研究报告全文：固定收证券研究报告益summary分析师emailAuthortitle罗婷S0190515110001黄伟平S0190514080003三支箭政策之后的地产债变化债createTime1券2022年12月29日研相关报告投资要点一第三支箭政策落地关注接下来的执行效果究20221114summary随着新五条的发布房企融资第三支箭政策规划的落地从定等待正向的确定性增这条线来看现阶段有预案的更多为国央企预计后续市场对此2023年地产债市场年度展类定增的接受程度仍将在个体上存在差异望二前期政策的推进与差异化的市场反馈在四大行推行了一系列的战略合作协议以及加大了对于部分房企的授信额度后多家银行也跟进了相应举措并且进一步扩大了增加信贷额度的房企名单但就目前债券市场情绪反应来看在收获了政策的利好肯定后投资者更进一步的考虑在于贷款实际获取情况从第二支箭公告后部分房企发行相应债券的具体情况来看投资者对于不同个券的认购情绪依然存在分化三政策利好释放后再融资的修复需要更长的观察期和观测维度本轮的三支箭政策之下尤其是涉及债券融资的第二支箭落地后地产债发行情况出现了阶段性的改善不过考虑到政策对于地产融资链条的有效性需要从利好的持续性以及利好主体的扩散性两方面考虑建议对于地产债一级市场的观察期进一步拉长二级市场的变化则有更多层次总体来看政策实施之后民营及混合性质房企成交量的增长幅度高于央国企房企体现出较好的边际收益但从成交量的绝对规模来看央国企房企的债券体现出更好的流动性此外收益率方面的阶段性特征也需要持续观察尤其是在信用债整体受制于流动性的压力有所缓和之后这些活跃的样本个体能否反映出较好的修复表现相当关键建议做好个体变化幅度与样本修复广度的多重观察风险提示宏观经济出现下行压力房地产的行业政策在需求边际上超预期个体企业融资或经营状况出现信用风险对市场影响超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-1-summary债市研究一第三支箭政策落地关注接下来的执行效果随着新五条的发布标志着房企融资第三支箭政策规划的落地也在一段时间内对权益及债市的房地产板块带来预期影响11月30日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问决定在房企股权融资方面调整优化5项措施以促进房地产市场平稳健康发展政策恢复了上市房企和涉房上市公司再融资允许上市房企非公开方式再融资引导募集资金用于政策支持的房地产业务包括与保交楼保民生相关的房地产项目经济适用房棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设此外也允许以房地产为主业的H股上市公司和主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资至此三箭齐发充分彰显了国家稳地产的决心在这之后多房企响应证监会新五条政策利好其中以央国企为主自11月28日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施起截至目前已有多家企业发布定增提示性公告其中包括北新路桥华发股份等10家央国企新湖中宝华夏幸福等6家民企世茂股份大名城等4家外企万科绿地控股2家公众企业和福星股份1家集体企业从目前已披露的各类定增方案来看定增预案方面目前已有福星股份大名城华发股份嘉凯城招商蛇口陆家嘴格力地产三湘印象荣盛发展9家房企率先抛出预案其中华发股份已获得国资委批复进入股东大会阶段后续具体执行情况可以更多关注发行规模方面大多房企预计增发不超过发行前公司总股本30预计募集资金金额在8-60亿元其中华发股份预备募资总额最大为不超过60亿元发行对象方面大名城定增预案规定在定增股票无申购报价或未有有效报价等情形下公司控股股东名城控股集团实控人俞培俤以及一致行动人俞凯将以发行底价认购定增股票华发股份的发行对象之一华发集团为公司控股股东其认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的2849控股股东对上市公司的支持持续加强嘉凯城的发行对象为实控人名下企业建轲投资其余大多房企并未确定特定发行对象名单资金用途方面绝大部分房企预计将募得资金用于保交楼保民生相关的房地产项目开发公司项目建设与日常运营偿还公开市场债务本息以及补充流动资金近期政策边际层面对房企融资不断正向加码也带来了市场对于房企再融资表现的新预期从定增这条线来看现阶段有预案的更多为国央企同时考虑到现阶段投资者对房企信用投资依然分化预计后续市场对此类定增的接受程度仍将在个体上存在差异这种差异既会反映在价格上也会反映在后续方案的推行时间上换句话说各房企最终由这条线实际获得的融资情况以及融资的成本会有分化请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-债市研究图表1证监会在房企股权融资方面调整优化5项措施措施详细内容允许符合条件的房地产企业实施重组上市重组对象须为房地产行业上市公司允许恢复涉房上市房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产发行股份购买资产时可以公司并购重组募集配套资金募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价补充流动资金偿还债及配套融资务等不能用于拿地拍地开发新楼盘等建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司参照房地产行业上市公司政策执行支持同行业上下游整合允许上市房企非公开方式再融资引导募集资金用于政策支持的房地产业务包括与恢复上市房企保交楼保民生相关的房地产项目经济适用房棚户区改造或旧城改造拆迁安和涉房上市公置住房建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等允许司再融资其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业调整完善房地与境内A股政策保持一致允许以房地产为主业的H股上市公司再融资允许主业非产企业境外市房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资场上市政策进一步发挥会同有关方面加大工作力度推动保障性租赁住房REITs常态化发行努力打造REITsREITs盘活房企市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等存量资产作用资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产积极发挥私募开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募股权投资基金投资基金引入机构资金投资存量住宅地产商业地产在建未完成项目基础设作用施促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式数据来源中国证券监督管理委员会兴业证券经济与金融研究院整理图表2宣布定增的房企名单及相关内容房企公司属房企名预计发行股公司属预计发行股票数量备注备注名称性称票数量性不超过A股北新不超过发行前公司地方国公众企万科港股股本数路桥总股本30有企业业量的20不超过发行天地不超过发行前公司地方国绿地控公众企前公司总股源总股本30有企业股业本30华发集团参与认购金额不超过不超过635亿股不超过发行华发人民币30亿元且认购数量不地方国新湖中民营企募资总额不超过60前公司总股股份低于本次非公开发行实际发行有企业宝业亿元本20数量的2849外高不超过发行前公司地方国华夏幸民营企-桥总股本30有企业福业拟以发行股份方式购买陆家嘴拟发行的股份数量定增539亿集团持有的昌邑公司100股权不超过本次重组前股股票发行本次非公开发行A股股票东袤公司30股权拟以支付现公司总股本的30价格为190的对象为建轲投资共1名陆家金方式购买前滩投资持有的耀地方国民营企募集配套资金总额嘉凯城元股预计特定投资者建轲投资为嘴龙公司60股权企荣公司100有企业业不超过以发行股份募集资金不公司间接控股股东嘉惠实股权并向不超过35名符合条方式购买资产交易超过1025业之全资子公司件的特定投资者非公开发行股价格的100亿元份募集配套资金请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-债市研究募集配套资金总额预计将超过8亿元拟向珠海市国资委城建集团发募集配套资金发行行股份并支付现金购买其持有不超过发行格力地方国金科股民营企股份数量不超过本的免税集团100股权拟向不前公司总股地产有企业份业次购买资产完成后超过35名投资者非公开发行股本30上市公司总股本的票募集配套资金30募集资金总中华不超过发行前公司地方国三湘印民营企额预计为不企业总股本30有企业象业超过16亿元募集资金总西藏地方国荣盛发民营企-额预计不超城投有企业展业过30亿元不超过发行新黄不超过发行前公司地方国世茂股外资企前公司总股浦总股本30有企业份业本30若本次非公开发行A股股发行股份数量不超拟通过发行股份购买深投控持不超过发行票出现无申购报价或未有过发行前公司总股有的南油集团24股权招商局前公司总股有效报价等情形则名城招商本的30金额不超投资发展持有的招商前海实业中央国外资企大名城本30募资控股集团及俞培俤先生蛇口过上市公司向交易289股权拟向不超过35名特有企业业金额不超过俞凯先生以本次发行底价对方发行股份支付定投资者非公开发行股份募集30亿元认购公司本次非公开发行对价的100配套资金的股票不超过发行前公司不超过发行福星总股本30募资金集体企冠城大外资企前公司总股股份额不超过1341亿业通业本30元不超过发行迪马股外资企前公司总股份业本30数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据截至12月28日二前期政策的推进与差异化的市场反馈第一支箭16条金融支持房地产措施公布后11月多家银行相继与房企签订战略合作协议合作内容方面各大银行大多在房地产开发贷款个人住房按揭贷款并购贷款保函供应链融资债券投资等领域为房企提供多元化融资服务授信额度方面本轮银企合作各大银行提供的意向性授信额度共计逾3万亿元进一步巩固了房企融资来源助力房企践行保交楼责任合作主体方面银行和房企的覆盖面均较为广泛银行方面除中农工建交邮储六大国有行外亦包括兴业中信等股份行和上海银行等城商行房企方面既包括中海发展首开股份等央国企和龙湖碧桂园等民企也包括万科等公众企业和金辉集团等外资企业其中四大行于11月23日-24日公布战略合作协议合作房企包括中海发展华润置地等5家央国企碧桂园美的置业等5家民企以及万科金地等3家公众企业在四大行推行了一系列的战略合作协议以及加大了对于部分房企的授信额度之后多家银行也跟进了相应举措并且进一步扩大了增加信贷额度的房企名单但就目前债券市场情绪反应来看在收获了政策的利好肯定后投资者更进一步的考虑在于贷款实际获取情况请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-债市研究图表3四大行签订战略合作协议的房企名单房企银行企业属性中海发展中国农业银行中央国有企业华润置地中国农业银行中央国有企业中交建中国建设银行中央国有企业首开股份中国建设银行地方国有企业越秀地产中国建设银行地方国有企业龙湖集团中国农业银行中国工商银行中国建设银行民营企业碧桂园中国工商银行民营企业美的置业中国工商银行中国建设银行民营企业合生创展中国建设银行民营企业大华中国建设银行民营企业金辉集团中国工商银行外资企业万科集团中国农业银行中国银行中国工商银行中国建设银行公众企业金地集团中国农业银行中国工商银行公众企业绿城中国中国工商银行公众企业数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理第二支箭11月8日交易商协会发布工作动态称为落实稳经济一揽子政策措施坚持两个毫不动摇支持民营企业健康发展在人民银行的支持和指导下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资第二支箭预计可支持约2500亿元民营企业债券融资该政策推行以来目前共有3家房企储架式注册发行申请被受理1家已报送1家拟报送1根据交易商协会公告截至12月23日已有龙湖集团美的置业和新城控股3家民企的储架式注册发行计划被受理授信额度共计500亿元此外万科也已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向待履行内部股东大会决策程序后将正式报送申请文件金地集团已向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请在交易商协会公告受理进度后4家房企发行了共计8只债券可以看到投资者对于不同个券认购情绪存在分化从投标上限-票面利率来看个债券差异较大其中美的置业的22美置0322美置05和新城控股的22新城控股MTN003投标上限-票面利率为0万科的22万科MTN004和美的置业的22美的置业MTN004投标上限-票面利率较大分别为15和101体现出投资者更高的认购情绪图表4交易商协会受理储架式注册发行公司名单投标上限授信额度亿企业属受理日债券类发行规模亿发行日房企进度债券代码债券名称-票面利元性期别元期率龙湖民营企22龙湖拓展中期票200受理1110102282614IB200801129集团业MTN002据22美的置业中期票102282611IB15101121MTN004据美的民营企150受理1114138703SH22美置02公司债6030129置业业138704SH22美置03公司债65000129138777SH22美置04公司债2501012211信息截至12月23日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-债市研究138778SH22美置05公司债250001221新城民营企22新城控股中期票150受理1117102282694IB20000129控股业MTN003据公众企22万科中期票万科280拟报送1122102282715IB201501213业MTN004据金地公众企150报送1122------集团业数据来源中国银行间市场交易商协会兴业证券经济与金融研究院整理数据截至12月28日三政策利好释放后再融资的修复需要更长的观察期1一级市场有阶段性改善但观察期要进一步拉长从今年一整年的发行表现来看央国企房企处于2022年地产债的绝对主力军地位共计发行417283亿元2而民营及混合性质房企共计发行64931亿元仅为央国企发行总额的1556这种情况反映出投资者对于此前系列政策反馈相对疲弱以及今年地产债市场信用分层带来的冲击影响而本轮的三支箭政策之下尤其是涉及债券融资的第二支箭于11月8日11月第2周落地后地产债发行情况出现了阶段性的改善国企央企的发债情况基本与此前保持一致而民营及混合性质房企地产债发行量从11月第4周开始出现较为明显的增长尤其是在11月第5周以及12月第1周的发行规模快速提升不过考虑到政策对于地产融资链条的有效性需要从利好的持续性以及利好主体的扩散性两方面考虑建议对于地产债一级市场的观察期进一步拉长图表5央国企房企债券周度发行额亿元图表6民营及混合性质房企债券周度发行额亿元数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注此处统计房企所发行的的公司债企业债中期票据短期融资券和定向工具2数据截至12月23日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-债市研究2二级市场的量价上观测到个体结构的部分修复融资类的宽松政策释放后市场关注度以及活跃度较高的部分房企存量债其成交量以及成交价格变化成为了投资者情绪的晴雨表也是进行下一步投资的重要考察内容对于部分地产发行主体存量债成交规模观察1成交的统计频率将从周度变化以及日度变化两个视角观察2周度成交量为该房企所发行债券成交量一周的总额当周周度成交量上周周度成交量时显示为环比增长30显示为环比增长30-50显示为环比增长50-100显示为环比增长100显示为3进行日度成交量与前5个交易日成交量的均值对比当天成交量前5个交易日成交量的平均值显示为环比增长30显示为环比增长30-50显示为环比增长50-100显示为环比增长100显示为整体来看在融资类的宽松政策释放之后111月以来地产债成交量抬升尤其是成交量环比增长的区间多集中在11月11日-12月9日之间211月以来样本房企债出现大规模成交周度环比增长超过100的周数大多为1-2周大幅度的成交增长的情况没有长期持续3民营及混合性质房企成交量周度环比增长超过30的周数多于央国企房企总体来看政策实施之后民营及混合性质房企成交量的增长幅度高于央国企房企体现出较好的边际收益但从成交量的绝对规模来看央国企房企的债券体现出更好的流动性成交属性较为活跃的个体样本房企情况1中海发展11月以来中海发展周度成交量环比增长超过100的有2周超过50的有1周11月23日中国农业银行与中海发展举行银企战略合作协议签约仪式后11月23日-11月30日度环比持续高增长2华润置地11月以来华润置地周度成交量环比增长超过100的有2周超过50的有2周日度成交量环比增长主要集中在11月24日-12月2日之间受益于四大行于11月23日-11月24日期间公布战略合作协议的利好较明显3碧桂园11月以来碧桂园周度成交量环比增长周数5周其中3周均环比增长50以上日度成交量环比增长主要集中在11月9日-11月15日和11月24日-12月6月间一方面11月8日第二支箭政策相对利好民营企业此外11月23日-11月24日碧桂园与多家银行签订战略合作协议也产生一定利好但后续持续性需要观察请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-债市研究4美的置业美的置业周度成交量环比增长集中在1125以后其中11月25日-12月9日期间连续3周周度环比增长超过50第二支箭惠及美的置业同时11月23日-11月24日期间美的置业与多家银行达成战略合作协议5绿城中国11月以来绿城中国周度成交量环比增长超过50的有2周超过30的有2周得益于第二支箭的公布以及多家银行宣布跟绿城中国合作日度成交量环比增长主要集中在11月9日-11月17日和11月25日-12月5日之间图表7样本央国企房企存量债周度成交量情况亿图表8样本民营及混合性质房企存量债周度成交量情况亿数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表9样本央国企房企存量债日度成交量情况亿图表10样本央国企房企存量债日度成交量情况亿数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-债市研究图表11样本房企债券成交收益率周度环比走势数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表12所涉及公司活跃券成交收益率周度环比走势数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理风险提示宏观经济出现下行压力房地产的行业政策在需求边际上超预期个体企业融资或经营状况出现信用风险对市场影响超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-债市研究分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以上证综指或深圳成指为基定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级准香港市场以恒生指数为基准美国推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数市场以标普500或纳斯达克综合指数为行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-