2022年以来受疫情、保交楼等突发事件冲击，地产销售经历探底-复苏回落-复苏循环往复，但我们可以看到各能级城市在3-4月均已形成相对稳固的底部区间，后续风险事件对销售的边际影响逐渐减弱。
　　尽管未来销售情况可能不会比3-4月更差，但是恢复的程度和节奏仍未可知。如果行业整体销售水平较长时间处于相对顶部收缩20-30%的情况下，区域间销售的结构性差异就至关重要。在供需关系更明显得到改善的区域布局的企业我们可以更乐观一点。
　　自2021年下半年监管趋严以来至2021年年底，在销售回落阶段，市场供应仍相对充裕，无论一线、二线还是三线城市，供应面积多数月份均高于成交面积，9月、12月等季度末月份供应增长尤为明显。2022年以来，一线城市供应水平与二三线城市出现一定分化，除去2月受春节影响供应急剧减小以外，一线城市整体供应依旧保持相对充裕，二三线城市供应出现一定收缩，市场主要以消化存量为主。
　　经历2022年1-10月探底-复苏-回落-复苏循环后，一二线城市成交面积均出现不同程度收缩，而三线城市较年初仍有一定增长。从供求去化情况也能看出2022年1-10月三线城市去化率多数月份表现优于一二线城市，9-10月部分二线城市受益于政府/城投回购商品房提供一定需求支撑，表现略好，但整体来看，三线城市的购买力可能比市场预期更具韧性。
　　考虑到4月销售数据已是今年相对稳固的底部区间，将各城市8-10月销售面积较4月销售面积的增幅进行分类，增幅出现2个月及以上保持正增长的城市定义为去化明显改善城市，否则定义为去化待改善城市，可以发现上海、苏州、杭州等地销售面积提升更为显著。与典型房企土储进行匹配，明显改善区域重合度高，待改善区域重合度低的城市，相对评分更具优势，可以发现，光明地产、首创城发、金融街等布局城市去化改善更为明显。
　　风险提示：疫情波动超预期，销售恢复不及预期