平安观点：
　　扩募是公募REITs市场走向成熟后最主流的融资渠道之一，本文基于监管规则梳理、中美市场比较、理论推导与案例分析，系统研究了我国公募REITs扩募的定位、定价机制与实践效果。
　　扩募的定位与制度框架。公募REITs扩张依赖举债与发行份额两类外源融资，发行份额又包括IPO、扩募两种。美国经验表明，IPO是成熟市场中占比较小的融资方式，举债与扩募随无风险利率涨跌交替占据主导。受制于杠杆率约束，我国公募REITs债务融资空间有限，扩募在再融资结构中的重要性或将高于成熟市场；但当前我国在份额类型、发售方式与资金用途上尚相对单一。监管体系方面，REITs扩募的监管体系主要由证监会、交易所、发改委所发布的监管文件构成。
　　扩募的定价机制，涉及一级资产定价与份额发行的双层博弈。扩募涉及两个层次的利益博弈：第一层次是原始权益人与基金之间的一级市场资产转让定价，其结果体现为新购入资产的Cap Rate与评估估值；第二层次是原持有人与扩募认购者之间份额发行定价，体现为认购折扣率与新旧资产分派率的利差。理论推导表明，原持有人分红变化率取决于"经折扣调整后的新资产分派率与扩募前分派率之差"。向原持有人配售因仅涉及原持有人群体，博弈结构有所简化，持有人核心任务是判断新资产Cap Rate的合理性并据此决定参与配售或先行退出。
　　基于已实施的扩募案例考察投资者收益结果。从资产质量看，新购入资产在规模、单位创收能力与剩余期限三个维度整体多略逊于首发资产，但个体上亦存在反例。对于定向扩募新增投资者，统计截至2026年9月11日上市已满6个月的8个定向扩募，解禁后绝对收益区间为-28%至+4%，收益差异主要由大盘行情驱动，和同期的行业板块走势对比，参与扩募发售能获得相对收益；对于原持有人，扩募后标的二级市场表现多数跑输板块，且相对于扩募前更弱。说明剔除发售份额折价之后，扩募相对板块的收益优势或亦消失。向原持有人配售目前仅有华夏基金华润有巢REIT一例，折价发行后的修复行情使参与者获得约最高5%的收益。
　　针对扩募，提出两条政策建议。一是明确扩募的常态化主渠道地位，将可扩募性前置至首发审核环节，要求披露原始权益人的资产储备与注入规划，转变"重首发、轻扩募"的市场惯性；二是鼓励发售方式与资金用途多元化，引导发行人结合估值水平选择适配的配售方式。进一步地，还可以探索借鉴ATM机制平滑一次性增发的摊薄冲击。
　　风险提示：REITs扩募案例代表性偏误；资产经营业绩不及预期；国内外市场环境差异，海外公募REITs经验可能无法在国内完全落地。