事项：8月底REITs中报陆续披露，中报所披露的十大投资者持仓市值占比为62%。26年以来REITs整体呈现供强需弱格局。26年1-8月一级发行438亿元，叠加解禁后流通市值增加141亿元；需求方面，除原始权益人外，未见投资者增加持仓市值。
　　1、REITs供给：26年1-8月流通市值增加141亿元
　　截至26年8月31日，REITs市值2335亿元，较25年末增加150亿元，市值变动的来源，一是一级募集规模438亿元，二是二级市场价格下跌6%；REITs流通市值1332亿元、占比57%，分别较25年末增加141亿元、提高3pct。
　　结构上，26年1-8月流通市值增幅最大的板块分是商业不动产（56亿元）、能源（52亿元）、交通（19亿元），主因一级市场新发募集。截至8月末，流通市值占比前三分别是交通（26%）、消费（16%）、产业园（14%）。
　　2、REITs需求：投资者持仓市值普降，一般法人投资占比接近保险
　　26年中报前十大投资者涵盖REITs投资1469亿元，占6月30日总市值的62%。值得关注的变化是一般法人投资占比与保险基本持平，一般企业包含实体企业、产业资本投资公司等，需提高对这类投资者行为的关注度。其他投资者格局变动不大，原始权益人持仓占比仍过半，证券公司、保险仍是最主要的金融投资机构。REITs价格下降大背景下，除原始权益人之外的投资者REITs持仓市值普遍降低。
　　保险、证券公司投资者偏好变动不大，26年上半年一般法人对交通的偏好明显提升。
　　3、展望与策略：季报以前，预计震荡市且情绪偏弱，操作上以稳为主
　　二级解禁带来的供给压力不大。26年9月至12月，REITs解禁市值约40亿元（按26年8月31日市值计算），相较于25年同期下降122亿元，12月解禁数量相对较大。个券来看，华夏安博仓储REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏凯德消费REIT解禁后卖盘可能较大，因它们的财务投资者解禁比率较高。
　　供给压力主要来源于一级发行。商业不动产储备项目数量最多，其次需要关注的是交通和能源，在问询和反馈阶段的项目储备规模较大。
　　8月以来REITs有四重利好，但全月收跌0.19%。第一，部分原始权益人增持、延长业绩承诺，为周期板块REITs提供支持。第二，债市偏牛、红利风格偏强，大类资产环境有利于REITs。8月10Y国债收益率下行3BP突破1.70%关口，中证红利指数上涨2.71%。第三，今年5月以来广州、上海陆续推出土地续期指导文件，续期规则明朗化对剩余期限偏短的产权类资产有一定利好，支撑作用可能偏长期，短期的脉冲式提振作用可能不明显。第四，金监局发布《保险公司资产负债管理办法》，要求人身险公司净投资收益覆盖率不低于100%，支撑险资对于REITs等分红类资产的需求。尽管多重利好叠加，8月中证REITs全收益指数仍下跌0.19%，体现供给压制、今年以来行情偏熊背景下，REITs市场情绪偏弱。
　　产业园受益于原始权益人回购利好，8月逆势上涨3%，但上涨势能或不强，9月之后转向下跌；8月31日至9月4日REITs全市场日度换手率仅在24年以来19%分位数，也体现出市场缺乏强势的交易主线。
　　9月以后至10月下旬三季报发布以前，REITs预计处于信息空窗期，无风险收益率没有快涨快跌的基础假设下，REITs可能维持震荡偏弱。周期板块的反弹回升势头或不强，策略建议暂以求稳为主：一是震荡市中保障房的胜率较高，二是新型基础设施8月解禁换手之后，9月以后价格有望企稳回升。
　　风险提示：无风险收益率超预期变化，REITs发布超预期经营情况临时公告，监管政策超预期变化。