地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，成交推盘比回升。上周(9.19-9.25)34个重点城市新房合计成交222.8万平米，环比+26.4%，其中，一二线环比+29%，三四线环比-12.5%。9月(9.1-9.25)34城一手房成交同比-10.4%，较8月-2.7pct。其中，一二线同比-9.7%，三四线同比-20.6%，分别较8月-2.8pct和-0.1pct。上周13城二手房合计成交101.6万平米，环比-9.6%；9月累计成交同比-0.9%，较8月-0.2pct。库存方面，上周15城合计推盘157万平米，合计成交95万平米，对应成交推盘比为0.61倍，较前一周有所回升。最近三个月（26年6月-26年8月）分别为1.2、1.34和1.23倍。截至上周末（2026/9/25）15城合计住宅可售面积为8386.9万平米，环比+0.74%。3个月移动平均去化月数为21.3个月，环比+0.85个月。
　　主要政策新闻：北京发布现房新政执行细则，建发9月拿地积极彰显资金实力。因城施策方面，北京发布商品住房销售制度改革意见，重点推进现房销售、加强预售资金监管，其中政策重点在于：1）拿地未取工规证项目在区政府背书下可按老规预售、2）土地款分期首月50%，余款2年内付清、不计利息；珠海出台置业安居措施，含购房补贴、房票、公积金优化等；公积金方面，苏州调整住房公积金装修提取政策，自9月20日起，缴存人及配偶可按规定提取住房公积金用于自住住房装修，累计提取额不超过15万元。土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：中海地产38.9亿元底价竞得上海黄浦区老西门地块；建发&象屿联合体70.5亿元（5.5%）竞得上海静安区地块；建发35.6亿元底价竞得厦门湖里区地块；招商蛇口联合体17.6亿元（20.6%）竞得苏州工业园区宅地。
　　公司动态跟踪：多家头部房企融资端保持积极。融资担保方面，越秀地产9月22日-23日，获贷款合计29亿港元（3亿港元/364天、26亿港元/36个月-364天）。新城控股发行4亿元公司债（3亿元/6.4%）&（1亿元/7.8%）。保利发展发行2026年度第一期中期票据（20亿元/5年/2.2%）。保利置业集团发行2026年第二期公司债（6.3亿元/5+2年/2.3%）。股份/基金单位回购方面，领展房产基金9月21日、22日-24日累计耗资5939.1万港元回购158.3万个基金单位。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨2.28%，沪深300指数下跌1.51%，相对收益为3.8%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华远控股、华丽家族、万科A、世联行、*ST皇庭，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣丰控股、香江控股、国创高新、*ST数源、西藏城投。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.53%，沪深300指数下跌1.51%，相对收益为0.99%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为56.8/45.1倍；物管26/27PE均值分别18.7/16.6倍。
　　投资分析意见：供给深度出清塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。