投资要点
　　2026H1收入利润稳健增长，核心净利润100%分派
　　2026H1，公司实现收入92.2亿元（yoy+8.1%），实现归母净利润22.4亿元（yoy+10.3%），实现股东应占核心净利润22.3亿元（yoy+10.8%）。业绩增长主要源于在管规模的持续扩张以及商业零售效率的提升。公司董事会决议宣派中期股息每股人民币0.586元及特别中期股息每股人民币0.391元，合计每股人民币0.977元，实现期内股东应占核心净利润100%分派，积极践行回馈股东的承诺。
　　毛利率净利率双升，商业航道盈利改善
　　2026H1公司实现毛利率/净利率38.0%/24.3%，同比+0.9pct/+0.5pct。毛利率改善主要源于商业运营服务规模扩张带来的经营杠杆效应持续释放，以及部分写字楼项目存量欠款的成功清收带动盈利质量优化。商业航道购物中心/写字楼毛利率分别为78.7%/38.7%，同比持平/+1.0pct；物业航道社区空间/城市空间毛利率分别为19.7%/12.5%，同比-0.1pct/-1.7pcts；生态圈物业毛利率为30.9%，同比6.3pcts，主要源于处于扩张期的自营化妆品业务在该板块收入占比大幅提升，其相对较低毛利率特性结构性拉低了整体毛利率水平。费用端，市场推广支出费用率为1.7%，同比+0.6pct，主要源于物管业务集中兑现了部分存量市拓项目的阶段性激励，以及商管业务2025年末新开业分租项目的推广支出。
　　三大航道收入增势向好，商业核心发力、生态圈高速增长
　　2026H1商业航道/物业航道/生态圈业务收入分别为37.0/53.3/1.9亿元，同比+13.2%/+3.4%/+87.8%。商业航道业务收入增长主要源于购物中心和写字楼分别实现了26.1/10.9亿元，同比+15.2%/8.6%。购物中心业务增长得益于新开业3座购物中心和12个新增拓展项目；写字楼业务增长得益于“租赁+运营+物业”一体化建设，提供商业运营服务项目数量增至30个。物业航道业务增长主要源于城市非居业态和城市居住业态的协同发展。城市居住业态业务增长得益于客户满意度与综合收缴率稳居行业第一梯队，以及“润泽美好”产品体系实现全量项目100%覆盖。城市空间业务增长得益于全链运营能力的强化、核心与潜力赛道优质项目的持续拓展，同时规模营收稳步提升。生态圈业务收入同比高增，自营化妆品业务贡献主要增量。
　　盈利预测与估值
　　公司是中国领先的物业管理及商业运营服务商，我们预计2026-2028年公司归母净利润分别为43.52/47.94/52.77亿元，同比+10%/+10%/+10%，对应PE分别为18x/16x/14x，维持“增持”评级。
　　风险提示
　　行业竞争加剧、市场需求变化等风险。