26H1归母净利润同比+10%、核心同比+11%，符合预期，派息比例100%。26H1公司实现营业收入92亿元，同比+8.1%；其中，住宅及城服物管收入占比58%，同比+3.4%，商业运营及物管收入占比40%，同比+13.2%。毛利润35.1亿元，同比+10.8%，其中商管占比71%、同比+14.6%；归母净利润22.4亿元，同比+10.3%；核心净利润22.3亿元，同比+10.8%；基本每股收益0.98元，同比+10.2%。公司第三方商场收入和税前利润贡献分别占比35.4%和28.5%，同比分别+4.7pct和+4.3pct。26H1，公司毛利率和归母净利率为38.0%和24.3%，分别同比+0.9pct和+0.5pct；三费费率7.3%，同比+0.3pct，其中销售费率同比+0.6pct。26H1末贸易应收款项及应收票据30.4亿元，同比+7.6%；公司经营性净现金流/核心净利润为68%，同比+4pct。此外，公司拟派发每股中期股息0.586元、每股特别股息0.391元；中期合计每股派息0.977元、合计派息比例（占比核心净利润）为100%。
　　商管：26H1商管毛利同比+15%，商场零售额同比+22%、同店同比+10%、其中重奢同店同比+11%。至26H1末，公司累计在管商场138个，其中来自置地99个；其中116个项目零售额排名当地市场前三；在手未开业项目80个，其中来自置地37个。预计26年末累计开业148个商场，其中置地104个；预计26年末累计开业1,630万平，同比+9.5%。26H1商场零售额1,485亿元，同比+21.7%，同店同比+10.2%；其中重奢同比+17.0%、同店同比+11.0%；非重奢同比+24.2%、同店同比+9.7%。26H1商场租金收入171亿元，同比+15.8%；NOI 117亿元，同比+16.9%；NOI利润率68.9%、同比+0.7pct。26H1公司商业运营收入37.0亿元，同比+13.2%；商场和写字楼分别占比总营收的28%和12%，收入分别同比+15.2%和+8.6%。商业运营毛利24.7亿元，同比+14.6%；毛利率66.9%，同比+0.8pct；其中商场和写字楼毛利率分别为78.7%和38.7%，同比分别持平和+1.0pct。
　　物管：26H1物管毛利同比+1%，合约/在管比1.07倍，城市空间收入占比19%。26H1末公司住宅合约面积4.7亿平，同比+1.0%；在管面积4.4亿平，同比+3.5%；合约/在管比1.07倍，同比-0.01倍。26H1公司住宅及城服物管收入53亿元，同比+3.4%，占比总营收的58%；其中物业管理/开发商增值服务/社区增值服务/城市空间服务分别占比67%/4%/9%/19%，同比分别+3%/-10%/+3%/+9%；住宅及城服物管毛利9.7亿元，同比+0.6%；毛利率为18.3%，同比-0.5pct，其中物业管理/开发商增值服务/社区增值服务/城市空间服务分别为16.9%/22.8%/38.2%/12.5%，同比分别+0.3pct /-3.2pct /-2.2pct /-1.7pct。
　　投资分析意见：业绩稳增，商管标杆，全额派息，维持“买入”评级。华润万象生活背靠央企华润置地，深耕于购物中心行业20年，实现全国化高品质扩张，是购物中心商管行业的标杆企业之一。在购物中心快速发展的大背景下，考虑到华润置地赋予的内生成长、以及强商管品牌支撑的外拓发展，预计公司购物中心商管规模将加速扩张，再凭借优秀商管能力推动长期同店增长、以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升，预计公司业绩将进入加速成长期。我们维持2026-28年归母净利润预测分别为44.0/48.2/52.7亿元，同比分别+10.8%/+9.7%/+9.3%，现价对应26/27年PE18X/16X，目前公司分红股息率可观，25A股息率（2026/8/31收盘价）为5.1%，维持“买入”评级。
　　风险提示：轻资产业务拓展不及预期，消费修复不及预期。