投资要点
　　事件：8月28日，公司发布2026年中期业绩公告。2026H1实现营业收入92.17亿元，同比+8.1%；实现归母净利润22.39亿元，同比+10.3%；实现核心净利润22.29亿元，同比+10.8%。
　　核心利润稳步增长，商业航道占比提升驱动盈利改善：2026H1公司实现收入92.17亿元，同比+8.1%；毛利率38.0%，同比+0.9pct；销售及管理费用率同比上升0.4pct至6.7%，主要是由于物管市拓激励集中兑现及新分租项目推广增加；核心净利润22.29亿元，同比+10.8%，利润增速高于收入增速，主要得益于高毛利商业航道收入占比提升。
　　购物中心经营优势进一步强化，第三方拓展打开中长期增长空间：2026H1，公司购物中心收入26.10亿元，同比+15.2%，毛利率维持78.7%高位，其中第三方购物中心收入占购物中心收入的比重、第三方购物中心税前利润占购物中心税前利润的比重分别为35.4%和28.5%，同比分别+4.7pct、+4.6pct，轻资产输出能力持续兑现。2026H1零售额1485亿元，同比+21.7%，可同比+10.2%，显著跑赢社零增速；业主租金171亿元，同比+15.8%，可同比+6.6%，经营利润率68.9%，同比+0.7pct，经营业绩持续改善。2026H1写字楼业务收入10.89亿元，同比+8.6%，毛利率同比提升1.0pct至38.7%，规模与盈利能力保持韧性增长。
　　物业航道增长稳健，基础物管提效与城市非居扩张形成支撑：2026H1，公司物业航道收入53.30亿元，同比+3.4%，毛利率18.3%，同比-0.5pct，主要受高毛利非业主及业主增值服务贡献下降影响。其中基础物业收入35.98亿元，同比+2.8%，毛利率16.9%，同比+0.3pct，成本精益管控及主动退出亏损项目推动基本盘盈利能力改善。城市非居业态收入10.35亿元，同比+9.0%，毛利率12.5%，同比-1.7pct，截至2026年6月末，非居在管面积1.4亿平方米，较年初+10.4%。
　　现金流保持稳健，维持100%核心净利润分红：2026H1，公司有效净现金流15.83亿元，核心净利润覆盖倍数为0.71倍，同比+0.02倍。截至2026年6月末，公司在手现金171.25亿元，较年初+8.4%。公司宣派中期股息每股0.586元，同时宣派特别股息每股0.391元，合计每股0.977元，同比+10.9%，继续实现核心净利润100%分红。
　　盈利预测与投资评级：公司购物中心零售额及NOI稳健增长、第三方商管贡献提升，支撑盈利持续增长，我们基本维持2026-2028年归母净利润预测为43.99/48.74/54.06亿元，同比分别+10.8%/+10.8%/+10.9%，当前股价对应动态PE分别为18.1X/16.4X/14.8X，维持“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济与消费复苏不及预期风险，项目拓展及运营不及预期风险，行业竞争加剧风险。