盈利能力持续提升，在管面积稳健增长，维持“买入”评级
　　华润万象生活发布2026年中期业绩。公司收入利润保持增长，毛利率稳健提升，增值服务业务优化，积极拓展城市空间赛道；商管赛道运营效率提升，盈利能力继续提升。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为43.7、47.6、51.6亿元，对应EPS为1.9、2.1、2.3元，当前股价对应PE为18.3、16.8、15.5倍，公司盈利能力行业领先，派息诚意十足，维持“买入”评级。
　　收入增速回升至8%，利润双位数增长
　　公司2026H1收入92.17亿元，同比+8.1%（2025H1同比+6.5%）；股东应占利润22.39亿元，同比+10.3%；核心净利润22.29亿元，同比+10.8%。毛利率同比+0.9pct至38.0%。中期股息每股0.586元+特别中期股息0.391元，合计0.977元，对期内核心净利润100%分派，常规股息同比+10.8%。
　　商业航道是核心引擎，购物中心扩至138座
　　公司2026H1商业航道收入36.99亿元，同比+13.2%，毛利率同比+0.8pct至66.9%，其中购物中心和写字楼毛利率分别为78.7%（同比持平）和38.7%（同比+1.0pct）。期末已开业购物中心138座（较2025年末净增13座），其中管理输出132座、利润分成3座、租赁经营3座；平均出租率97.4%，较年初+0.2pct；购物中心零售额1485亿元，同比+21.7%；总体租金收入171亿元，同比+15.8%；商业运营覆盖已开业写字楼30座。万象星会员总量突破9300万人，同比+12.3%。
　　物业航道增速放缓，生态圈业务高增
　　公司2026H1物业航道收入53.30亿元，同比+3.4%；毛利率同比-0.5pct至18.3%，主要受地产下行传导及业务结构影响，高毛利率的非业主增值与业主增值毛利率下降，毛利贡献占比回落；其中基础物管毛利率16.9%，同比+0.3pct；在管建筑面积4.41亿平，较年初+3.5%，其中关联方签约面积同比-23.2%，第三方外拓对冲力度成为关键变量。上半年生态圈收入1.88亿元，同比+87.8%，主要靠社区增值服务及新业务拓展；毛利率38.0%，同比+0.9pct。
　　风险提示：政策支持不及预期、项目外拓不及预期、消费复苏不及预期。