业绩稳健增长，连续三年核心净利润100%分派。公司2025年营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；归母净利润39.7亿元，同比增长10.3%；核心归母净利润39.5亿元，同比增长13.7%。利润增速高于营收增速主要由于毛利率同比提升2.5pct至35.5%。其中，购物中心/写字楼/物业航道业务收入分别为47.7/21.4/108.5亿元，同比分别增长13.3%/3.5%/1.1%；毛利率分别为75.9%/34.5%/18%，同比分别为+3.3pct/-0.4pct/+1pct。购物中心毛利率提升主要得益于数字化战略成效显现，运营成本下降，同时服务规模扩大使得经营杠杆效应发挥等原因；物业航道毛利率提升主要得益于社区空间成本精益管理、主动退出亏损项目、开展润城计划等提质增效举措。公司宣派年度末期股息每股0.509元及特别股息每股0.341元，连同中期股息每股0.529元和特别股息每股0.352元，年度宣派股息总额每股1.731元，连续三年核心净利润100%分派。
　　商业航道：购物中心市场份额稳步扩张，零售额增速持续跑赢社消零增速。截止2025年末，公司在营购物中心135个，较上年增加13个，其中包含129个管理输出项目、3个利润分成项目和3个租赁经营项目，市场份额稳步扩张。且公司多数购物中心位于当地市场头部，54个项目零售额当地第一，105个当地前三。公司经营质效稳步提升，2025年公司在营购物中心零售额2660亿元，同比增长23.7%，可同比增长12.2%，跑赢社消零总额增速（3.7%）；业主端租金收入307亿元，同比增长16.9%，可同比增长6.8%；NOIMargin为65.7%，同比提升0.6pct。2025年公司写字楼提供运营服务的项目27个，出租率较上年提升3.6pct至77.2%。提供物业管理服务的项目233个，较上年增加12个，在管建筑面积同比增长9%至1815万方，管理规模稳定增长。
　　物业航道：物业管理服务高质量增长，增值服务受行业影响营收下降。社区空间服务方面，物业管理/业主增值服务/非业主增值服务2025年营业收入分别为71.7/11.2/5.2亿元，同比分别为7.5%/-26.3%/-27.7%。物业管理服务营收增长主要得益于在管建筑面积增长，2025年末社区空间在管面积2.8亿平，同比增长3.2%；非业主增值服务营收减少主要由于母公司受行业影响交付规模缩减以及服务单价下行等原因；业主增值服务收入下降主要因为公司主动优化业务结构，剥离了部分盈利能力较弱、增长潜力有限的业务。此外，公司社区空间服务能力提升，客户满意度同比提升0.95分至92.71分。城市空间方面，2025年营收20.4亿元，同比增长12%，在管建筑面积1.28亿平，同比增长2.3%，合同回款率维持92.6%高位。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司作为商业地产行业领导者，商业航道购物中心待开业项目储备丰富、已开业项目经营质效稳步提升；物业航道内生外拓积极扩张，管理规模稳健增长。预计公司2026/2027/2028年营业收入为197.4/213.9/231.3亿元，归母净利润为44.3/48.5/52.6亿元，EPS为1.94/2.13/2.30元/股，对应PE为21.2/19.4/17.9倍。考虑到公司是物管+商管的稀缺标的，商管经营模式壁垒强，物管背靠华润置地基本盘稳定，业绩增速表现优异，且坚持高分红回馈股东，维持公司“买入”评级。
　　风险提示：母公司华润置地住宅项目销售不及预期；第三方项目外拓进度不及预期；商业运营及市场环境风险。