2025年实现收入180亿元，同比增长5%
　　2025年，公司实现收入180.2亿元（yoy+5.1%），实现归母净利润39.7亿元，实现股东应占核心净利润39.5亿元。2025年下半年，公司实现收入95.0亿元（yoy+3.8%），实现归母净利润19.4亿元，实现股东应占核心净利润19.4亿元。业绩增长主要源于在管规模的持续扩张以及商业零售效率的提升。公司支付中期股息每股0.529元及特别股息每股0.352元，并宣派末期股息每股0.509元及特别股息每股0.341元，对应当前市值股息率约4%，连续三年实现核心净利润100%分派，积极践行回馈股东的承诺。
　　毛利率净利率双升，多航道盈利改善
　　2025年公司实现毛利率/净利率35.5%/22.7%，同比+2.6pcts/+1.1pcts。毛利率改善主要源于前期商业数字化战略投入成效显现，有效推动运营成本同比下降，以及伴随运营服务规模的持续扩大，经营杠杆效应充分发挥。商业航道购物中心/写字楼毛利率分别为75.9%/34.5%，同比+3.3pcts/-0.4pct；物业航道社区空间/城市空间毛利率分别19.0%/13.4%，同比+1.2pcts/+0.5pct；生态圈物业毛利率为36.9%，同比+1.2pcts。费用端，市场推广支出费用率为1.6%，同比-0.3pct，主要得益于拓展策略优化，部分市场的投入节奏放缓，同时激励政策的精准性与有效性提升，相关支出得以有效控制。
　　三大航道收入增势向好，商业核心发力、生态圈高速增长
　　2025年商业航道/物业航道/生态圈业务收入分别为69.1/108.5/2.7亿元，同比+10.1%/+1.1%/+72.2%。商业航道业务收入增长主要源于购物中心和写字楼分别实现了47.7/21.4亿元，同比增长13.3%/3.5%。购物中心业务增长得益于新开业14座购物中心和12个新签约项目；写字楼业务增长得益于通过“招商+运营+物管”一体化建设，出租率提高至77.2%。物业航道业务增长主要源于社区空间和城市空间分别实现了显著增长。社区空间业务增长得益于客户满意度提升0.95分至92.71分，以及深入推进“润城计划”，年内新拓中高端住宅项目69个。城市空间业务增长则得益于全链运营能力的强化、核心与潜力赛道优质项目的持续拓展，同时规模营收稳步提升，运营端保持92.6%的高位合同回款率，存量项目结构也在不断优化。
　　盈利预测与估值
　　我们预计华润万象生活2026-2028年收入分别为202/224/250亿元，归母净利润分别为44.20/49.32/54.87亿元，对应增速11%/12%/11%，对应PE分别为21x/19x/17x。考虑到公司是中国领先的物业管理及商业运营服务商，维持“增持”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧、市场需求变化等风险。