事件：公司2026H1收入92.17亿元，同比+8.1%，归母净利润22.39亿元，同比+10.3%（核心归母净利润22.29亿元，同比+10.8%）。
　　1、2026上半年公司商业航道业务收入36.99亿元（同比+13.2%）、物业航道业务收入53.30亿元（同比+3.4%）、生态圈业务收入1.88亿元（同比+87.8%）。
　　2、2026上半年公司在营购物中心零售额1,485亿元（同比+21.7%，占全国社会消费品零售总额比重提升至0.6%），业主端租金收入171亿元（同比+15.8%）；董事会宣派中期股息每股合计0.977元（同比+10.8%），核心净利100%分派。
　　点评：购物中心零售额高增，整体毛利率逆势提升，自营化妆品业务开始放量。
　　1）购物中心量质齐升，商管龙头地位持续巩固。2026上半年公司购物中心业务收入26.10亿元（同比+15.2%，占总收入28.3%），在营购物中心增至138座，在管购物中心218座，新增拓展项目12个（其中9个位于既有深耕城市），华润置地已获取未签约储备项目16个，储备充足。经营端量质双升，116座在营购物中心零售额位列当地市场前三（较上年底+10.5%），零售额1,485亿元（同比+21.7%），增速全面跑赢社零；购物中心毛利率78.7%高位稳定。
　　2）整体毛利率逆势提升，自营化妆品业务开始放量。26H1公司毛利率38.0%（同比+0.9pct），商业航道毛利率66.9%（+0.8pct），主要得益于商业运营服务规模扩张的经营杠杆释放及部分写字楼项目存量欠款清收带动盈利质量优化；物业航道毛利率18.3%（-0.5pct）承压。生态圈业务收入同比+87.8%至1.88亿元，其中自营化妆品业务收入1.22亿元（上年同期0.34亿元），开始放量；大会员总量突破9,330万，商管+物管+大会员模式下的第二增长曲线雏形渐成。
　　3）物业航道结构优化，城市非居业态高增，现金充裕、核心净利100%分派。26H1公司城市服务收入10.35亿元（同比+9.0%），新签合同额同比+31.7%至10.8亿元，医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比66%，对地产关联业务的依赖持续弱化。6月末公司现金总额（含受限制银行存款及理财存款）168亿元，有效净现金流15.83亿元（对核心净利润覆盖倍数0.71倍），盈利现金含量保持韧性，公司再次实现核心净利润100%分派，分红比例在业内保持领先。
　　盈利预测、估值与评级：公司作为商业运营与物业管理双轮驱动的行业龙头，壁垒深厚，购物中心零售额增速跑赢社零、储备项目充足，核心净利润双位数增长并100%分派，是当前物管板块中商业模式稀缺，成长性与股东回报确定性兼具的标的，我们维持公司26-28年归母净利润预测43.0/46.8/50.7亿元，对应PE为18/16/15倍，商管龙头业绩稳健，慷慨分红，维持“买入”评级。
　　风险提示：消费复苏不及预期，购物中心零售额增速放缓,关联方交付节奏放缓。