核心观点
　　2026年上半年公司实现营收92.2亿元，同比增长8.1%；实现核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。业绩增速大于营收增速主要由于综合毛利率较上年同期提升0.9个百分点至38.0%，其中商业航道毛利率较上年同期有所提升。2026年上半年公司在营购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%，同店增速达10.2%，大幅优于同期全国社零1.3%的增速，重奢与非奢项目增速表现均优异；在营购物中心客流大幅增长、出租率进一步提升。截至2026年6月末，公司物管在管面积4.6亿方，公建物管业态稳步拓展。公司积极回馈股东，宣派中期股息每股0.586元及特别股息每股0.391元，分红率100%，当前年化股息率5.0%。
　　事件
　　公司发布2026年中期业绩，上半年实现营业收入92.2亿元，同比增长8.1%；实现归母净利润22.4亿元，同比增长10.3%；实现核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。
　　简评
　　利润率提升助力业绩稳健增长，其中商业航道毛利率显著提升。2026年上半年公司实现营业收入92.2亿元，同比增长8.1%；其中商业航道、物业航道、生态圈业务分别实现营收37.0、53.3、1.9亿元，分别同比增长13.2%、3.4%、87.8%。上半年实现核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%，业绩增速大于营收增速主要由于整体毛利率较上年同期提升0.9个百分点至38.0%，其中商业航道毛利率较上年同期提升0.8个百分点至66.9%，物业航道毛利率较上年同期下降0.5个百分点至18.3%，生态圈业务毛利率较上年同期下降6.3个百分点至30.9%。
　　购物中心运营成果优异，商管龙头地位进一步巩固。截至2026年6月末公司在营的购物中心共138个，较2025年年末增加3个。上半年公司在营购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%，同店增速达10.2%，大幅优于同期全国社零1.3%的增速；其中重奢项目与非重奢项目零售额的同店增速分别达11.0%、9.7%；2026年6月末在营购物中心总体出租率达97.4%，较2025年年末提升0.2个百分点。在营购物中心客流实现高增，上半年累计到访客流突破11亿人次，同比增长27.0%，大会员总数达9330万人，较2025年年末增长12.3%。上半年在营购物中心零售额排名当地第一、前三的数量分别达62、116个，分别较2025年年末增长8、11个。期内购物中心租金收入同比增长15.8%至171亿元，NOI同比增长16.9%至117亿元，NOIMargin同比提升0.7个百分点至68.9%。
　　物管规模稳中有升，公建物管稳步拓展。截至2026年6月末，公司物管的在管面积与合约面积分别达到4.6、4.9亿平米，分别较2025年年末增长3.4%、1.3%，合管比为1.08。期内公建物管收入10.4亿元，同比增长9.0%，新签合同额同比增长31.7%至10.8亿元。期内住宅物管收缴率为74.7%，较上年同期提升0.3个百分点。
　　公司分红率100%，积极回馈股东。公司宣派中期股息每股0.586元，同比增长10.8%，同时宣派特别股息每股0.391元，中期派息合计每股0.977元，同比增长10.9%，全额分派中期核心净利润，分红率100%，按当前股价计算年化股息率为5.0%，持续践行回馈股东的资本市场承诺。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们维持对公司的盈利预测，预测2026-2028年EPS为1.94/2.16/2.38元。公司商管龙头地位持续巩固，盈利与派息持续增长可期，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1）物管规模增长不及预期。物管业务方面，公司过往年份在管规模取得大幅增长，主要来源于收并购，而市场上可供选择的优质标的数量有限，公司未来可能在与其他意向收购方竞争的过程中不占据优势；而当前地产开发销售规模下降的背景下，物管第三方外拓竞争压力加剧，公司第三方外拓可能受阻，从而导致物管规模可能无法持续快速增长。
　　2）并购整合效果不及预期。公司凭借收并购快速实现物管规模扩张，在收并购项目的投后整合过程中可能存在收缴率不及预期、原有团队融合不畅等问题，导致收并购项目未来的营收及利润贡献可能不及预期。
　　3）在营商场经营效率不及预期。受经济形势波动影响，居民的收入水平及收入预期可能有所波动，从而可能影响线下消费热情，继而导致公司的在营购物中心经营效率不及预期，从而影响到公司商场的管理收入。