摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年7月24日发布的题为《Solid results》的报告，吉宝数据中心信托（KDCREIT）公布的2026年上半年业绩优于市场一致预期。然而运营指标弱于市场预期，由于续租规模较大及出租率下降，二季度租金调整幅度回落至5%（一季度为51%）。
　　业绩超预期
　　受东京第三数据中心贡献及新加坡与澳洲资产组合正向租金调整推动，部分被Kelsterbach资产处置抵消，吉宝数据中心信托2026年上半年营收同比增长14.5%至2.42亿新元。良好成本控制使净物业收入利润率扩大40基点至86.9%。以单位支付的管理费在2026年上半年几乎翻倍至890万新元，占总管理费的41%（2025年上半年占比25.1%）。2026年上半年每单位派息5.714分，同比增长11.3%；较市场预期高出52%。
　　租金调整趋缓
　　公司二季度租金调整幅度从一季度的51%回落至5%，使得上半年整体租金调整幅度为10%。管理层指引将在下半年完成Gore Hill资产的新租约和强势续约，预计这将推动前九个月的租金调整幅度回升至低双位数水平。按租金收入计算，下半年将有2.6%的租约到期，主要为平均租期3-4年的托管合约。整体出租率环比下降3.1个百分点至92.5%，主要受卡迪夫数据中心租约到期影响，该信托正寻求填补空缺。管理层指引二季度签约电力容量环比保持95%稳定，卡迪夫对签约电力容量的影响仍较小。
　　充足的收购资金
　　吉宝数据中心信托杠杆率改善110基点至34%，上半年融资成本持稳于2.6%（二季度因2026年3月到期的新元对冲贷款，融资成本微升10基点）。利息覆盖率保持稳健于6.9倍。管理层继续关注新加坡、日本、韩国和欧洲的收购标的。
　　催化因素
　　该股的催化因素包括利率暂停或降息导致再融资成本下降、更优的每单位派息增长前景以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括可能以高于账面价值的资产出售，这将为信托提供资金用于降债、降低杠杆并缓解资产负债表担忧
　　投资风险
　　投资吉宝数据中心信托的主要风险包括：较其他房地产子板块更高的资本支出、部分建筑较短的土地使用权期限及外汇风险。尽管数据中心盈利相对更具韧性，但近期科技板块收缩可能导致中期数据需求下降。中国租户风险仍是持续关注点。
　　公司概况
　　吉宝数据中心信托是2014年12月在新加坡交易所上市的首支纯数据中心信托。由吉宝讯通发起，该信托主要投资于以数据中心用途为主的创收房地产资产，以及支持数字经济所需的房地产和相关资产。截至2024年12月，该信托在亚太和欧洲9个国家拥有23个数据中心资产组合，估值约50亿新元。