摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年7月23日发布的题为《Propertydevelopment boost》的报告，中信里昂指出，港铁2026年上半年经常性业务利润将受物业发展利润支撑，经常性业务收益料保持稳定。基于更高的物业发展利润假设，预计2026年经常性利润将上调。
　　2026年上半年业绩预览
　　港铁2026年上半年经常性利润将由物业发展业务支撑，主要驱动力包括：1）柏傲庄第三期（该项目对港铁的利润率高于前两期）；2）住宅价格上涨带来的更高利润分成（2026年上半年中原城市领先指数同比增长6-18%）。经常性业务方面，受惠于本地客运量同比增长1.2%至9.754亿人次，收入料保持稳定。尽管预期租金续约率下滑，但香港前五个月零售销售总额同比增长11%仍将提供支撑。
　　基于2026年上半年物业发展业务强劲表现，预计全年经常性利润将上调。经常性业务方面，虽调整票价假设并重新建模税务支出，但随着古洞站（Kwu Tung Station）将于2027年投入运营，折旧增加仍将压制经常性收益。2026-2028年每股年度股息预测维持不变，但下行风险仍存。
　　业绩关注重点
　　业绩焦点将集中于投资物业及车站商铺的租金续约情况，分析指出，此前业绩披露的租金跌幅有望企稳。考虑到预期资本开支规模，融资计划亦是关键观察点。
　　催化因素
　　自下而上催化因素包括：(1)香港住宅价格上涨、(2)访港旅客量、(3)零售销售及(4)显著提高股息。自上而下因素则包括利率下调（鉴于其股权结构及防御性业务特征，港铁常被视为“债券替代品”）。
　　投资风险
　　投资风险包括香港经济及零售环境放缓、访港旅客量减少可能影响经常性业务。香港住宅价格下跌或削弱公司发展权价值。鉴于杠杆率上升，不能排除股权融资可能性。
　　公司概况
　　港铁自2007年与九铁合并后成为香港唯一铁路营运商，享有所有新专营权。公司亦在伦敦、斯德哥尔摩及墨尔本以专营权运营铁路，并投资北京、杭州、深圳、悉尼及瑞典的城轨网络。作为香港最大土地储备持有者之一，其以零售为主导的投资组合主要为“社区型商场”。公司还管理广深港高铁项目。