投资逻辑：
　　全球盈利规模领先的地铁公司之一，开创“铁路+物业”模式。港铁公司隶属于香港政府，主要经营中国香港等地的轨道交通运营服务，并依托“铁路+物业”模式开展物业开发、管理及租赁业务。公司盈利规模显著高于同行（2024年为158亿港币），主要源于“铁路+物业”经营模式以及高效运营的铁路客运业务。公司采用渐进式派息政策，2024年派息率为52%，股息率为4.8%，在利率下行的背景下投资性价比凸显。公司于2025年3月发行30亿美元债券，票面利率为4.375-5.25%，随后以低于4%的利率将美元借款换成港元借款；此外公司还于6月发行30亿美元永续债券，票面利率为4.875-5.625%，两笔融资均有望支持公司的铁路建设。
　　铁路业务：客流强劲复苏，路网扩容可期。（1）香港车务业务：自2007年与九广公司合并后，公司拥有了贯通新界、九龙与港岛的完整运输体系，2024年总乘客量已超2019年。公司现正全力推进香港下一阶段的铁路发展，东涌线延线、小蚝湾站、东铁线古洞站、屯门南延线及洪水桥站的建造工程正在进行中，北环线（第一部分）项目协议于近日签订，新铁路项目也将带来物业发展的新机会。（2）车站商务业务：零售租金，广告等构成稳定利润来源，2024年EBIT为38亿港币，助力铁路业务实现自负盈亏。
　　香港物业业务：投资物业短期承压，开发物业受益楼市回暖。（1）投资物业：截至2024年底，公司在香港的投资物业包括315242平方米的零售物业、39451平方米的写字楼等，为公司带来稳定的物业租赁及管理收入。目前写字楼出租持续承压，商场尽管维持较高出租率，但同样存在一定的租金下行压力，或影响该业务经营。（2）开发物业：截至2024年末公司在建住宅项目达13个，拥有89万平米可售资源，预计于2025-2026年集中落成。此外，公司在5个站点拥有大量尚未批出的物业发展项目，总楼面面积273万方。当前香港经济金融持续发展、“辣招”基本放开、大量人才引进带来潜在购买力持续流入、按揭利率低于租金收益率、下半年美联储有望开启降息，2025Q2以来香港楼市正步入筑底企稳状态，将对公司地铁楼盘的销售形成利好。
　　盈利预测、估值和评级
　　预计公司2025-2027年归母净利润分别为171亿、174亿、123亿港币。采用DCF及DDM估值法，给予2025年目标价30.1港币，首次覆盖给予“增持”评级。
　　风险提示
　　资本开支超预期风险，香港零售租金下滑超预期风险，香港住宅销售弱于预期风险，乘客量不及预期风险。