摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年3月12日发布的题为《Rolling along》的报告，港铁公司2025年下半年经常性利润（剔除物业发展）同比下降29%至22.62亿港元，高于分析对非经营性项目（包括财务成本净额及税务开支）的预测。末期股息同比持平于每股0.89港元，符合预期。经营层面，2025年车站商铺及投资物业的租金续约率分别为-8.5%和-9.5%。截至2025年底，经调整净负债权益比环比上升400个基点至41%。公司对2026-2028年的资本支出指引意味着年均275亿港元，略低于包含物业发展的2025年实际Ebitda。研究指出，港铁当前股价较近期估算的每股资产净值平均值存在小幅溢价。
　　港铁公司2025年下半年经常性利润（剔除永续债）同比下滑29%至22.62亿港元，因非经营性项目表现优于预期。计息借款平均成本同比下降0.2个百分点至年化3.5%；
　　2025年下半年经营利润未达预期，主要因香港运输业务折旧及摊销费用高于预测水平；
　　计入物业发展利润后，2025年下半年税后基础利润同比下降33%至78.04亿港元；
　　将永续证券归类为债务而非权益后，经调整净负债权益比从2025年6月的37%升至2025年12月的41%；
　　末期股息同比持平于每股0.89港元，全年股息亦持平于每股1.31港元。2025年全年派息率同比扩大200个基点至49%；
　　公司指引2026-2028年总资本支出为826亿港元，年均275亿港元，略低于2025年Ebitda的276亿港元（包含物业发展）；
　　2025年香港车站零售及香港物业租赁管理板块租金续约率分别下降8.5%和9.5%，降幅均快于2025年上半年的-7.0%和-7.8%；
　　2025年下半年联营公司应占利润同比锐减72%至1.86亿港元，主因对杭州地铁1号线计提3.80亿港元减值准备，公司预计客流量及票价将维持低位；
　　2026年物业发展利润可能来自日出康城第13期、黄竹坑站第6期及油塘通风楼项目；
　　公司计划未来12个月内就锦上路站二期及屯门A16站二期项目进行招标；
　　分析指出当前股价较估算的资产净值平均值存在小幅溢价。
　　催化因素
　　自下而上的催化因素包括：(1)香港住宅楼价上涨、(2)访港旅客量、(3)零售销售额及(4)股息显著提升。自上而下的催化因素包括利率下调（特别是港铁因股权结构及防御性业务特征，常被视作“债券替代品”）。
　　投资风险
　　投资风险包括香港经济及零售环境放缓，或访港旅客量减少可能影响经常性业务。香港住宅楼价下跌或削弱公司发展权价值。鉴于杠杆率上升，不排除股权融资可能性。
　　公司概况
　　港铁公司自2007年与九铁公司合并后成为香港垄断铁路运营商，享有所有新专营权。公司亦在伦敦、斯德哥尔摩及墨尔本以专营形式运营铁路，并投资于北京、杭州、深圳、悉尼及瑞典的城市轨交系统。作为香港最大土地储备持有者之一，公司拥有以“社区型商场”为主的零售导向投资组合，并管理广深港高速铁路项目。