摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年7月21日发布的题为《S-Reits 2Q26 preview》的报告，分析强调即将公布业绩中需要关注的关键主题。首选标的倾向于资产负债表稳健、基础DPU增长更健康且受益于供需格局有利的细分领域（零售与工业）的个股，包括凯德综合商业信托（CICT）、凯德腾飞房地产投资信托（CLAR）、星狮地产信托（FCT），对吉宝数据中心房地产投资信托（KDCREIT）具有高度信心。
　　本季度业绩需关注的重点包括：
　　凯德综合商业信托关于百丽宫资产提升工程及后港中心开发项目可能产生资本支出的最新信息。
　　即将开通的新山-新加坡捷运系统（RTS）对零售类S-REITs（如CICT、FCT和MPACT）的潜在影响也将成为焦点，近期行业研究估计新加坡零售消费向新山净流失2.9亿新加坡币。
　　分析预计，星狮地产信托在2026年二季度完成董事会改组后将进行战略评估，重点关注资产出售意向及潜在管理权变动。
　　预计城市发展酒店服务信托（CDL）将在2026年上半年公布战略评估的进一步进展，UOL则可能提供滨海广场（Marina Square）重建项目的最新动态。
　　写字楼租金企稳，各资产类别的投资活动回暖
　　重大写字楼收购项目陆续出现，香港置地以57.6亿新加坡币的高价击败凯德投资竞得滨海盛景（Marina One），而IOI集团和凯德投资据传是莱佛士坊一号（One Raffles Place）约23亿至24亿新加坡币交易的潜在买家。尽管裁员增加，核心中央商务区甲级写字楼租金环比上涨0.8%至每平方英尺12.50新加坡币，空置率维持3.3%的低位。
　　零售交易以星狮集团为主导，RTS影响备受关注。星狮商产信托以4.67亿新加坡币出售白沙坊（White Sands），星狮地产牵头的财团在碧湾综合用地招标中报出最高价。研究指出，市场担忧可能集中在新山-新加坡RTS项目，行业研究估计新加坡零售及餐饮销售额约0.4%将净流失至新山。分析指出，以性价比取胜的郊区商场可能比市中心商场受到更大冲击，后者或因新山游客消费保持韧性。
　　2026年二季度工业地产交易保持活跃。凯德腾飞房地产投资信托以1.339亿新加坡币收购大士5道物业（NPI收益率为6.5%），并以2.004亿新加坡币出售金泉数据中心。据报道，Brookfield等全球地产商持续扩大在新加坡的业务布局，AirTrunk据传正申请新加坡数据中心Reit上市，而FLCT、ESR信托及Aims APAC信托等S-REITs正加大在欧洲和澳大利亚的布局。
　　大型酒店重建项目成为焦点。新加坡酒店交易以星狮地产21亿新加坡币重组私有化的FHT组合及3.2亿新加坡币整合辉盛阁（可能进行河谷点重建）为主导。凯德雅诗阁信托（CLAS）以3.6亿新加坡币出售The Robertson House，退出收益率为2.3%，OUE信托以5亿新加坡币出售樟宜皇冠假日酒店（Crowne Plaza Changi），贝莱德据传正对凯贝丽酒店式公寓（Capri by Fraser）进行3.3亿新加坡币收购的尽职调查。