本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比及新房成交推盘比均回落。上周(7.11-7.17)34个重点城市新房合计成交162.2万平米，环比-14%，其中，一二线环比-14.9%，三四线环比+3.9%。7月(7.1-7.17)34城一手房成交同比-4.2%，较6月+0pct。其中，一二线同比-2.4%，三四线同比-27.7%，分别较6月+0.7pct和-7.6pct。上周13城二手房合计成交107.1万平米，环比-0.4%；7月累计成交同比+5.1%，较6月-6pct。库存方面，上周15城合计推盘76万平米，合计成交66万平米，对应成交推盘比为0.88倍，较前一周回落。最近三个月（26年4月-26年6月）分别为1.04倍、1.5倍和1.2倍。截至上周末（2026/7/17）15城合计住宅可售面积为8241.6万平米，环比+0.11%。3个月移动平均去化月数为17.8个月，环比+0.28个月。
　　主要政策新闻：高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手。宏观方面，国务院发布关于《扩大消费“十五五”规划》的批复，明确更好满足住房消费需求，促进房地产市场持续健康发展；习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手；国家统计局公布6月房地产市场数据，6月全国新建商品住宅价格环比上涨城市数量达到20个，全国70城二手住宅价格环比下降0.3%，但一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，连续保持上涨态势；《求是》杂志指出，完善保障性住房制度可稳定消费预期、释放居民消费活力；因城施策方面，上海静安区128街坊旧改集中搬迁，为静安近年、上海今年规模最大城市更新项目；土地市场方面，绿城以5.9亿元竞得常州武进长沟河1号地块；招商蛇口以总价5.3亿元竞得成都1宗宅地。
　　公司动态跟踪：多家房企预告26H1业绩。经营数据方面，多家房企公布6月单月销售数据及同比：龙湖集团28.8亿元（-55.4%）；华润置地229.9亿元（-2%）；年度业绩方面，多家房企预告26H1业绩及同比：招商蛇口5-6.5亿元（-55%至-65%）；华发股份-40至-30亿元（同比由盈转亏）；上海临港5-6亿元（+51%至+82%）；融资担保方面，越秀地产签署循环贷款融资协议（10亿元/1年）；中国海外发展完成26年第二期公司债发行（30亿元/5年/1.8%）。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌4.78%，沪深300指数下跌5.26%，相对收益为0.48%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：香江控股、阳光股份、上海临港、绿发电力、世荣兆业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为合肥城建、先导基电、盈新发展、荣丰控股、京能置业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.53%，沪深300指数下跌5.26%，相对收益为7.79%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为66.4/43.3倍；物管26/27PE均值分别14.7/13.2倍。
　　投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，判断供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，并判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股、城建发展；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。