本期投资提示：
　　预计房地产进入磨底阶段、核心城市今年领先复苏，预计26H1房企业绩承压中分化。基本面方面，2021-2025年我国房地产行业基本面经历了深度调整，并且量价调整幅度都持平或超过了国际上可比国家；鉴于我们认为2025年我国居民资产负债率已经进入顶部区域，并后续有望随着宏观经济稳定和政策加码逐步改善，同时考虑到2026H1核心城市的二手房市场量价双双有所改善，并且我们认为供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳，从而综合推动全国房地产基本面进入磨底阶段。展望2026H1板块业绩，考虑到新房市场的改善会滞后于二手房市场、以及过去4年多销售量价下行仍在拖累房企利润表等因素，因而我们认为2026H1房地产板块业绩仍将继续承压，但考虑到随着政府政策持续促进房地产行业“止跌回稳”以及企业利润率见底、减值出清，综合预计2026-2027年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　 《求是》和《消费十五五规划》连续为房地产重磅发声，预计楼市政策仍有放松空间。2026年1月1日，《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位、并建议政策一次性给足。3月16日，《求是》明确房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益。6月18日，《求是》提出要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，将“住房消费”列入“促进大宗耐用商品消费”，并将房地产纳入“增加城乡居民财产性收入“的渠道之一，将房地产政策纳入“清理优化不合理限制性措施”范畴、并明确支持优化政策并公积金改革。7月15日，习总书记考察调研上海黄浦区市民新村、并指出高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手。我们认为，近期房地产政策表态更趋积极，判断楼市政策仍有再放松空间，预计包括城市更新、公积金改革、限购再放松、交易税费下调等政策。
　　 2026H1房企业绩表现仍承压，但预计优质房企盈利修复领先于行业、并将逐步启动。根据结算节奏和毛利率预判，我们预计主流公司2026H1归母净利润情况如下：1）增速>=+10%的公司：绿城服务、华润万象生活；2）增速-10%~+10%的公司：新城控股、建发股份、建发国际集团、华润置地、招商积余；3）增速-30%~-10%的公司：滨江集团、中国海外发展；4）增速<=-30%的公司：保利发展、招商蛇口（已公告，同比下降55%-65%）、越秀地产、中国金茂、绿城中国；5）亏损：华发股份（已公告亏损30-40亿元）。我们认为，考虑到我国房地产行业基本面正逐步寻底、近期政策面基调更趋积极、以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。
　　投资分析意见：判断核心城市今年领先复苏，房企短期业绩仍承压中分化，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，判断供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，并判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股、城建发展；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：行业销售不及预期，融资环境超预期趋紧，支持政策推进不及预期。