事件：2026年7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，规划提到，促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。
　　定位地产为大宗耐用商品消费，政策关注住房品质提升。《扩大消费“十五五”规划》（下称“《规划》”）正式将住房消费列入大宗耐用商品消费范畴，我们认为预示着房地产的“居住和消费”属性相较于“投资和投机”属性将更占主导地位，政策导向也将由过往的系列限制性措施转向支持促进消费，以提振市场信心。同时《规划》使用品质、智慧、改造、质量等词汇形容房地产，也说明房地产基调逐步从“保交楼、防风险”向城市更新、“好房子”建设等品质提升方面转变。
　　因城施策增加改善性住房供给，重塑行业竞争新格局。针对居民住房需求，保障房满足刚性需求，商品房满足改善需求，增加改善性住房供给，表明商品房市场更注重“质”而非“量”。2026年上半年，全国宅地成交继续收缩，据中指数据，全国1-6月宅地成交1.45亿方，同比-22%；据统计局数据，全国1-6月房屋新开工面积2.32亿方，同比-23.4%，意味未来住房供应也将延续收缩态势。上海、深圳、北京、杭州等核心城市推出优质地块，土拍热度提升，据中指数据，2026年6月土拍溢价率16.7%（2025年下半年每月均在10%以下），房企在对优质地块补货意愿提升。优质地块适配“好房子”建设，拉升行业准入门槛，具有全周期高质量开发能力的头部房企将获取更多市场份额。
　　强调更新改造和物业提升，孕育存量市场投资机会。据日前的《城市更新“十五五”规划》，到2030年，全国计划新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，城镇危旧房改造数量约50万套/间，预计带动家装翻新、电梯加装、适老化产品、智能安防等行业的需求释放。《规划》首次将物业服务纳入扩大消费顶层设计，物业管理预计将从传统的保安、保洁向全周期、智慧化、人性化的服务转型，具备稳健基础物管服务、全周期运营经验和充沛现金流的综合服务商，将更能满足存量时代的需求。
　　投资建议：住房消费被定位为大宗耐用商品消费的重要抓手，地产调控基调逐步转向支持促进消费；因城施策增加改善性住房供给，市场更注重“质”而非“量”，供求关系预计将改善。建议关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企，如绿城中国、华润置地、建发国际集团（包括建发股份）、滨江集团、招商蛇口等；关注地产企稳带动的产业链公司业绩修复，且具有优质服务能力的物管企业，如华润万象生活、绿城服务、建发物业等。
　　风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。