事件：
　　1）新华社上海7月15日电，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平15日在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。2）7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，其中指出实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。
　　点评：
　　习总书记指出城市更新是现代化建设重要抓手，预计城市更新提速有望带来两大利好。7月15日，习近平总书记来到位于上海黄浦区半淞园路街道市民新村考察调研。市民新村居民区4幢上世纪50年代建成的楼房，通过改建更新，设立独立厨卫、加装电梯，居住条件明显改善。习近平指出高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手。2025年7月，中央城市工作会议明确提出“以推进城市更新为重要抓手”；2025年12月，全国住房城乡建设工作会议要求“高质量开展城市更新，编制实施“十五五”城市更新专项规划”；2026年4月，财政部和住建部联合发文《2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》；2026年5月，国务院常务会议审议通过《城市更新"十五五"规划》；2026年6月，国务院政策例行吹风会中，住建部、发改委、财政部、自然资源部联合解读《城市更新"十五五"规划》。我们认为，随着2025年中期以来城市更新相关政策正不断落地，预计城市更新工程也将有所提速，并且预计将带来两大利好：1）城市更新的提速有望推动地产相关投资有所修复，从而贡献全国经济和居民收入；2）城市更新也可以有效改善居民住房品质和城市界面，从而推动周边房价端和租金端的上涨，更有利于房地产市场更健康筑底企稳。
　　消费十五五规划表态住房消费也是消费、稳房价稳居民资产、优化政策并公积金改革。7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，全文三处提及房地产：1）规划将“住房消费”列入“促进大宗耐用商品消费”，且对住房消费的表述，排在汽车、家电之前：在“三、推动商品消费扩容升级”章节中提到“更好满足住房消费需求，建设安全舒适绿色智慧的好房子，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造”；2）规划将房地产纳入“增加城乡居民财产性收入“的渠道之一，逐步认同住房的资产属性、并重视稳房价的重要性：在“五、着力提升消费能力”章节中提到“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”；3）规划将房地产政策纳入“清理优化不合理限制性措施”范畴，并明确支持地方因城施策优化房地产政策以及要求深化公积金改革：在“七、加力完善促进消费制度机制”章节中提到“支持各地因城施策调整优化房地产政策，深化住房公积金制度改革，扩大使用范围。”我们认为，房地产对于稳定居民资产、稳定消费信心至关重要，近期房地产行业政策表态更趋积极，我们认为后续房地产行业有望推出更多供需两端政策，预计包括城市更新、公积金改革、限购再放松、交易税费下调等政策。
　　投资分析意见：城市更新是重要抓手，稳消费关键需稳房价，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，其中上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股、城建发展；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：行业销售不及预期，融资环境超预期趋紧，支持政策推进不及预期。