本周第一批商业不动产REITs在二级市场正式亮相，市场风格影响叠加供给冲击，REITs市场再度承压，除周四因指数基金发行消息提振收涨外，其余交易日均出现明显下跌。从上市后首周（第2-6个交易日）表现看，砂之船商业REIT依然领涨2.52%，其次为唯品会商业REIT（-1.05%）和首农商业REIT（-2.36%），上海地产商业REIT跌幅7.23%，后三单原始权益人已于6月24日发布增持公告稳定市场信心。四只REITs指数基金将于7月1日正式募集，每只募集份额上限均为3亿份，合计募集规模约12亿元；业绩比较基准均为“中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%”，跟踪目标设定为日均跟踪偏离度绝对值≤0.35%、年化跟踪误差≤4%。REITs投资策略采用完全复制法，即严格按照中证REITs指数成份券构成及权重构建投资组合，并随指数调整进行相应调仓；根据合同约定，基金管理人需在基金生效之日起6个月内使投资组合比例符合相关要求。26年以来，指数成份券、非成分券累计跌幅分别为4.65%、11.75%，后续随着指数基金陆续建仓，建议择机把握优质成份券的布局机会。
　　截至2026/6/26，2026年以来已成功发行8单（4月发行3单，5月发行5单）；发行规模297.8亿元，同比增长94.0%。本周共8单首发REITs取得新进展：创金合信北京国资、华安陆家嘴、华夏保利商业不动产REIT、华泰三峡新能源REIT已询价；国泰海通崇邦商业不动产REIT已反馈、华夏龙岗城投产业园REIT已问询、广发海珠城发商业不动产REIT已申报、光大保德信光大安石商业不动产REIT已通过。本周共1单扩募REITs取得新进展：博时招商蛇口产业园REIT二次扩募已受理。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于944.90点，跌幅2.40%，跑输沪深3000.91个百分点、跑赢中证红利1.95个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅6.43%，跑输沪深30011.58个百分点、跑赢中证红利1.17个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌3.42%，特许经营权类REITs下跌1.66%。分资产类型来看，能源（+0.04%）、数据中心（-0.34%）、保障房（-0.77%）、商业不动产（-0.94%）板块表现占优。分个券来看，本周共9只上涨、77只下跌，其中，国泰海通砂之船商业REIT（+2.52%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.02%）、中信建投国家电投新能源REIT（+1.63%）位列前三，建信中关村产业园REIT（-12.86%）、华安外高桥REIT（-12.68%）、华夏合肥高新产园REIT（-10.86%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.79%/0.32%，较上周+51.26/+7.56BP，周内成交量7.94/1.00亿份，周环比+213.97%/+38.01%。商业不动产板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.89%/5.94%，仓储物流（7.15%）、交通（7.13%）、园区（6.86%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。