核心观点
　　2025年C-REITs市场经历了创新高后又回调的起落走势，目前市场已触底企稳。三季度业态间及业态内业绩分化持续，强运营、抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈赛道仍面临挑战；中短期内市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策红利蓄势待发，考虑到今年政策节奏，预计年底前存在较大逆周期调节空间；具体政策方向包括条件趋于成熟的指数化产品、更加完善的税收政策以及备受支持的持有型不动产ABS等。我们建议一级市场策略从“普选”转向“精选”，二级市场聚焦抗周期、提景气和强扩募三条主线。
　　摘要
　　2025年上半年三大因素推动REITs市场创新高后，下半年在权益走强分流资金、债市走弱、基本面承压的背景下出现回调。下半年以来，1）A股主要指数明显回升，市场风险偏好提升，资金更倾向于追逐高弹性资产，导致REITs市场流动性承压；2）债市下行压缩利差，而REITs现金分派率未能同步调整，利差持续收窄，使得REITs相较利率债的配置优势减弱；3）底层资产基本面承压，三季度产业园区、高速公路、仓储物流等市场化资产受制于需求下降与竞争加剧，盈利能力减弱。
　　三季度各业态基本面分化持续，关注业绩稳健的逆周期标的。消费基础设施板块的运营能力凸显，基本面有望持续维持稳定；受政策支持、需求稳定的政策性保租房、市政环保等板块的抗周期优势显著，Q3政策性保租房出租率高达97.3%，环比回升0.3%；而部分市场化竞争的不动产赛道，例如研发办公楼等，仍将面对需求下行与竞争压力加剧的双重挑战。
　　政策红利释放空间充足，关注指数化产品政策。短期来看，指数化产品等增量资金政策蓄“时”待发，多层次REITs市场加速扩容。中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs市场健康发展。当前，从需求必要性和条件充分性两方面，REITs指数化产品都已经到了推出的成熟时机，关注相关产品推出后对市场的积极影响。
　　投资建议：关注回调后的配置机会，一级战配及打新需精选项目，二级市场聚焦抗周期、提景气、强扩募三条主线。一级市场方面，下半年以来市场定价更加理性，建议挑选较大利差及较优资产参与，同时对长锁定期战配保持谨慎；二级市场聚焦三条主线：1）分子端稳健的抗周期板块；2）景气度边际修复的相关标的；3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。