本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比下降。上周(7.12-7.18)34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%；其中，一二线环比-22.9%、三四线环比+24.8%；7月(7.1-7.18)一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中，一二线同比-17.3%、三四线同比-21.9%，分别较6月-8.5pct和-22.2pct。上周13个重点城市二手房房合计成交103.1万平米，环比-5.4%；7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct。库存方面，上周15城合计推盘73万平米，合计成交63万平米，对应成交推盘比为0.87倍；最近三个月（25年4月-25年6月）分别为0.86倍、1.14倍和1.02倍。至上周15城可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月。总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：中央要求以城市更新为重要抓手，统计局表示更大力度推动止跌回稳。宏观层面，中央城市工作会议于7月中召开，会议强调以推进城市更新为重要抓手，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，着力建设舒适便利的宜居城市；统计局发布最新数据，2025年上半年全国房地产开发投资额同比下降11.2%，6月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，并且国家统计局副局长盛来运表示，现在房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳；因城施策方面，长沙、青岛、武汉等多地出台“以旧换新”补贴政策刺激房地产市场发展；福州省发布非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则；广东省积极稳步推动城中村和老旧小区改造；公积金方面，青岛市调整2025年度公积金缴存基数。
　　公司动态跟踪：多家房企披露上半年业绩预告，滨江、城建。销售方面，6月销售额及同比：华发股份70亿元（-31%）；华润置地235亿元（-27%）；龙湖集团65亿元（-36%）。公司业绩方面，各公司预告2025H1相关数据，华发股份总营收382亿元（+53%），归母净利润1.7亿元（-87%）；保利发展总营收1168亿元（-16%），归母净利润27亿元（-63%）；其他公司2025H1归母净利润及同比：滨江集团16亿元（ +40% ）；中华企业3.9~5.7亿元（ +210~262% ）；南山控股0.8~1.1亿元（+168~193%）；金地集团-34~-42亿元（24H1-34亿元）；城建集团4.4-6.5亿元（+419~570%）；天健集团0.3~0.5亿元（-81~-87%）；大悦城0.8~1.2亿元（+122~133%）；万科A-100~-120亿元（24H1-98.5亿元）；首开股份-16~-21亿元（24H1-19亿元）。融资及担保方面，招商蛇口拟发债8亿元/1.7%/3年。股份回购方面，贝壳-W14~18日累计回购股份约313.3万股，共耗资约2000万美元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第31位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：市北高新、中新集团、中润资源、亚太实业、福星股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为光大嘉宝、南山控股、信达地产、华夏幸福、渝开发。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍；物管25/26PE均值分别13.0/11.6倍。
　　投资分析意见：看好半年度业绩稳定和库存能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。