核心观点
　　公司2023年新拓代建项目合约建面3528万方，同比增长25.0%；新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比增长20.5%；其中四季度订单增速明显提升，四季度新拓代建项目合约建面和代建费预估同比增长44.0%和22.5%，增速分别较三季度单季度提升39.4和12.7个百分点。保交楼工作下的资方代建为公司发展注入动能，公司与包括华融资产、信达资产、长城资产在内的金融机构进行合作，落地纾困项目建面已超1000万方。公司已连续7年保持22%以上的代建行业市占率，保持较为稳固的龙头地位。此外，三大工程中的保障房与城中村改造也为公司提供业务发展的新机遇。
　　事件
　　公司发布2023年业务数据，2023年新拓代建项目合约建面3528万方，同比增长25.0%；新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比增长20.5%。
　　简评
　　四季度订单增速提升，保持代建龙头地位。2023年公司新拓代建项目合约建面3528万方，同比增长25.0%；获取新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比增长20.5%；其中四季度公司订单增速明显提升，四季度公司新拓代建项目合约建面857万方，同比增长44.0%，增速较三季度单季度提升39.4个百分点；四季度获取新拓代建项目代建费预估24.5亿元，同比增长22.5%，增速较三季度单季度提升12.7个百分点。公司2023年合约销售金额1068亿元，同比增长22.1%，实现逆周期的较快增长。保交楼工作下的资方代建持续推进，公司合作资方代建的金融机构包括华融资产、信达资产、长城资产等，落地纾困项目建面超1000万方；2023年公司共完成116个项目交付，交付面积1607万方。从行业对比上看，公司以新拓代建面积衡量的市占率已连续7年超过22%，位列市场第一，保持较为稳固的行业龙头地位。
　　公司积极把握三大工程业务机会。保障房方面，公司通过政府代建持续支持保障房建设，截至2023年已累计交付5300万方的政府代建面积，覆盖的家庭数量超过35万户。城中村改造方面，公司聚焦浙江省发力，目前已参与杭州、丽水、舟山等地的城中村改造项目建设。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测公司2023-2025年EPS为0.49/0.61/0.76元。公司持续发力项目新拓，资方代建推动业务增长，保持行业龙头地位。维持买入评级与9.51港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1.自2021年下半年以来，房企融资渠道收紧，人力过剩，不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存，目前已有包括华润、金地、龙湖在内的60多家房企涉足代建行业，且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式，行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低；
　　2.绿城管理控股作为轻资产公司，需要项目经理把控项目设计、施工、销售、后续物业的全流程进度，对项目经理有较高的要求，人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长，激烈竞争亦有可能导致公司人才流失，继而致使业务扩张速度减慢。