核心观点：
　　代建销售金额Q3环比Q2有增长。根据公司控股公司绿城中国营运公告，公司23年前三季度代建销售金额616亿元，同比增长13%，代建销售面积471万方，同比增长18%，代建项目销售均价13079元/平米，同比下降4%。分季度看，公司代建销售金额在Q1、Q2、Q3增速为+14%、+38%、-4%，Q3增速走弱，其中Q3代建销售金额256亿元，环比Q2增长8%。
　　新拓代建预估费创20年来季度新高。根据公司营运公告显示，23年前三季度公司新签约代建项目总建面2671万方，同比增长20%；新拓代建项目预估费为79.2亿元，同比增长19.8%；单面积预估费约为297元/平米，同比略降0.2%。其中Q3新拓代建总建面944万方，同比增长4.7%，新拓代建预估费28亿元，同比增长9.8%，单季度新拓代建总建面及新拓代建预估费均达到20年以来季度新高。上市以来公司年消化订单能力20-30亿元，目前季度新增订单预估费已经接近上市以来年度订单消化能力，短期对公司的重点或在于如何更好释放订单消化能力，以更好承接新增订单的增量。
　　盈利预测与投资建议。公司轻资产、高增长、高分红，22年分红率高达100%，上市三年累计分红率高达85%，分红率在上市公司中处于领先水平。截止23H1，公司当前累计签约未确收收入规模234亿元，未来业绩增长确定性较高。预计公司在2023-2025年归母净利润分别为9.7亿元、12.6亿元、16.4亿元，同比增速分别为+30%、+30.1%、+30.0%。给予公司23年20XPE，合理总价值194亿元，每股合理价值10.50港元/股（汇率0.92），维持“买入”评级。
　　风险提示。业务经营存在不确定性、无法履约风险、商誉减值影响。
　　

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告广发TableTitle地产海外绿城管理控股公司评级TableInvest买入当前价格566港元09979HK合理价值1050港元前次评级买入季度销售环比有增长订单创季度新高报告日期2023-10-11TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点代建销售金额Q3环比Q2有增长根据公司控股公司绿城中国营运公32告公司23年前三季度代建销售金额616亿元同比增长13代19建销售面积471万方同比增长18代建项目销售均价13079元7平米同比下降4分季度看公司代建销售金额在Q1Q2Q3增-61022122202230423062308231023速为1438-4Q3增速走弱其中Q3代建销售金额256-19亿元环比Q2增长8-31新拓代建预估费创20年来季度新高根据公司营运公告显示23年绿城管理控股恒生指数前三季度公司新签约代建项目总建面万方同比增长新267120拓代建项目预估费为792亿元同比增长198单面积预估费约为分析师TableAuthor郭镇297元平米同比略降02其中Q3新拓代建总建面944万方同SAC执证号S0260514080003比增长47新拓代建预估费28亿元同比增长98单季度新拓SFCCENoBNN906代建总建面及新拓代建预估费均达到20年以来季度新高上市以来公021-38003639司年消化订单能力20-30亿元目前季度新增订单预估费已经接近上guozgfcomcn市以来年度订单消化能力短期对公司的重点或在于如何更好释放订分析师张春娥单消化能力以更好承接新增订单的增量SAC执证号S0260521120001盈利预测与投资建议公司轻资产高增长高分红22年分红率高SFCCENoBOU062达100上市三年累计分红率高达85分红率在上市公司中处于021-38003622领先水平截止23H1公司当前累计签约未确收收入规模234亿元zhangchunegfcomcn未来业绩增长确定性较高预计公司在2023-2025年归母净利润分别为97亿元126亿元164亿元同比增速分别为30301相关研究TableDocReport300给予公司23年20XPE合理总价值194亿元每股合理价广发地产海外绿城管理2023-08-02值1050港元股汇率092维持买入评级控股09979HK高增长风险提示业务经营存在不确定性无法履约风险商誉减值影响高质量广发地产海外绿城管理2023-07-09盈利预测如无特殊注明本报告货币单位均为人民币控股09979HKQ2销售TableFinance人民币2021A2022A2023E2024E2025E增幅走阔订单落地创半年营业收入百万元22432656355345215980增长率237184338273323度新高EBITDA百万元628839108613961804广发地产海外绿城管理2023-06-28归母净利润百万元56574596812601638控股09979HK信用及客增长率287317300301300EPS元股028037048063081户结构优化强化竞争优势市盈率x1851401088364ROE169186235276319TableContactsEVEBITDAx12590695137数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明15TablePageText绿城管理控股公告点评图1绿城管理Q3代建销售金额环比增长同比略降图2绿城管理Q3代建销售面积环比增长同比略增35002503000250300020025002002500150150200020001001001500150050501000100000500-50500-5000-10000-10017Q117Q418Q319Q220Q120Q421Q322Q223Q117Q117Q418Q319Q220Q120Q421Q322Q223Q1代建销售金额亿元YOY代建销售面积万平方米YOY数据来源公司营运公告广发证券发展研究中心数据来源公司营运公告广发证券发展研究中心图3绿城管理控股Q3新拓建面20年来季度新高图4绿城管理控股Q3新拓代建费20年来季度新高1000014030016090001201402508000100120700080100200600060805000401506040002040100300002002000-20501000-40-2000-6000-4020Q321Q121Q322Q122Q323Q123Q320Q321Q121Q322Q122Q323Q123Q3新拓代建项目总建面万方yoy新拓代建项目预估费亿元yoy数据来源公司营运公告广发证券发展研究中心数据来源公司营运公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明25TablePageText绿城管理控股公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位人民币百万元现金流量表单位人民币百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产37013858456648246155经营活动现金流56672573912061434货币资金21502086201924612942净利润57173597212601638应收及预付749824131811101511折旧摊销2524424655存货00000营运资金变动572922642175其他流动资产802948123012531702其它8763495884非流动资产15432304231923312341投资活动现金流4971803463195长期股权投资244317328339350资本支出1845483844固定资产102109123124124投资变动336172130180330在建工程00000其他14236144155179无形资产769982982982982筹资活动现金流322748760723779其他长期资产428896886886885银行借款08667资产总计52446161688571558496股权融资00000流动负债18442087265324773241其他08667短期借款58777现金净增加额26020556411447应付及预收9431173158314511921期初现金余额23972138193318772289其他流动负债895906106310191312期末现金余额21381933187722892736非流动负债29201117118117长期借款10910109应付债券00000其他非流动负债19192108108108负债合计18722288277025953357股本1617171717资本公积00000主要财务比率留存收益33253722406145025076至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益33413739407845195092成长能力少数股东权益30134374146营业收入增长237184338273323负债和股东权益52446161688571558496营业利润增长197355284295298归母净利润增长287317300302300获利能力利润表单位人民币百万元毛利率478464464523494至12月31日2021A2022A2023E人民币2024E百万元2025E净利率254277273279274营业收入22432656355345215980ROE169186235276319营业成本12031267179623073077ROIC1462786995762983营业税金及附加-----偿债能力销售费用93120153194257资产负债率357371402363395管理费用378489604723957净负债比率-633-534-486-536-569研发费用-----流动比率20071848172119471899财务费用67765速动比率20071848172119471899资产减值损失1123141516营运能力公允价值变动收益21111总资产周转率0405050608投资净收益5258606065应收账款周转率3934333746营业利润597808103813441744营业外收支119118197259339每股指标元利润总额722925123415932071每股收益0304050608所得税152189263333432每股经营现金流0304040607净利润57173597212601638每股净资产1719202326少数股东损益59555估值比率归属母公司净利润56574596812601638PE1851401088364EBITDA628839108613961804PB3127252320EPS元0304050608EVEBITDA12590695137识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明35TablePageText绿城管理控股公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验产2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资资深分析师上海财经大学应用统计硕士应2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士利2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘内10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于对-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路益北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同依据不国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分投销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明45TablePageText绿城管理控股公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此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