核心观点
　　公司上半年实现营收15.5亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润4.7亿元，同比增长31.3%。业绩增速大于营收增速的主要原因在于毛利率的提升和销管费用率的下降。在业务快速扩张的同时，公司保持强劲的回款能力，上半年实现经营现金流5.9亿元，同比增长63.3%。资方及国企代建引领公司订单高增，上半年新拓项目代建费51.2亿元，同比增长26.3%；其中有10.7亿元来自于金融机构的资方代建，同比增长94.5%，有23.0亿元来自于国有企业，同比增长57.5%。7月份公司与长城资产签署战略合作协议，总对总模式进一步打开资方代建空间。公司管理层履新，将进一步提升管理协同能力、增强内生发展动力。
　　事件
　　公司发布2023年中期业绩，上半年实现营收15.5亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润4.7亿元，同比增长31.3%。
　　简评
　　营收及业绩均较快增长，回款能力强劲。上半年公司实现营收15.5亿元，同比增长23.1%；其中商业代建实现营收10.6亿元，同比增长39.2%，政府代建实现营收4.0亿元，同比增长3.6%，来自政府、国企、城投、金融机构的商业代建机会增多，推动了商业代建营收的快速增长。上半年公司实现归母净利润4.7亿元，同比增长31.3%，业绩增速大于营收增速的原因在于：1）毛利率提升，上半年公司毛利率为52.0%，较2022年同期提升1.6个百分点，较2022年全年微降0.3个百分点；2）管理效率提升，上半年公司销管费用率为17.7%，较2022年同期压降3.9个百分点，较2022年全年压降5.2个百分点。在业务快速扩张的同时，公司保持强劲的回款能力，业务的安全性高，上半年实现经营性现金流5.9亿元，同比增长63.3%，远超营收及业绩增速。
　　资方及国企代建引领订单高增，业务模式向总对总升级。上半年公司继续保持较强的订单获取力度，新拓代建项目合约建面17.3百万方，同比增长30.6%，截至上半年末合约总建面达1.1亿方，同比增长20.4%。新拓代建项目代建费51.2亿元，同比增长26.3%，其中资方和国企代建新拓增长较快，上半年新拓项目代建费中，10.7亿元来自于金融机构的资方代建，同比增长94.5%，远超整体新拓订单增速；23.0亿元来自国有企业，同比增长57.5%；12.7亿元来自私营企业，同比下降22.1%；4.9亿元来自政府代建，同比增长14.0%。公司今年以来陆续新签包括中国华融、中国信达、长城资产、浙商资产、中信信托等在内的多家AMC不良纾困项目，7月份与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议。在保交楼工作的持续推动下，公司业务模式向总对总合作的转变，将为资方代建业务进一步打开空间，推动订单整体的持续增长。
　　管理层履新，内生动能再上台阶。公司宣布，绿城中国董事会主席张亚东先生获任为公司董事会联席主席，原董事会主席郭佳峰先生调任为联席主席，李军先生获任为董事会副主席并不再担任CEO，王俊峰先生获任为CEO。其中，张亚东先生将帮助公司更好拓展业务渠道、导入外部资源；郭佳峰先生将和张亚东先生共同评估公司整体策略和业绩；李军先生将在统筹全面公司管理的基础上聚焦发展战略、推动商业模式创新并负责董事会日常工作；王俊峰先生先前任职为浙东绿城房地产总经理，具备丰富的房地产项目开发管理经验。管理层此次履新，将进一步提升公司的管理协同能力、增强内生发展动能。
　　维持买入评级和9.51港元的目标价不变。我们预测公司2023-2025年EPS为0.49/0.61/0.76元。公司的业绩、订单保持较快增速，向总对总升级的资方代建引领业务增长，管理层履新增强内生发展动能，公司的行业龙头地位有望巩固。维持买入评级与9.51港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1.自2021年下半年以来，房企融资渠道收紧，人力过剩，不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存，目前已有包括华润、金地、龙湖在内的60多家房企涉足代建行业，且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式，行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低；
　　2.绿城管理控股作为轻资产公司，需要项目经理把控项目设计、施工、销售、后续物业的全流程进度，对项目经理有较高的要求，人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长，激烈竞争亦有可能导致公司人才流失，继而致使业务扩张速度减慢。