平安观点：
　　 “中国代建第一股”，业绩稳步增长：绿城管理背靠绿城中国，2005年起步于政府代建项目，为代建行业先行者。截至2022年末，公司合约面积突破1亿平米，在建面积达4720万方，布局全国120座城市。2022年公司总营收、归母净利润分别同比增长18.4%、31.7%；以自营模式与商业代建为主要业绩来源；在政府代建制及保障性住房建设加速推动下，公司政府代建收入持续提升，参与“保交楼”等纾困项目建设，多元化业务经营推动业绩稳健增长。受益于轻资产模式，毛利率稳定在50%左右。
　　行业机遇：地产变革催化代建需求，轻资产模式乘势而上。代建行业规模较小，但发展迅速且具备增长潜力。不同于传统开发模式，代建具备轻资产、高盈利、弱周期性等特点。2022年百强房企市场份额仅33.2%，土拍城投托底屡见不鲜且开工率低，产品力较弱的中小房企和城投为代建潜在拓展对象，有助于提高其产品力及特定项目融资销售表现；地方政府代建制推行下的城市更新及保障性住房等为公司带来新市场；此外地产供给侧出清下的不良项目纾困，亦丰富公司资本代建模式。
　　公司价值：代建领域领头雁，优化客户结构未雨绸缪。公司早于2005年涉足代建领域，有别于多数同业轻重资产混业经营，在绿城体系属地资源加持下已培养出独立服务输出能力。尽管地产供给侧改革下多家房企新增代建平台，行业竞争加剧，但公司2022年市占率不降反升，达25.5%。此外公司前瞻性调整客户结构，扩大国资客户占比，降低地产端波动风险；2022年政府&国企委托新拓项目建筑面积、预估代建费合计占比分别较2020年提升32.1pct、37.6pct；并且率先构建“代建4.0体系”，在3个代建主业基础上延伸业务触角至金融、产城、产业链服务，打造产业生态圈以拓宽护城河。
　　盈利预测及投资评级：公司作为国内代建龙头，输出专业开发管理服务，以实现品牌及产品溢价；在当前政府代建制、城投类、金融代建业务需求兴起下大有可为，同时前瞻性调整客户机构，倚靠多元化业务保持领先优势。预计公司2023-2025年归母净利润分别为9.3亿、11.2亿和13.2亿，对应EPS分别为0.46元、0.56元、0.66元，当前股价（截至2023年4月25日）对应PE分别为13.9倍、11.5倍、9.7倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
　　风险提示：1）若地市持续冷清，政府迫于“土地财政”减少建设性支出，公司拓展政府代建业务或受阻。2）房企积极布局代建业务，行业参与者增多，行业竞争加剧。3）委托方及供应商变动或经营不善，或对公司品牌价值、商誉等产生负面影响。