核心观点
　　绿城管理控股与深圳本地实力房企勤诚达达成总对总合作，前海润禾为勤诚达后续资金支出提供信用支持。通过与业主形成全面战略合作关系，公司有望对其旗下所有项目进行代建开发，是一种从零售到批发的模式升级；同时，与勤诚达的合作也有望进一步加速公司在深圳市场的布局，帮助公司更快打开华南市场。伴随房地产市场持续修复和信用条件转好，越来越多的项目有望盘活，完成保交楼任务。城投拿地增多提升商业代建需求、资方代建中开发主体的缺失有望推动公司业务的进一步增长。
　　事件
　　观点地产网报道，勤诚达集团与绿城管理控股有限公司及基金公司深圳前海润禾投资管理有限公司正式签署《全面战略合作协议》。协议指出，绿城管理以经营管理能力及品牌影响力赋能勤诚达二级开发项目的运营，而前海润禾则为勤诚达集团提供资金运作支持。
　　简评
　　代建合作模式升级为总对总，品牌+资本赋能意义非凡。绿城管理控股此次合作是与深圳本地实力房企勤诚达开展的。深圳勤诚达集团业务版图遍及深圳、广州、香港、长沙、常州、珠海、东莞、中山、惠州等地，全面覆盖粤港澳大湾区，聚焦于大湾区旧改项目，曾参与深圳光明新区大城、前海22世纪城市更新项目等旧改项目，早在2019年合同销售额就超过了100亿元。此次合作同时增加了前海润禾这一重要资方，为勤诚达后续的资金支出提供了信用支持。可以认为，绿城管理控股已经开始通过与业主形成全面战略合作关系，有望对其旗下所有项目进行代建开发，是一种从零售到批发的模式升级。
　　借道该项合作加速布局深圳市场，业务入口进一步打开。公司此次与勤诚达的合作较为全面，有望加速其在深圳的布局。公司此前在深圳曾参与龙岗光雅园村旧改项目，目前仍在推进中。与深圳相比，公司在上海市场和长三角布局时间较长，项目也较多，项目快速去化带来的好口碑进一步加速了公司订单的增长。此次加速进入深圳，有望帮助公司更快地打开华南区域市场。
　　商业代建与资方代建（纾困业务）仍是公司最重要的业务入口，有望在2023年继续成长。2022年公司全年新拓代建项目预估代建费86.1亿元，同比增长21.1%；其中新拓商业代建项目66.3亿元，同比增长15.9%，新拓资方代建项目10.0亿元，同比增长66.7%。伴随房地产市场持续修复和信用条件转好，越来越多的项目有望盘活，完成保交楼任务。城投拿地增多提升商业代建需求、资方代建中开发主体的缺失有望推动公司业务的进一步增长。
　　维持买入评级和9.51港元的目标价不变。我们预测公司2023-2025年EPS为0.49/0.61/0.76元。公司的代建合作模式升级为总对总，有望加速自身代建规模扩张、进一步提升品牌影响力，商业代建与资方代建业务有望继续成长，公司的行业龙头地位有望巩固。维持买入评级与9.51港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1.自2021年下半年以来，房企融资渠道收紧，人力过剩，不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存，目前已有包括华润、金地、旭辉在内的30多家房企涉足代建行业，且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式，行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低；
　　2.绿城管理控股作为轻资产公司，需要项目经理把控项目设计、施工、销售、后续物业的全流程进度，对项目经理有较高的要求，人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长，激烈竞争亦有可能导致公司人才流失，继而致使业务扩张速度减慢。
　　

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