经营业绩逆势增长，资本结构良好。2022年国内房地产市场整体承压，公司在充分研判的基础上，保持逆势增长。2022年公司持续经营收入26.6亿元，同比增长18.4%；毛利约13.9亿元，同比增长33.4%；期内综合毛利率约52.3%，同比提升5.9个百分比；归母净利润7.4亿元，同比增长31.7%；公司经营活动现金流量7.2亿元，公司无负债且现金流充足。
　　全国业务布局，持续引领行业。公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身位，连续七年保持20%以上的代建市场份额。截至2022年末，公司代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积1.01亿平方米，同比增长19.8%；在建面积4720万平方米，同比增长7.1%。在全国化的布局下，主要经济区域持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值约4821亿，规模占整个可售货值的74.1%；其中长三角经济圈项目2250亿，占34.7%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目1388亿，占21.3%，珠三角经济圈项目1044亿，占16%，成渝城市群139亿，占2.1%。
　　多元客户结构，助力逆势增长。公司及时调整自身业务结构，深化国有企业、金融机构等业务机会。2022年公司新拓展业务保持逆势增长，新拓展代建项目的合约总建筑面积2820万方，同比增长23.9%，其中政府业务、国有企业委托方及金融机构占比76.5%；新拓展代建项目代建费预估86.1亿，同比增长21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比约70.3%。新拓多类型业务出住宅外、还覆盖产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公等。截至2022年末，按合约项目总建筑面积测算，政府类业务为3300万平方米，占比32.6%；国有企业委托项目为2870万平方米，占比28.3%；私营企业委托项目为3470万平方米，占比34.1%；金融机构委托项目为500万平方米，占比5%。
　　盈利预测与投资建议。预计2023-2025年归母净利润分别为9.3/11.6/13.6亿元，EPS分别为0.46/0.58/0.68元。考虑到公司深耕代建领域，业务储备丰富且增速较高，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场持续下行，行业竞争加剧超预期，业务拓展不及预期。
　　
　　

研究报告全文：60841TableStockInfo2023年03月19日买入维持证券研究报告2022年年报点评当前价704港元绿城管理控股9979HK房地产目标价港元全国布局引领行业多元客户助增长投资要点西南证券研究发展中心TableSummary经营业绩逆势增长资本结构良好2022年国内房地产市场整体承压公司在TableAuthor分析师池天惠充分研判的基础上保持逆势增长2022年公司持续经营收入266亿元同比执业证号S1250522100001增长184毛利约139亿元同比增长334期内综合毛利率约523电话13003109597同比提升59个百分比归母净利润74亿元同比增长317公司经营活动邮箱cthswsccomcn现金流量亿元公司无负债且现金流充足72联系人刘洋全国业务布局持续引领行业公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身位电话18019200867邮箱ly21swsccomcn连续七年保持20以上的代建市场份额截至2022年末公司代建项目已布局中国28个省直辖市及自治区的120座主要城市合约项目总建筑面积101TableQuotePic相对指数表现亿平方米同比增长198在建面积4720万平方米同比增长71在全绿城管理控股恒生指数国化的布局下主要经济区域持续保持较大比重合约项目预估总可售货值约244821亿规模占整个可售货值的741其中长三角经济圈项目2250亿占13环渤海经济圈京津冀城市群项目亿占珠三角经济圈34713882131项目亿占成渝城市群亿占10441613921-10多元客户结构助力逆势增长公司及时调整自身业务结构深化国有企业-21金融机构等业务机会2022年公司新拓展业务保持逆势增长新拓展代建项目-322232252272292211231233的合约总建筑面积2820万方同比增长239其中政府业务国有企业委托数据来源聚源数据方及金融机构占比765新拓展代建项目代建费预估861亿同比增长211其中政府国有企业委托方及金融机构占比约703新拓多类型业务基础数据出住宅外还覆盖产业园区公租房人才公寓共有产权房未来社区市52TableBaseData周区间港元445-71政配套商业酒店办公等截至2022年末按合约项目总建筑面积测算3个月平均成交量百万265政府类业务为3300万平方米占比326国有企业委托项目为2870万平方流通股数亿2010米占比283私营企业委托项目为3470万平方米占比341金融机构市值亿14150委托项目为500万平方米占比5相关研究盈利预测与投资建议预计2023-2025年归母净利润分别为93116136亿元1TableReport绿城管理控股9979HK代建行业领EPS分别为046058068元考虑到公司深耕代建领域业务储备丰富且增头羊轻资产运营助力逆势扩张速较高维持买入评级2022-11-21风险提示房地产市场持续下行行业竞争加剧超预期业务拓展不及预期指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元人民币2657349143255097增长率18312418归属母公司净利润百万元人民币74593311601360增长率32252417每股收益EPS037046058068净资产收益率1991216422722228PE142113311070913数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1绿城管理控股9979HK2022年年报点评盈利预测关键假设假设1地产行业景气度下行背景下公司凭借专业能力和品牌认可度预计商业代建业务受影响较小2023-2025年公司商业代建收入增速分别为302015假设2受益于保障性住房建设力度加大以及城市更新需求释放公司政府代建业务有望保持高增长2023-2025年公司政府代建收入增速分别为403525基于以上假设我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表表1分业务收入及毛利率单位百万元人民币2022A2023E2024E2025E收入1669217026042994商业代建增速13302015毛利率54545454收入781109314761845政府代建增速37403525毛利率41414242收入206227245257其他业务增速61085毛利率84848484收入2656349043245096合计增速18312418毛利率52525251数据来源公司公告西南证券风险提示房地产市场持续下行行业竞争加剧超预期业务拓展不及预期请务必阅读正文后的重要声明部分2绿城管理控股9979HK2022年年报点评附财务报表资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产3858478859377150营业总收入2656349043245096现金1933231429053586营业成本1267167920932489应收账款189247284345销售费用120157182204存货0000000000管理费用489628757866其他1735222727483219研发费用0000非流动资产2304229422762262财务费用-117-117-133-136固定资产109113117120除税前溢利925117914661719无形资产1413137213281286所得税189236293344其他782809831855净利润73594311731375资产总计6161708282139412少数股东损益-9101315流动负债2087242727472933归属母公司净利润74593311601360短期借款0000EBITDA780104913161560应付账款16192328EPS元037046058068其他2071240827242905非流动负债201201201201主要财务比率2022A2023E2024E2025E长期借款0000成长能力其他201201201201营业收入1840313923921785负债合计2288262829483134归属母公司净利润3173252624401724普通股股本17171717获利能力储备3722429350916089毛利率5228518751605117归属母公司股东权益3739431051086106销售净利率2769270227132699少数股东权益134144157172ROE1991216422722228股东权益合计3873445452656278ROIC1603184319661960负债和股东权益6161708282139412偿债能力资产负债率3714371135903330现金流量表百万元2022E2023E2024E2025E净负债比率-4991-5195-5517-5711经营活动现金流598709911998流动比率185197216244净利润74593311601360速动比率150160175199少数股东权益-9101315营运能力折旧摊销0232222总资产周转率047053057058营运资金变动及其他-138-256-284-399应收账款周转率1688160016291619投资活动现金流-433344245应付账款周转率10713957299539826资本支出22151717每股指标元其他投资-456192429每股收益037046058068筹资活动现金流-369-362-362-362每股经营现金流000035045050借款增加0000每股净资产186214254304普通股增加0000估值比率已付股利-369-362-362-362PE142113311070913其他0000PB283288243203现金净增加额-205381591681EVEBITDA1108963722566数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分3绿城管理控股9979HK2022年年报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分绿城管理控股9979HK2022年年报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编518040重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn王昕宇销售经理1775101837617751018376wangxys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