核心观点
　　22年公司新签订单稳健增长，新拓代建费收入86.1亿元，同比增长21.1%，为后续业绩释放提供有力保障。全年销售表现远好于百强房企，彰显市场下行期客户对绿城管理控股品牌力的认可。当前代建风口仍在，城投公司及地方拿地平台、政府机关、参与不良项目的AMC公司及金融机构均对代建有较大需求，公司作为行业龙头将明显受益。
　　事件
　　公司发布公告称，公司2022年新拓代建项目合约总建筑面积达2823万方，较去年同期增长23.9%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长21.1%。截至2022年底，公司代建项目管理的总合约建筑面积达1.0亿方，在建面积达4715万方。
　　简评
　　全年新签订单稳健增长。2022年公司新拓代建项目合约总建筑面积达2823万方，较去年同期增长23.9%，增速较2021年提升1.9个百分点；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长21.1%，增速较2021年下滑1.2个百分点。2022年新拓代建费86.1亿元是2021年全年代建费收入的3.8倍，为公司后续业绩释放提供有力保障。
　　全年销售维持正增长，凸显公司品牌实力。公司全年实现合同销售面积587万方，同比下滑5.2%；实现合同销售额875亿元，同比增长3.6%。相较于百强房企全年销售额下滑42%，公司的销售表现卓越，实现正增长。
　　代建风口到来，公司作为行业龙头将明显受益。根据中指研究院统计，2022年城投公司及地方平台企业仍是拿地主力，其中大量在未来将需要专业代建服务帮助开发；除此之外，公司在“保交楼”中也发挥着重要作用：公司作为目前市场上唯一参与过资本代建的上市公司，目前已在江苏、广东、河北、广西等地接手多个地产纾困项目，与房企（包括中国恒大、奥园集团等）、资方（AMC及信托机构）以及行政机关（政府、法院等）等多主体展开合作，未来有望在此基础上进一步扩大其业务规模。
　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024年EPS为0.36/0.46/0.57元，维持买入评级和目标价8.38港元/股不变
　　风险分析
　　1.自2021年下半年以来，房企融资渠道收紧，人力过剩，不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存，目前已有包括华润、金地、旭辉在内的30多家房企涉足代建行业，且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式，行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低；
　　2.绿城管理控股作为轻资产公司，需要项目经理把控项目设计、施工、销售、后续物业的全流程进度，对项目经理有较高的要求，人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长，激烈竞争亦有可能导致公司人才流失，继而致使业务扩张速度减慢。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产新签订单稳健增长代建风绿城管理控股9979HK口大有可为2022年经营数据点评核心观点维持买入竺劲22年公司新签订单稳健增长新拓代建费收入861亿元同比zhujinbjcsccomcn增长211为后续业绩释放提供有力保障全年销售表现远好SAC编号s1440519120002于百强房企彰显市场下行期客户对绿城管理控股品牌力的认编号可当前代建风口仍在城投公司及地方拿地平台政府机关SFCBPU491发布日期2023年02月04日参与不良项目的AMC公司及金融机构均对代建有较大需求公司作为行业龙头将明显受益当前股价650港元目标价格6个月838港元事件主要数据股票价格绝对相对市场表现公司发布公告称公司2022年新拓代建项目合约总建筑面积达2823万方较去年同期增长239新拓代建项目代建费预估8611个月3个月12个月亿元较去年同期增长211截至2022年底公司代建项目管833-1173131-5545691469理的总合约建筑面积达10亿方在建面积达4715万方12月最高最低价港元715445总股本万股20100000简评流通H股万股20100000总市值亿港元13065全年新签订单稳健增长2022年公司新拓代建项目合约总建筑面流通市值亿港元13065积达2823万方较去年同期增长239增速较2021年提升19近3月日均成交量万36677个百分点新拓代建项目代建费预估861亿元较去年同期增长主要股东211增速较2021年下滑12个百分点2022年新拓代建费861绿城中国控股有限公司7128亿元是2021年全年代建费收入的38倍为公司后续业绩释放提供有力保障股价表现全年销售维持正增长凸显公司品牌实力公司全年实现合同销20售面积万方同比下滑实现合同销售额亿元同587528750比增长36相较于百强房企全年销售额下滑42公司的销售-20表现卓越实现正增长代建风口到来公司作为行业龙头将明显受益根据中指研究院-40统计2022年城投公司及地方平台企业仍是拿地主力其中大量20226420222420223420224420225420227420228420229420231420221142022124在未来将需要专业代建服务帮助开发除此之外公司在保交2022104楼中也发挥着重要作用公司作为目前市场上唯一参与过资本绿城管理控股恒生指数代建的上市公司目前已在江苏广东河北广西等地接手多相关研究报告个地产纾困项目与房企包括中国恒大奥园集团等资方中信建投房地产绿城管理控股AMC及信托机构以及行政机关政府法院等等多主体展2022-10-19979受益于代建高景气度三季度订开合作未来有望在此基础上进一步扩大其业务规模6单提速2022年前三季度经营数据点评维持买入评级和目标价不变我们维持公司的盈利预测中信建投房地产绿城管理控股2022-07-19979业务拓展提速高管增持传递发2022-2024年EPS为036046057元维持买入评级和目标价8382展信心2022年半年度经营数据点港元股不变评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明绿城管理控股港股公司简评报告风险分析1自2021年下半年以来房企融资渠道收紧人力过剩不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存目前已有包括华润金地旭辉在内的30多家房企涉足代建行业且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低2绿城管理控股作为轻资产公司需要项目经理把控项目设计施工销售后续物业的全流程进度对项目经理有较高的要求人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长激烈竞争亦有可能导致公司人才流失继而致使业务扩张速度减慢重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元18132243272533734209YOY237215238248净利润百万元4395657158991140YOY353287265257268EPS元股摊薄022029036045057倍PE25019415812599资料来源iFinD中信建投证券图12022年公司新拓代建费和新拓代建合约面积稳健增长图22022年四季度公司新签代建合约面积同比增长-2014001003000252412008025002410002320006023800150022406002210002021400215000202000200-202020202120222022H12022Q32022Q4新拓合约面积万方新拓代建费亿元新拓合约面积万方新拓代建费亿元新拓合约面积yoy新拓代建费yoy新拓合约面积yoy新拓代建费yoy数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1绿城管理控股港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项丁希璞研究助理dingxipucsccomcn请参阅最后一页的重要声明2绿城管理控股港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3