经营能力提升，持续回报股东。截至2022年12月31日，公司实现持续经营收入人民币26.56亿元，同比增长18.4%。其中，商业代建收入、政府代建收入和其他服务收入分别贡献人民币16.69亿元、人民币7.81亿元和人民币2.06亿元，同比分别增长13.0%、36.6%和6.1%。2022年，公司实现综合毛利率52.3%，较2021年同期提升5.9个百分点；归母净利润为人民币7.45亿元，同比增长31.7%。根据公司2022年业绩公告，董事会建议宣派年度末期股息每股人民币0.30元及特别股息每股人民币0.08元，公司2020年和2021年末的股利支付率分别为74.28%和69.30%。
　　全国业务布局，持续引领行业。2022年，公司代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积101.4百万平方米，同比增长19.8%；在建面积47.2百万平方米，同比增长7.1%。在全国化的布局下，公司位于主要经济区域（环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重，规模约占整体可售货值人民币4821亿元的74.1%。其中，长三角经济圈项目货值约2250亿元，占整体可售货值的34.7%。
　　多元客户结构，助力逆势增长。2022年，公司顺应行业形式变化，及时调整自身业务结构，新拓业务保持逆势增长。截至2022年年底，公司新拓代建项目合约总面积达28.2百万平方米，同比增长23.9%，其中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%；新拓代建项目代建费约86.1亿人民币，同比增长21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.3%。
　　在手现金充裕，巩固增强核心能力。截至2022年12月31日，公司经营活动现金净流量为人民币7.25亿元，无负债且现金流充足。此外，公司积极整合代建资源，增强核心能力，于2022年年初完成对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购，收购核心标的为管理团队及其代建业务，并通过“保底利润”的形式约定经营目标。根据公司2022年业绩公告，浙江熵里经营情况良好，首年经营指标已顺利完成。
　　投资建议。考虑到绿城管理母公司主体信用可贵，公司各类型业务发展稳健且未来代建市场可观，同时已推动股权激励计划，成功构建现代化企业制度，我们给予公司2023年EPS为0.47元，12-15倍PE估值，对应市值区间为130-162亿港元，对应合理价值区间为每股6.44-8.06港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.8773元人民币）。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告绿城管理控股9979公司年报点评2023年03月20日TableInvestInfo投资评级优于大市维持行业空间扩大核心能力增强股票数据TableSummary3TableStockInfo月17日收盘价港元704投资要点52周股价波动港元419-719总股本百万股2010总市值流通市值亿元142经营能力提升持续回报股东截至2022年12月31日公司实现持续经相关研究营收入人民币2656亿元同比增长184其中商业代建收入政府代绿城管理TableReportInfo9979HK首次覆盖报告开行建收入和其他服务收入分别贡献人民币1669亿元人民币781亿元和人民业发展先河立市场运营标杆20230312币206亿元同比分别增长130366和612022年公司实现综合毛利率523较2021年同期提升59个百分点归母净利润为人民币745亿元同比增长317根据公司2022年业绩公告董事会建议宣派市场表现年度末期股息每股人民币030元及特别股息每股人民币008元公司2020TableQuoteInfo年和2021年末的股利支付率分别为7428和6930全国业务布局持续引领行业2022年公司代建项目已布局中国28个省直辖市及自治区的120座主要城市合约项目总建筑面积1014百万平方米同比增长198在建面积472百万平方米同比增长71在全国化的布局下公司位于主要经济区域环渤海经济圈京津冀城市群长三角经济圈珠三角经济圈成渝城市群持续保持较大比重规模约占整体可售货值人民币4821亿元的741其中长三角经济圈项目货值约2250亿元占整体可售货值的347沪深300对比1M2M3M多元客户结构助力逆势增长2022年公司顺应行业形式变化及时调整绝对涨幅44512101733自身业务结构新拓业务保持逆势增长截至2022年年底公司新拓代建项相对涨幅102521641698目合约总面积达282百万平方米同比增长239其中政府类业务国资料来源海通证券研究所有企业委托方及金融机构占比达765新拓代建项目代建费约861亿人民TableAuthorInfo币同比增长211其中政府国有企业委托方及金融机构占比达703在手现金充裕巩固增强核心能力截至年月日公司经营活20221231动现金净流量为人民币725亿元无负债且现金流充足此外公司积极整合代建资源增强核心能力于2022年年初完成对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购收购核心标的为管理团队及其代建业务并通过保底利润的形式约定经营目标根据公司2022年业绩公告浙江熵里经营情况良好首年经营指标已顺利完成投资建议考虑到绿城管理母公司主体信用可贵公司各类型业务发展稳健分析师涂力磊且未来代建市场可观同时已推动股权激励计划成功构建现代化企业制度Tel02123219747我们给予公司2023年EPS为047元12-15倍PE估值对应市值区间为Emailtll5535haitongcom130-162亿港元对应合理价值区间为每股644-806港元本文非特别注明均为人民币计价1港元08773元人民币风险提示1房地产行证书S0850510120001业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期联系人曾佳敏Tel02123154399主要财务数据及预测Emailzjm14937haitongcomTableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元22432656340443445628-YoY237184281276295净利润百万元56574594712221610-YoY287317272291317全面摊薄EPS元028037047061080毛利率46395228516752155221净资产收益率169199202207214资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究绿城管理控股99792事件绿城管理公布2022年全年业绩点评公司2022年全年业绩情况经营能力提升持续回报股东截至2022年12月31日公司实现持续经营收入人民币2656亿元同比增长184其中商业代建收入政府代建收入和其他服务收入分别贡献人民币1669亿元人民币781亿元和人民币206亿元同比分别增长130366和612022年公司实现综合毛利率523较2021年同期提升59个百分点归母净利润为人民币745亿元同比增长317根据公司2022年业绩公告董事会拟宣派年度末期股息每股人民币030元及特别股息每股人民币008元相当于末期股息每股034港元及特别股息每股009港元公司2020年和2021年末的股利支付率分别为7428和6930图1公司2020-22年营收和归母净利润单位人民币百万元图2公司2022年营业收入构成情况单位人民币百万元资料来源公司2022年业绩公告和2021年年报海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所图3公司2020-22年整体毛利率和净利率情况图4公司2020-22年各项业务块毛利率情况资料来源公司2022年业绩公告和2021年年报海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告和2021年年报海通证券研究所全国业务布局持续引领行业2022年公司代建项目已布局中国28个省直辖市及自治区的120座主要城市合约项目总建筑面积1014百万平方米同比增长198在建面积472百万平方米同比增长71在全国化的布局下公司位于主要经济区域环渤海经济圈京津冀城市群长三角经济圈珠三角经济圈成渝城市群持续保持较大比重规模约占整体可售货值人民币4821亿元的741其中长三角经济圈项目货值约2250亿元占整体可售货值的347多元客户结构助力逆势增长2022年公司顺应行业形式变化及时调整自身业务结构新拓业务保持逆势增长截至2022年年底公司新拓代建项目合约总面积达282百万平方米同比增长239其中政府类业务国有企业委托方及金融机构占比达765新拓代建项目代建费约861亿人民币同比增长211其中政府国有企业委托方及金融机构占比达703在手现金充裕巩固增强核心能力截至2022年12月31日公司经营活动现金净流量为人民币725亿元无负债且现金流充足此外公司积极整合代建资源增强核心能力于2022年年初完成对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购收购核心标的为管理团队及其代建业务并通过保底利润的形式约定经营目标根据公司2022年业绩公告浙江熵里经营情况良好首年经营指标已顺利完成请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究绿城管理控股99793优化激励政策聚焦业务发展2022年公司完成了新一轮股份奖励计划通过计提奖金奖励股份三年分期兑现的方式将管理层未来三年奖金调整为发放股票的形式以实现核心团队的长效稳定该计划与经营目标组织绩效个人KPI的归属条件挂钩并设定了股价等出售前提激励管理层充分发挥积极性竞争性和创造性将有效提高公司运营质量与经营业绩同时公司聚焦一线业务发展提倡以价值创造者为本将本级经营班子考核与分管区域的业务发展强关联并通过拉开项目经营分红的兑现比例鼓励向优秀管理者倾斜向经营兑现度高的团队倾斜表1公司利润表对比单位百万元20212022YOY海通分析主要原因是1地方国企城投拿地增长国企和城投类业务增加同时在政府保交楼政策下公司利用自身品牌管理及资源整合优势一营业总收入22432656184积极参与纾困类项目的代建服务2公司于2022年年初收购浙江熵里建设管理有限公司60的股权将其纳入2022年度合并范围而增加自营项目收入人民币1813百万元二营业成本1203126754减管理费用378489293减营销费用93120296减融资成本6681减预期信贷亏损模式下的减值11231032亏损扣除拨回减投资物业公平值变动的亏损21-220加收购附属公司的收益10-加其他收益亏损净额2-49-23104加其他收入116166429加出售一间联营公司的收益004-加分占联营公司业绩-18-13276加分占合营公司业绩5350-51三利润总额722925281减所得税152189248四净利润571736290减少数股东损益5-9-2687归属母公司净利润565745318五每股收益基本每股收益元029038310资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析主要是公司顺应市场需求积极优化管理模式扩展毛利率46452359服务范围同时加强成本管控从而商业代建整体毛利率得以提升归母净利率25228028资产负债率35737114三项费用占收入比16821870188ROE17621034百万元20212022Ppt2021总资产52446161175归属上市公司股东净资产33413739119货币现金21381933-96资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究绿城管理控股99794投资建议考虑到绿城管理母公司主体信用可贵公司各类型业务发展稳健且未来代建市场可观同时已推动股权激励计划成功构建现代化企业制度我们给予公司2023年EPS为047元12-15倍PE估值对应市值区间为130-162亿港元对应合理价值区间为每股644-806港元本文非特别注明均为人民币计价1港元08773元人民币表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净利亿港元20212022E2023E20212022E2023E润复合增速9982HK中原建业190261986626HK越秀服务6002903203302510821052165001914SZ招商积余184052061076293225101996094均值10529979HK绿城管理142028037047219616671311045注收盘价为2023年3月17日价格1港元08773元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究绿城管理控股99795财务报表分析和预测TableForecastInfo利润表百万元20222023E2024E2025E主要财务比率20222023E2024E2025E营业收入2656340443445628每股指标增长率184281276295每股收益037047061080营业成本1267164520792690每股净资产186233294374销售收入477483479478每股经营现金净流000065065091毛利1389175922652938每股股利000000000000销售收入523517521522回报率其他收入1111净资产收益率1991202120692141销售收入00000000总资产收益率1208121412541298销售费用120129174225投入资本收益率1603170017911894销售收入45384040增长率管理费用489606739900营业收入增长率1840281527642954销售收入184178170160EBIT增长率3667312732173394研发费用0000净利润增长率3173272029083167销售收入00000000总资产增长率1749266125002717财务费用-117-122-132-152资产管理能力销售收入-44-36-30-27应收账款周转天数213222218219息税前利润EBIT780102513541814存货周转天数销售收入294301312322应付账款周转天数34434040投资收益58717681固定资产周转天数1431107754税前利润63605040偿债能力税前利润925118615312016流动比率185199215225利润率348349352358速动比率150170184194所得税189237306403净负债股东权益-4667-6454-7311-8166所得税率205200200200EBIT利息保障倍数1203146420832790净利润73594912251613资产负债率3714381937993823少数股东损益-9223归属于母公司的净利润74594712221610资产负债表百万元20222023E2024E2025E增长率317272291317货币资金1933324745656406净利率280278281286应收款项1122140618322361存货0000000000其他流动资产80288911401461流动资产38585542753610228现金流量表百万元20222023E2024E2025E权益性投资317354386416净利润74594712221610固定资产109988980非现金支出827773无形资产1413134212751211营运资金变动31139179非流动资产2304225922152172其他变动-31-36-41资产总计61617801975112401经营活动现金净流130913031821应付款项16232336资本开支000短期借款0000投资-28-23-24其他流动负债2071275534804504其他404550流动负债2087277835034540投资活动现金净流122127长期债务0000股权募资000其他长期负债201201201201债权募资000非流动负债201201201201其他-7-7-7负债2288297937044741筹资活动现金净流-7-7-7普通股股东权益3739468659097518现金净流量131413181841少数股东权益134136138141负债股东权益合计61617801975112401TableForecastInfo备注1表中计算估值指标的收盘价日期为3月17日2以上各表均为简表资料来源公司业绩公告2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究绿城管理控股99796信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A碧桂园碧桂园服务华润置地中国国贸保利物业新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的置业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明