经营能力持续提升。2023年上半年，公司实现经营收入15.49亿元，较2022年同期提升23.1%，21H1-23H1复合增长率+19.7%。按业务类型看，来自商业代建、政府代建和其他服务分别贡献收入10.65亿元、3.95亿元和0.89亿元，分别占总收入比重的68.8%、25.5%和5.7%。公司于2023年上半年实现毛利润和归母净利润8.06亿元和4.74亿元，同比增长27.0%和31.3%；综合毛利率和归母净利率分别为52.0%和30.6%，较2022年同期分别提升1.6个百分点和1.9个百分点。截至2023年6月30日，公司经营性现金流为5.93亿元且无银行负债，现金流充足。
　　资方纾困类业务快速增长，牵手长城资产。2023年7月，绿城中国、绿城管理分别与中国长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议。双方将在涉房涉地不良资产处置等业务领域开展战略合作。自地产行业深度调整以来，涉房涉地不良资产增多，绿城管理与母公司绿城中国勇于承担央企责任与担当，积极承担“保交楼”社会使命。公司2023年上半年金融机构类业务的合约总建筑面积为3.1百万平方米，占新拓业务总量的17.8%。
　　新拓强劲，持续引领行业第一身位。2023年上半年，公司新拓代建项目总建面17.3百万平方米，21H1-23H1复合增长率+19.8%；新拓项目代建费51.2亿元，21H1-23H1复合增长率+26.2%。新拓业务类型除住宅类外，还覆盖产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房等。截至2023年6月30日，公司代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市，主要经济区域（长三角经济圈，环渤海经济圈、京津冀城市群等）合约项目总建面113.6百万平方米，可售货值6303亿元，规模占整体可售货值的76.6%。
　　客户结构多元化，国央企及城投类业务稳定。近年来，公司顺应行业形势变化，及时调整自身业务结构，不断深化国有企业、金融机构等业务机会。2023年上半年，公司政府、国有企业委托方及金融机构类的新拓项目面积和代建费约13.9百万平方米和38.5亿元，分别占新拓项目总面积和总代建费的79.9%和75.2%。截至2023年6月30日，按合约项目总建筑面积测算，公司政府、国有企业、金融机构和私营企业委托项目的占比分别为28.1%、30.5%、7.3%、34.1%。
　　投资建议。考虑到绿城管理母公司主体信用可贵，公司各类型业务发展稳健且未来代建市场可观，我们给予公司2023年EPS为0.47元，14-16倍PE估值，对应市值区间为145-165亿港元，对应合理价值区间为每股7.20-8.23港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币）。风险提示：1）行业新房总量具有缩量风险；2）市场修复不及预期。