平安观点：
　　前言：截至2023年10月25日，2023年6月30日及以前发行的28只公募REITs三季报均已发布，其中包括产权类16只，收益权类12只。
　　产权类REITs，保障房板块3季度经营整体相对稳健，仓储物流稳中有升，产业园板块内部持续分化。1）仓储物流板块运营稳中有升，可供分配金额完成度基本达标；红土盐田港REIT、嘉实京东REIT经营持续稳健，维持满足水平，各项财务指标完成度较高。2）产业园板块内部分化延续，整体收入、EBITDA预测完成度均超100%；华夏合肥REIT、东吴苏园REIT经营数据有所改善，且财务指标完成度均超过100%。3）保障房板块运营稳健，收入环比多有改善，可供分配金额环比略有下降，底层资产出租率维持高位，财务指标预测完成度均超过100%；各个REITs底层资产经营稳健，板块内部差距整体较小。
　　收益权类REITs中，能源板块可供分配现金完成度最高，高速公路板块经营指标普遍改善，生态环保板块表现相对平稳。1）能源板块可供分配金额完成度整体较高（113.2%），边际上，经营表现有所分化；鹏华深圳能源REIT财务指标预测完成度达151.2%，发电量及收入边际都有所上升。2）高速公路板块经营数据整体上同比、环比均有所修复，浙商沪杭甬REIT修复斜率、可供分配金额完成度都在板块内高位。3）生态环保板块底层资产运营平稳，而可供分配金额完成度在8-9成；两单REITs业绩分化不明显。
　　关注底层资产表现相对改善的板块及个券。7月以来，FOF资金入场使得REITs有为时约1个月的行情改善，但8月以来，市场情绪回归克制，至10月23日已基本跌至7月初水平。当前REITs市场情绪仍较低迷，换手率（4周移动平均）为3.74%，位于21年8月以7.08%分位数。不过，REITs仍具有中长期投资价值。一是估值性价比已经很高，截至2023年10月20日，经营权类IRR为9.38%，产权类REITs现金分配率为4.31%，和投资级企业债到期收益率的利差约为87.77bp，约处于99.77%分位数水平。二是近期首批4单消费基础设施REITs火速获受理，体现出监管对REITs市场的重视。REITs季报发布的一个月内一般为季报定价期，建议关注底层资产表现相对改善的板块及个券。
　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。