投资要点：
　　整体观点：房地产行业经历了2022年销售底、业绩底及政策底后，2023年政策刺激持续叠加，虽然销售同比增速仍旧下探，但跌幅较2022年已明显收窄。行业本轮销售下调已经接近两年时间，对比过去多轮调整周期时间最长，基数已经较低。城镇化、消费升级等需求持续存在，行业基本盘稳固；而新开工量大幅下降，供给端收缩，行业处于持续去库存阶段。整体我们认为当前行业向下调整已经逐步完成，正处于筑底阶段。预计未来几个月行业基本面将逐步修复，并且可以持续，行业将逐步走出本轮调整周期的底部，将有利于整体估值的向上修复。同时大范围出清后剩下之优秀房企，更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健、融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。
　　新一轮城中村改造开启，建筑材料迎来增量机遇。今年以来，中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题，城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进。本轮城中村改造聚焦于“超大特大城市”，主要涉及一线、直辖市及部分省会城市。这些城市人口规模较大，经济发展水平较高，产业结构相对齐全，既能有效地改善民生，也能够刺激房地产产业链的需求。根据我们的测算，全国城中村待改造面积为10.38亿平方米，而本轮城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，但无论采用何种改造方式，都将为地产开工端、竣工端品种建筑材料的需求提供新增量。建议关注渠道布局完善，有望在未来的市场竞争中占据优势地位的消费建材龙头企业和优质企业；具有规模成本优势的水泥龙头企业。
　　维持对房地产行业的“标配”评级，维持对建筑材料行业的“超配”评级。优质房企方面，建议关注经营稳健、融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。建筑材料方面，建议关注防水材料龙头企业东方雨虹（002271）、C端管材龙头伟星新材（002372）、涂料龙头三棵树（603737）、石膏板龙头北新建材（000786）；具有规模成本优势的优质水泥龙头海螺水泥（600585）、华新水泥（600801）。
　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，房地产开发投资持续走低，原材料价格波动风险，基建投资增速不及预期的风险等

研究报告全文：房地产产业链投深房地产标配维持政策利好持续叠加建议关注优质房企及建筑材料机会度资建筑材料超配维持策报近期政策解读系列六地产产业链深度报告略告2023年10月12日投资要点推荐整体观点房地产行业经历了2022年销售底业绩底及政策底后分析师何敏仪2023年政策刺激持续叠加虽然销售同比增速仍旧下探但跌幅较SAC执业证书编号2022年已明显收窄行业本轮销售下调已经接近两年时间对比过S0340513040001去多轮调整周期时间最长基数已经较低城镇化消费升级等需电话0769-22177163求持续存在行业基本盘稳固而新开工量大幅下降供给端收缩邮箱hmydgzqcomcn行业处于持续去库存阶段整体我们认为当前行业向下调整已经逐步完成正处于筑底阶段预计未来几个月行业基本面将逐步修复分析师李紫忆并且可以持续行业将逐步走出本轮调整周期的底部将有利于整SAC执业证书编号行S0340522110001体估值的向上修复同时大范围出清后剩下之优秀房企更能抓住业电话0769-22117163机遇提升市占率及提升业绩享受估值重估机会建议关注经营稳研邮箱liziyidgzqcomcn健融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业究新一轮城中村改造开启建筑材料迎来增量机遇今年以来中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进本轮城中村改造聚焦于超大特大城市主要涉及一线直辖市及部分省会城市这些城市人口规模较大经济发展水平较高产业结构相对齐全既能有效地改善民生也能够刺激房地产产业链的需求根据我们的测算全国城中村待改房地产建筑材料申万造面积为1038亿平方米而本轮城中村改造将采取拆除新建整治指数走势提升拆整结合等不同方式分类改造但无论采用何种改造方式都将为地产开工端竣工端品种建筑材料的需求提供新增量建议关注渠道布局完善有望在未来的市场竞争中占据优势地位的消费建材龙头企业和优质企业具有规模成本优势的水泥龙头企业维持对房地产行业的标配评级维持对建筑材料行业的超配评级优质房企方面建议关注经营稳健融资优势突出的头部央证资料来源Wind东莞证券研究所国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048券华发股份600325滨江集团002244万科A000002招研相关报告商蛇口001979等建筑材料方面建议关注防水材料龙头企业究东方雨虹002271C端管材龙头伟星新材002372涂料龙头究三棵树603737石膏板龙头北新建材000786具有规模成报本优势的优质水泥龙头海螺水泥600585华新水泥600801告告风险提示房地产优化政策出台低于预期房地产开发投资持续走低原材料价格波动风险基建投资增速不及预期的风险等本报告的风险等级为中风险本报告的信息均来自已公开信息关于信息的准确性与完整性建议投资者谨慎判断据此入市风险自担请务必阅读末页声明地产产业链专题报告目录1房地产优化政策持续叠加42销售数据有望筑底回升73房企业绩及资金面修复值得期待94房地产行业将逐步走出周期底部115关注行业新一轮周期下带来的优质房企估值提升机会136新一轮城中村改造开启聚焦超大特大城市1461城中村改造相关政策梳理1462本轮改造涉及范围较广相对棚改力度温和157三种城中村改造模式齐头并进1671政府主导的城中村改造1672村集体主导的城中村改造1773开发商主导的城中村改造188城中村待改造面积超10亿平方米拉动建筑建材需求1881城中村待改造面积超10亿平方米1882城中村改造拉动建筑材料需求199风险提示19插图目录图1全国商品房单月销售面积同比7图2全国商品房单月销售额同比7图3全国商品房单月销售面积环比8图4全国商品房单月销售额环比8图52023年89月一线城市居民购房意愿变化8图6近一年居民对房价预期变化8图7上市房企营业总收入同比变化9图8上市房企营业利润净利润归属净利润变化9图9房企开发资金来源合计10图10房企开发资金来源变化10图11房企现金流情况变化10图12全国商品房单月销售面积同比11图13全国商品房单月销售额同比11图14我国与主要发达经济体城镇化率对比12图15房地产开发投资完成额同比变化12图16房屋新开工面积同比变化13图17建筑防水行业产业链20图18塑料管道行业产业链21图19水泥价格元吨22图20动力煤价格元吨22图21商品房销售面积累计值万平方米及同比23图22商品房施工新开工竣工面积累计同比23请务必阅读末页声明2地产产业链专题报告表格目录表12022年至今重要房地产政策统计5表2超大特大城市名单15表3我国21个超大特大城市城中村面积测算表19表4重点公司盈利预测及投资评级2023101124请务必阅读末页声明3地产产业链专题报告整体观点房地产行业经历了2022年销售底业绩底及政策底后2023年政策刺激持续叠加虽然销售同比增速仍旧下探但跌幅较2022年已明显收窄行业本轮销售下调已经接近两年时间对比过去多轮调整周期时间最长基数已经较低城镇化消费升级等需求持续存在行业基本盘稳固而新开工量大幅下降供给端收缩行业处于持续去库存阶段整体我们认为当前行业向下调整已经逐步完成正处于筑底阶段预计未来几个月行业基本面将逐步修复并且可以持续行业将逐步走出本轮调整周期的底部将有利于整体估值的向上修复同时大范围出清后剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩享受估值重估机会建议关注经营稳健融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业新一轮城中村改造开启建筑材料迎来增量机遇今年以来中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进本轮城中村改造聚焦于超大特大城市主要涉及一线直辖市及部分省会城市这些城市人口规模较大经济发展水平较高产业结构相对齐全既能有效地改善民生也能够刺激房地产产业链的需求根据我们的测算全国城中村待改造面积为1038亿平方米而本轮城中村改造将采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造但无论采用何种改造方式都将为地产开工端竣工端品种建筑材料的需求提供新增量建议关注渠道布局完善有望在未来的市场竞争中占据优势地位的消费建材龙头企业和优质企业具有规模成本优势的水泥龙头企业1房地产优化政策持续叠加2022年前三季度中央对行业坚持房住不炒基调没有改变在多个重要会议上均明确表态整体政策更偏向托而不举如3月政府工作报告中提到继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位握索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预用因域施策促进房地产业良性循环和健康发展而四季度以来高层对房地产行业的表态以及进一步的优化措施有些超出市场预期如时隔十多年重提房地产国民经济支柱产业地位2022年12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑12月19日中央财办提到要充分认识到房地产行业的重要性房地产链条长涉及面广是国民经济支柱产业另外年底央行银保监会出台16条金融政策促进房地产市场平稳健康发展房地产融资三支箭政策落地放宽房企贷款融资2023年房地产优化调整政策出台力度及密集度进一步加大在中央发文后地请务必阅读末页声明4地产产业链专题报告方政府也迅速因城施策落地措施比如住建部等提到要降低首付比例降低首套房贷利率同时也提出要落实个人住房贷款认房不用认贷等措施随后多家国有大行纷纷发布降低首套住房贷款利率调整的公告并将调整范围规则方式和相关安排均详细列出包括北上广深一线城市及部分热点城市也迅速出台政策落地认房不认贷取消限购城市也持续增加等等今年9月以来全国大中小城市陆续的因城施策政策密集发布包括对特定人群购房给与贷款额度税费等方面的优惠或进行购房补贴提高公积金贷款额度及放宽公积金提取部分城市积极开展向外推介商品房及举办购房活动促进本地楼市销售落实认房不认贷及降低首套房二套房首付及贷款利率取消限购指导参考价松动对港澳台居民购房限制放宽银行房地产贷款集中度管理执行有所松动等等积极配合高层的优化调整政策并迅速落地执行极力在金九银十传统销售旺季发力带动楼市销售的回升整体我们认为房地产行业体量大上下游涉及行业较多产业链长对国民经济增速影响巨大楼市销售持续疲弱对拿地房地产开发投资及上下游行业的需求均带来负面影响直接拖累我国经济增长中央政府从稳定房地产市场到优化及放松调控政策再到刺激楼市需求政策力度逐步加码而地方政府也迅速落地政策希望尽早带来成效在房地产优化调整政策持续叠加之下四季度楼市销售实现探底回升从而带动行业整体走出周期底部值得期待表12022年至今重要房地产政策统计月年份来源内容份1相关部门并购贷不再计入三道红线月2相关部门保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理月7中央政治压实地方政府责任保交楼稳民生因城施策用足用好政策工具箱月局会议住建部财8政部央行推出2000亿政策性银行专项借款2022月等年9央行银保决定阶段性调整差别化住房信贷政策符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持下月监会调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限央行将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款为商业银行提供零成本资金以鼓励其支持保交楼工作11月央行银保出台16条金融政策促进房地产市场平稳健康发展监会请务必阅读末页声明5地产产业链专题报告财政部税对出售自有住房并在1年内重新买房的对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠务总局12国务院副房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措月总理刘鹤努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖中央财办要充分认识到房地产行业的重要性房地产链条长涉及面广是国民经济支柱产业对于购买首套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来而对于购买二套住房的要合住建部长理支持1月决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制具体来看新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个央行月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限自然资源对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次部要防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重2大影响要做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展要因城施策着力改善预期扩大有效月总书记重需求支持刚性和改善性住房需求要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场要文章供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡政府工作加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题有效防范化3报告解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展月中国人民2023央行公布降低金融机构存款准备金率025个百分点银行年4中国人民央行调查统计司司长邹澜指出2023年以来人民银行银保监会建立新发放首套房贷利率政策动态调整月银行机制实现因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整6中国人民授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR利率下调10个基点至42月银行会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时中共中央调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市政治局会场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建议设盘活改造各类闲置房产要有效防范化解地方债务风险制定实施一揽子化债方案7月发布支持协调发展税费优惠政策指引从区域协同发展城乡一体发展物质文明和精神文明平衡国家税务发展经济社会统筹发展等四个方面梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策其中房地总局产领域涉及19条税费优惠政策住建部继续落实降低首套房首付比例和贷款利率落实认房不认贷请务必阅读末页声明6地产产业链专题报告要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住住建部部房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施继续长做好保交楼工作加快项目建设交付切实保障人民群众的合法权益发布优化IPO再融资新监管安排对于存在破发破净经营业绩持续亏损财务性投资比例偏高等情8证监会形的上市公司再融资适当限制其融资间隔融资规模而房地产上市公司再融资不受破发破净和亏月损限制资料来源各部委官网东莞证券研究所整理2销售数据有望筑底回升从全国商品房及商品住宅销售数据来看8月单月销售同比继续出现下跌跌幅较7月末小幅扩大而8月单月销售环比则转正相比7月环比大幅下降有明显改善但整体销售绝对值仍处于近年单月销售较低水平从全国十大城市及全国30大中城市商品房销售数据来看8月环比7月均有所上升但同样单月销售绝对值处于近年单月销售低位可见8月行业整体销售仍在筑底阶段图1全国商品房单月销售面积同比图2全国商品房单月销售额同比资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所请务必阅读末页声明7地产产业链专题报告图3全国商品房单月销售面积环比图4全国商品房单月销售额环比资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所后续几个月销售数据仍需持续观察但随着8月底9月初越来越多的城市落地认房不认贷下调首付比例解除限购等政策对购房者信心及房地产市场的情绪均有一定程度的带动特别对于过去调控政策严厉的一线城市及部分热点城市9月楼市成交及氛围改善相对更明显根据中指数据CREIS显示近期持续的房地产优化政策落地一线城市居民购房意愿均有所提升同时居民对房价预期也出现改善预计随着房地产优化政策持续叠加及发酵居民购房信心将逐步恢复叠加前期低基数未来几个月房地产销售数据逐步筑底回升值得期待图52023年89月一线城市居民购房意愿变化图6近一年居民对房价预期变化资料来源中指调查中指数据CREIS资料来源中指调查中指数据CREIS请务必阅读末页声明8地产产业链专题报告3房企业绩及资金面修复值得期待从行业整体业绩来看2022年或许为近年业绩低谷期2023年上半年业绩有所修复在保交楼推进下下半年结算业绩进一步修复仍值得期待另外销售叠加利润率水平上升后续房企整体业绩将可能持续回升带动行业走出周期底部房地产上市企业整体营收增速2022年以来均为负值2023年开始转负为正2023年上半年上市房企共实现营业总收入较2022年同期上升381增幅较2023年一季末也提升12个百分点营收持续改善2020年以来上市房企整体营业利润净利润及归属净利润同比增速均转负并且2021年下半年以来降幅持续扩大上市房企经营情况走差特别在2022年末行业整体净利润及归属净利润绝对值为负数相当于行业整体出现亏损为有统计以来少见的情况图7上市房企营业总收入同比变化图8上市房企营业利润净利润归属净利润变化资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所但随着楼市调控优化措施持续叠加行业整体经营情况在2023年有所改善2023年以来行业整体净利润及归属净利润均为正数行业整体扭亏为盈随着过去两年高价拿地叠加楼市景气度低迷房企降价带来利润率下降以及计提减值准备等结束行业后续业绩持续修复值得期待行业整体资金面改善不太明显2023年前8月房地产开发资金来源合计为871万亿同比下降129降幅较7月末扩大17个百分点其中国内贷款利用外资自筹资金及其他资金来源分别为106万亿35亿271万亿和492万亿同比则分别下降128下降416下降229和下降663整体降幅较前几个月均有所扩大请务必阅读末页声明9地产产业链专题报告图9房企开发资金来源合计图10房企开发资金来源变化资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所但从上市房企现金流情况来看2023年以来有较明显的改善2023年中期上市房企每股现金流量净额为-018元较2022年同期每股增加约023元2022年中期为每股-041元2023年以来上市房企每股现金流量净额为2021年以来最好的水平现金流有所修复每股经营活动产生现金流量净额为053元与2022年中期相比也提升037元2022年中期每股经营活动产生现金流量净额为016元销售商品提供劳务收到现金占营业收入为101较2022年末上升约18个百分点图11房企现金流情况变化资料来源wind东莞证券研究所近期政策观察8月18日证监会表示坚持底线思维全力做好房地产城投等重点领域风险防控保持房企股债融资渠道总体稳定支持正常经营房企合理融资需求坚持一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险27日证监会发布优化IPO再融资新监管安排房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制30日人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会据人民银行透露有关部门正抓紧制定金融请务必阅读末页声明10地产产业链专题报告支持民营企业发展有关政策文件明确一个目标即持续提高民营企业贷款占比努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济发展的贡献相适应要求金融机构制定民营企业年度服务目标加大民营企业服务方面的绩效考核权重大力拓展针对民营企业首贷户高层对支持房企融资持续提及但从当前观察行业整体融资开闸仍偏向于央国企及部分优质民企并没有在全行业大范围铺开另一方面近两个月出险房企数量有所下降也没有像之前再有大型房企出现实质性暴雷等情况相信行业整体融资面处于筑底阶段后续随着行业景气度逐步回升资金面状况也将有所改善4房地产行业将逐步走出周期底部2023年以来房地产优化调整政策出台力度及密集度持续加大特别是下半年开始销售数据持续转弱从中央层面对房地产行业的支持再到地方政府迅速落地政策极力扶持行业走出寒冬另外从政策出台时间点来看过去更多在930或国庆期间出台利好政策而本次提前到89月密集出台以便更好的把政策传导下去在金九银十发挥效力提振销售对比过去多轮房地产下跌周期本次销售下跌时间相对较长而调整幅度相对可控2021年7月开始全国商品房及商品住宅月度销售面积销售金额同比均出现负增长截止当前已经有21个月对比2014年下跌周期约14个月2011年下跌周期约12个月2008年下跌周期约11个月本轮调整已经接近两年时间最长当前基数已经降低2023年以来下跌幅度也较2022年明显收窄同时政策刺激持续叠加预计本轮楼市调整周期已经接近尾声正处于筑底阶段图12全国商品房单月销售面积同比图13全国商品房单月销售额同比资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所根据国家统计局数据截止2022年年末我国城镇化率为6522处于城镇化加速阶段的后期距离城市化成熟阶段还有一段距离也远没有达到成熟经济体如美日英等的高城镇化率水平未来十年每年新增城市人口叠加旧房置换以及消费升级请务必阅读末页声明11地产产业链专题报告带来的改善性需求等将对房地产销售带来稳定的支撑房地产基本盘仍旧稳固图14我国与主要发达经济体城镇化率对比资料来源wind东莞证券研究所从房地产开发投资及新开工等数据来看行业2023年开发投资及新开工数据持续下探当前新开工已经跌至约2009年同期的水平供给端减少行业处于持续去库存阶段2023年18月全国房地产开发投资完成额累计为769万亿同比下降88全国住宅开发投资完成额累计为584万亿同比下降8年内开发投资累计降幅持续有所扩大图15房地产开发投资完成额同比变化资料来源wind东莞证券研究所开工情况看前8个月全国房屋施工面积累计806亿平米其中住宅施工面积请务必阅读末页声明12地产产业链专题报告累计567亿平米累计同比分别下降71和下降73累计施工面积同比从2022年5月开始转负并且降幅持续扩大绝对值跌至约2019年同期的水平而18月累计新开工面积63亿平方米其中住宅累计新开工面积为46亿平方米较去年同期则分别下降244和下降247累计新开工同比增幅从2021年下半年开始转负2022年全年累计新开工同比下降近四成2023年以来在基数下降基础上累计同比降幅也整体超两成绝对值更是跌至约2009年同期的水平新开工量大幅下降图16房屋新开工面积同比变化资料来源wind东莞证券研究所从开发商角度看融资支持力度也持续加码过去去杠杆限制融资等已经解除银行房地产贷款集中度管理也有所松动另外头部及二线较大型房企持续暴雷可能性降低行业至暗时期或已经过去整体来看我们认为行业经历了2022年销售底业绩底及政策底后2023年政策刺激持续叠加虽然销售同比增速仍旧下探但跌幅较2022年已经明显收窄行业本轮销售下调已经接近两年时间对比过去多轮调整周期时间最长基数已经较低城镇化消费升级等需求持续存在行业基本盘稳固而新开工量大幅下降供给端收缩行业处于持续去库存阶段整体我们认为当前行业向下调整已经逐步完成正处于筑底阶段预计未来几个月行业基本面将逐步修复并且可以持续行业将逐步走出本轮调整周期的底部5关注行业新一轮周期下带来的优质房企估值提升机会房地产行业经历了过去两年的深度调整房企也出现了大范围的洗牌及出清随后行业将逐步走出本轮调整周期的底部进入新一轮回升复苏周期并且开启房地产新发展模式过去靠高杠杆扩规模赢得市场但不惜牺牲利润及安全性的经营模式将会改变在经历了上半场相对粗放式发展后下半场房地产行业将进入相对平稳发展期增速及利润率水平将比过去十几二十年下一个台阶但同时行业经营者也将更请务必阅读末页声明13地产产业链专题报告注重安全性及持续性这也更考验开发商优秀的经营能力及核心竞争力我们认为行业盈利底部或者已经出现后续随着楼市优化政策持续叠加带动购房者信心的重拾销售将会在未来几个月有所发力行业逐步走出周期底部进入新的发展周期并且开启新的发展模式将有利于整体估值的向上修复同时大范围出清后剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩享受估值重估机会建议关注经营稳健融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048华发股份600325滨江集团002244万科A000002招商蛇口001979等6新一轮城中村改造开启聚焦超大特大城市61城中村改造相关政策梳理城中村改造是城市更新的重要组成部分十四五规划纲要中提出城市更新包括完成2000年底前建成的219万个城镇老旧小区改造基本完成大城市老旧厂区改造改造一批大型老旧街区因地制宜改造一批城中村今年以来中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进4月28日中共中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设7月14日国常会审议通过关于积极稳步推进超大特大城市平急两用公共基础设施建设的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步推进平急两用公共基础设施建设要充分发挥市场机制作用加强标准指引和政策支持充分调用民间投资积极性鼓励和吸引更多民间资本参与平急两用设施的建设改造和运营维护7月21日国常会通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措7月24日中共中央政治局召开会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱会议再次强调要积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开会议强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造当前全国各地已陆续展开城中村改造工作通过城中村改造有助于提升城市品质和形象提高居民生活水平推动地区经济发展请务必阅读末页声明14地产产业链专题报告62本轮改造涉及范围较广相对棚改力度温和城中村改造将推动城市建设高质量发展拉动投资提振内需城中村改造是一种针对城市内部村落进行空间和功能调整以更好地满足现代城市化进程需求的活动自改革开放以来我国城市化进程持续快速推进建设规划发生局部失灵现象进而形成了大城市环绕村庄的城中村现象城中村虽然已经被纳入城市的一部分但一般缺乏有效管理和合理规划普遍存在高密度居住基础设施落后环境条件差等问题城市更新是社会经济发展的重要环节作为城市更新的重要组成部分城中村改造一方面可以优化人居环境为城市建设注入高质量发展的动力另一方面城中村改造可以拉动投资提振内需进一步推动经济步入高质量发展阶段同时有望带动房地产相关产业链的消费和投资本轮城中村改造聚焦于超大特大城市主要涉及一线直辖市及部分省会城市根据国务院于2014年下发的关于调整城市规模划分标准的通知城区常住人口1000万以上的城市为超大城市城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市根据第七次人口普查数据全国共有超大特大城市合计21个其中超大城市7个分别为上海北京深圳重庆广州成都天津特大城市14个分别为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连超大特大城市人口规模巨大经济发展水平较高产业结构相对齐全在超大特大城市做城中村改造能起到很好的示范引领作用既能有效地改善民生也能够刺激房地产产业链的需求表2超大特大城市名单资料来源住建部2021年城市建设统计年鉴东莞证券研究所城中村改造与棚户区改造老旧小区改造不同改造对象方面城中村改造与棚户区改造存在着土地性质的显著差异棚户区改造针对的是国有土地上的老旧住宅区不涉及土地转性的问题城中村改造涉及的土地主要是农村集体所有制土地土地用地性质相对较为复杂而老旧小区改造的主要任务是对2000年底之前建造的老旧小区进行修缮和改造改造模式方面过去的城中村改造通常是以房地产项目的开发与盈利为目标往请务必阅读末页声明15地产产业链专题报告往采取拆一建二拆一建三的模式但本轮城中村改造指导意见将改善民生扩大内需推动城市高质量发展放在了重要位置采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造而非单纯大规模进行拆除和重建要求必须实行净地出让净地出让是指在进行土地出让之前已经完成了对地块产权的确认补偿和安置等经济法律方面的工作并进行了必要的前期土地开发使其达到具备出让条件的状况此举可以更有效保障被拆迁人的合法权益维护公开公平公正的土地市场秩序本轮城中村改造以稳为主预计政策效果偏中长期关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中提出要坚持稳中求进积极稳妥成熟一个推进一个实施一项做成一项致力于以稳健的步伐推进城中村改造进程且在2021年住房和城乡建设部发布的关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知中已经明确提出严格控制大规模拆除由于城中村改造是一项复杂的整体性工作其土地性质利益主体的协调难度高于棚改和老旧小区改造且涉及包括村民搬迁土地征收城市功能和用地资源规划在内的多个环节参考以往城中村改造案例单个城中村改造项目通常需要约7-10年的时间才能完成因此我们预计本轮城中村改造周期也将为7-10年符合条件的城中村改造项目将被纳入专项债的支持范围据21世纪经济报道政府已加大对城中村改造的支持力度并将符合条件的项目纳入专项债支持范围然而考虑到今年专项债的发行已接近尾声预计城中村改造专项债务将于明年发行近期一些地方已先行储备2024年专项债项目其中城中村改造项目是储备工作的重点除此之外银行融资方面也有支持措施即设立城中村改造专项借款政府鼓励银行供城中村改造贷款专款专用封闭管理7三种城中村改造模式齐头并进由于各地的经济实力生活水平地理位置等因素存在差异城中村改造也呈现出各自的特点在经济发展程度不同的城市改造的力度方式和效果往往会有所不同生活水平的高低也会影响居民对改造的接受程度因此各地在进行城中村改造时必须充分考虑当地实际情况因地制宜地进行规划和实施按照城中村改造主导者类型来分当前我国城中村改造主要分为三种模式政府主导开发商主导以及村集体自行改造对于政府而言三种模式虽存在差异但需要面对的核心问题都是如何平衡多方利益主体之间的矛盾同时解决现行制度与改造现实之间的冲突71政府主导的城中村改造政府主导的城中村改造是由政府或其成立的专门小组全面负责城中村改造工作包括立项拆迁安置建设监督管理和协调等各个环节这种改造模式由政府主导并推动其进展是目前应用较为广泛的城中村改造模式我们以上海市为例请务必阅读末页声明16地产产业链专题报告上海进行城中村改造已有近十年在国务院超大特大城市城中村改造利好的推动下将进一步释放城市价值红利自2014年上海市针对城中村开始进行改造工程2014年-2022年上海已完成62个城中村改造项目根据上海市住建委截至2022年底上海市城中村点位约679个涉及农户约1073万户2023年市政府计划启动10个城中村改造项目2023年3月16日上海市印发的上海市城市更新行动方案2023-2025年中提出加快推进两旧一村改造工作到2025年中心城区周边城中村改造项目将全面启动根据上海市两旧一村改造计划到2027年底中心城区周边的城中村改造项目将全面完成到2032年底城中村改造项目将全面完成在改造模式上上海市采取市区联手以区为主政企合作的方式旨在更好地发挥上海市城市更新中心作为统筹平台的作用通过市区两级的协同作战和政企之间的紧密合作可以有效地动员各方资源提高改造的效率和质量从而实现城市更新的顺利推进上海市两旧一村改造计划用10年时间分三步完成第一步到2025年底中心城区零星二级旧里及小梁薄板房屋改造全面完成中心城区周边城中村改造项目全面启动第二步到2027年底小梁薄板房屋改造中心城区周边城中村改造项目全面完成五个新城等重点区域城中村改造规模化推进第三步到2032年底不成套职工住宅改造城中村改造项目全面完成72村集体主导的城中村改造村集体主导的城中村改造模式是以村集体为基础由村集体自行筹资完成拆迁安置回迁和商品房建设等工作在此过程中政府主要起到指导作用确保村集体做好改造前期工作这种模式可以减轻政府的财政压力但是对于村集体的经济实力有一定的要求目前采取这种模式的典型案例是广州城中村改造是广州城市更新的重点工作自2008年以来广州市持续加大城中村改造力度相继出台三旧改造政策并设立了专门的三旧改造办公室对冼村猎德林和等多个城中村改造项目进行了批复推动城市的现代化更新与发展2023年2月6日广州市发布了广州市城市更新专项规划20212035年公开征求意见稿对广州市城市更新工作提出了具体的规划目标和政策方向根据该规划至2025年广州市计划累计推进城市更新约100平方公里至2030年计划累计推进城市更新的区域面积达到约200平方公里而至2035年这一数字将增加至约300平方公里为城市更新工作提供了明确的指引广州市城中村改造加速2023年计划推进127个项目2023年广州市政府工作报告提出城市更新投资超2000亿元同比增长超过60广州市住房和城乡建设局已制定城市更新提速增效工作方案并明确了相关项目的任务清单2023年广州市计划启动127个城中村改造项目预计完成固定资产投资983亿元占全市城市更新固定资产投资目标的49其中涉及49个正在进行的项目20个新启动项目以及58请务必阅读末页声明17地产产业链专题报告个前期规划项目这是广州市迄今为止规模最大的年度任务彰显了广州政府积极推动城中村改造工作的决心截至2023年7月广州市城中村改造项目累计完成固定资产投资3400亿元通过城中村改造规划新配建公建配套设施620万平方米新建村民复建安置房31万套将进一步优化居民的生活品质和居住环境同时也将提升建筑材料的需求量7月24日国务院办公厅发布关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见后广州市政府迅速作出响应并在此基础上审议通过了关于积极稳步推进城中村改造工作的决定该文件被视为广州市城中村改造的行动指南现阶段广州市城中村改造条例正在加紧制定广州有望成为国内第一个为城中村改造立法的城市因此广州在后续进程中的动向值得密切关注73开发商主导的城中村改造在开发商主导的城中村改造项目中政府负责确定规划改造目标并给予相应的优惠政策而具体的改造任务由开发商负责执行在实施改造方案过程中开发商须确保其改造计划满足政府的城市规划要求和标准在由开发商主导的城中村改造模式下开发商出资负责过安置拆迁过渡费等各种成本的支出政府的财政压力得以减轻以郑州为例2003年9月郑州市政府出台了郑州市城中村改造规定试行标志着郑州市城中村改造的开始2007年郑州市政府印发进一步规范城中村改造的若干决定等一系列文件城中村改造大潮开始启动并创造了闻名全国的郑州模式2022年郑州市城市更新工作实施方案印发十四五期末力争完成10个特色街区10个旧工业区30个旧市场1286个老旧小区的改造任务实现城市更新总投资超4000亿元目前郑州市城中村改造已取得显著成效为城市发展注入了新的动力和活力8城中村待改造面积超10亿平方米拉动建筑建材需求81城中村待改造面积超10亿平方米根据第七次全国人口普查数据全国共有超大特大城市合计21个其中超大城市7个分别为上海北京深圳重庆广州成都天津特大城市14个分别为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连我们选取这21个城市为测算对象采用的估算城中村待改造面积的计算方法如下城区人口人均住房建筑面积城中村面积占比其中城中村面积占比是采用第七次人口普查数据中自建住房户数总户数的比例根据以上测算方法结果存在一定程度的低估根据广州市城市更新专项规划20212035年公开征求意见稿广东省三旧改造地块标图建库总库用地面积为606平方公里其中旧村庄面积为325平方公里考虑到部分城市城中村面请务必阅读末页声明18地产产业链专题报告积较大参考已公开数据我们对部分城市的数据进行了调整最终估算出全国城中村待改造面积为1038亿平方米本轮城中村改造采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造但无论是拆除重建还是综合整治都会带来建筑材料的需求表3我国个超大特大城市城中村面积测算表21资料来源第七次全国人口普查数据长表广州市城市更新专项规划2021-2035年公开征求意见稿东莞证券研究所82城中村改造拉动建筑材料需求在城中村改造项目中选择合适的建筑材料是确保项目质量和效果的重要保障当前城中村改造采用的建筑材料涵盖多个品种其中与竣工端关联紧密的品种主要有建筑涂料塑料管道防水材料等广泛运用在在墙面粉刷管线整治与地下修缮建筑防水等环节防水材料在建筑防水环节中起着至关重要的作用相较于国内消费者对于防水问题的较低投入欧美等西方国家对于建筑渗漏问题的重视已经成为共识防水工程的预算占工程总预算的10左右远高于国内1-2的水平防水材料市场需求量增长潜力巨大根据2020年建筑业发展统计分析报告数据我国现有房屋建筑保有量已超过700亿平方米而相关调研结果表明这些房屋的综合渗漏率超过了63房屋渗漏已成为我国建筑工程面临的重要问题之一中国建筑室内防水发展白皮书20请务必阅读末页声明19地产产业链专题报告明确指出无论房屋在先前是否做过防水处理有8966的消费者在装修时仍会选择再次进行防水处理这种做法主要是为了确保万无一失未来城中村改造项目的推进将进一步带动防水材料的需求激发市场潜力图17建筑防水行业产业链资料来源科顺股份首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书东莞证券研究所建筑涂料主要用在新房装饰和旧房翻新应用于建筑施工后期或毛坯交付后业主装修包括外墙精装房内墙或者毛坯房内墙阶段其质量和性能直接影响到整个建筑项目的外观效果和使用寿命在选择涂料时业主需要综合考虑其耐久性防护性和美观性等多个因素随着未来城中村改造和老旧小区改造的不断推进旧房城中村改造和重涂市场将成为我国建筑涂料需求的重要增长点相比于传统的金属管道塑料管道由于其优良的耐腐蚀性抗压性能和较长使用寿命以塑代钢已成为一个长期发展趋势在各类改造项目中选择高品质的塑料管道材料至关重要将直接影响改造的效果在建筑工程领域塑料管道需求可分为两类增量需求与存量重装需求增量需求主要在房屋竣工阶段产生因此塑料管材行业需求与地产竣工数据密切相关存量需求主要来自于旧改城中村改造等重装需求目前二次装修通常都会选择更换管道主要原因有两个一是水质状况会影响水管的使用二是与国内装修习惯有关当二次装修涉及墙面和地面的全面翻新时管道也需要重新铺设和更换在当前国家大力实施城中村改造建设城市地下管网建设美丽乡村建设的背景下塑料管道行业需求将迎来新增量从而有效对冲地产需求下行的影响请务必阅读末页声明20