9月销售环比小幅回升，一线城市表现较好
　　30个大中城市9月商品房成交面积同比-24%、环比+5%，在“认房不认贷”、下调房贷利率和首付比例及限购放松等政策支持下，市场需求在短期内释放，但成交面积绝对值仍是近五年同期最低。从中指公布的重点100城销售数据看，9月新建商品住宅成交面积环比增长超一成，同比下降约两成，绝对规模也处近年同期较低水平。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市9月商品房成交面积同比分别为-25%（前值-30%）、-21%（前值-16%）和-32%（前值-31%）；环比分别为+27%、-5%、+8%。其中，一线城市同环比显著改善，政策效用较为明显，但二三线城市同比降幅均有扩大，仅三线城市环比小幅增长。从高频数据看，9月上旬30城新房一周滚动成交面积同比出现脉冲式增长，但下旬以来逐步回落。同时，14城二手房成交表现亦呈现相同趋势，而且同比增幅要明显好于新房。
　　我们认为，购房需求在政策出台后的短期内集中释放，主要为前期购房意愿强并观望政策落地的客户，但随着需求释放动能减弱，9月后两周成交动能有所下降。除政策利好外，9月供应增加也是推动销售回暖的主要因素。根据克而瑞数据，9月重点30城供应环比+17%、同比-33%，尽管供应仍处低位，但已连续两月环比增长。其中，4个一线城市供应环比+22%、同比-35%；26个重点二三线城市供应环比+15%、同比-32%。从去化率看，克而瑞监测的重点城市9月平均开盘去化率48%，环比上升3个百分点，其中北京、上海、成都等热点城市去化率稳中有增，主要受益于改善盘集中放量和政策利好刺激。
　　国庆期间成交较为平淡，城市间分化严重
　　根据中指研究院监测的数据，国庆期间各地推盘积极性提升，同时项目优惠力度加大，访客量较节前有所增加，但受到假期出游和市场信心尚未修复影响，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或区域热度较高外，整体成交量表现一般。9月29日-10月6日国庆假期期间，35个代表城市日均成交面积较2022年和2019年国庆假期分别下降17%、24%。整体来看，一线城市中的上海、广州在推盘增加下带动成交回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升。
　　投资建议
　　9月以来多个热点二线城市优化调整限购政策，同时一线城市中的广州缩小限购区域、降低首付比例及首套房利率，深圳下调了房贷利率下限，预计未来将有更多城市优化调整购房政策。我们认为，需求端政策落地一方面将支撑销售稳步复苏，另一方面也将驱动板块估值修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　需求端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年10月11日湘财证券研究所行业研究房地产行业事件点评9月销售环比改善市场热度依旧分化相关研究核心要点1房地产事件点评多个二线城9月销售环比小幅回升一线城市表现较好市放松限购有望提振短期市场30个大中城市9月商品房成交面积同比-24环比5在认房不认贷需求2023914下调房贷利率和首付比例及限购放松等政策支持下市场需求在短期内释放但成交面积绝对值仍是近五年同期最低从中指公布的重点100城销售数据看9月新建商品住宅成交面积环比增长超一成同比下降约两成行业评级增持绝对规模也处近年同期较低水平分城市看30个大中城市的一线二线和三线城市9月商品房成交面积同比分别为-25前值-30-21前近十二个月行业表现值-16和-32前值-31环比分别为27-58其中一线城市同环比显著改善政策效用较为明显但二三线城市同比降幅均有10扩大仅三线城市环比小幅增长从高频数据看9月上旬30城新房一周滚动成交面积同比出现脉冲式增长但下旬以来逐步回落同时14城二0手房成交表现亦呈现相同趋势而且同比增幅要明显好于新房-10我们认为购房需求在政策出台后的短期内集中释放主要为前期购房意愿强并观望政策落地的客户但随着需求释放动能减弱9月后两周成交-20动能有所下降除政策利好外9月供应增加也是推动销售回暖的主要因沪深300房地产申万素根据克而瑞数据9月重点30城供应环比17同比-33尽管供应仍处低位但已连续两月环比增长其中4个一线城市供应环比221个月3个月12个月同比-3526个重点二三线城市供应环比15同比-32从去化率看相对收益731克而瑞监测的重点城市9月平均开盘去化率48环比上升3个百分点112-3绝对收益其中北京上海成都等热点城市去化率稳中有增主要受益于改善盘集注相对收益与沪深300相比中放量和政策利好刺激国庆期间成交较为平淡城市间分化严重根据中指研究院监测的数据国庆期间各地推盘积极性提升同时项目优惠力度加大访客量较节前有所增加但受到假期出游和市场信心尚未修分析师张智珑复影响城市及区域间分化仍较严重除核心城市或区域热度较高外整证书编号S0500521120002体成交量表现一般9月29日-10月6日国庆假期期间35个代表城市日Tel021-50295363均成交面积较2022年和2019年国庆假期分别下降1724整体来看Emailzzl6599xcsccom一线城市中的上海广州在推盘增加下带动成交回升北京深圳成都杭州楼市表现相对平稳武汉苏州天津等地在房交会新政显效下市场活跃度得到提升地址上海市浦东新区银城路88号投资建议中国人寿金融中心10楼9月以来多个热点二线城市优化调整限购政策同时一线城市中的广州缩小限购区域降低首付比例及首套房利率深圳下调了房贷利率下限预计未来将有更多城市优化调整购房政策我们认为需求端政策落地一方面将支撑销售稳步复苏另一方面也将驱动板块估值修复当前阶段建议关注拿地能力强土储布局优异的头部优质房企维持行业增持评级风险提示需求端支持政策执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明行业研究9月销售环比小幅回升一线城市表现较好30个大中城市9月商品房成交面积同比-24环比5在认房不认贷下调房贷利率和首付比例及限购放松等政策支持下市场需求在短期内释放但成交面积绝对值仍是近五年同期最低从中指公布的重点100城销售数据看9月新建商品住宅成交面积环比增长超一成同比下降约两成绝对规模也处近年同期较低水平分城市看30个大中城市的一线二线和三线城市9月商品房成交面积同比分别为-25前值-30-21前值-16和-32前值-31环比分别为27-58其中一线城市同环比显著改善政策效用较为明显但二三线城市同比降幅均有扩大仅三线城市环比小幅增长从高频数据看9月上旬30城新房一周滚动成交面积同比出现脉冲式增长但下旬以来逐步回落同时14城二手房成交表现亦呈现相同趋势而且同比增幅要明显好于新房我们认为购房需求在政策出台后的短期内集中释放主要为前期购房意愿强并观望政策落地的客户但随着需求释放动能减弱9月后两周成交动能有所下降除政策利好外9月供应增加也是推动销售回暖的主要因素根据克而瑞数据重点30城供应环比17同比-33尽管供应仍处低位但已连续两月环比增长其中4个一线城市供应环比22同比-3526个重点二三线城市供应环比15同比-32从去化率看克而瑞监测的重点城市9月平均开盘去化率48环比上升3个百分点其中北京上海成都等热点城市去化率稳中有增主要受益于改善盘集中放量和政策利好刺激国庆期间成交较为平淡城市间分化严重根据中指研究院监测的数据国庆期间各地推盘积极性提升同时项目优惠力度加大访客量较节前有所增加但受到假期出游和市场信心尚未修复影响城市及区域间分化仍较严重除核心城市或区域热度较高外整体成交量表现一般9月29日-10月6日国庆假期期间35个代表城市日均成交面积较2022年和2019年国庆假期分别下降1724整体来看一线城市中的上海广州在推盘增加下带动成交回升北京深圳成都杭州楼市表现相对平稳武汉苏州天津等地在房交会新政显效下市场活跃度得到提升敬请阅读末页之重要声明1行业研究图130个大中城市商品房销售面积万平方米图2一线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积当月值同比30大中城市商品房成交面积一线城市当月值同比350035070035030003006003002502502500500200200200015040015015001003001005050100020000100500-50-500-1000-1002014-092020-072010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122021-022021-092022-042011-102017-012010-082011-032012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-082018-032018-102019-052019-122020-072021-022021-092022-042010-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图3二线城市商品房销售面积万平方米图4三线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积二线城市当月值同比30大中城市商品房成交面积三线城市当月值同比180030010004001600250900350800300140020012007002501506002001000100500150800504001006003005004002000200-50100-500-1000-1002015-042017-082019-122022-042010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-112016-062017-012018-032018-102019-052020-072021-022021-092010-082020-072011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122021-022021-092022-042010-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图530个大中城市一周滚动成交面积万平米图6一线城市一周滚动成交面积万平米2023年2022年2021年2020年2019年2018年2023年2022年2021年2020年2019年2018年70018016060014050012040010030080602004010020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图7二线城市一周滚动成交面积万平米图8三线城市一周滚动成交面积万平米2023年2022年2021年2020年2019年2018年2023年2022年2021年2020年2019年2018年4002503502003002501502001501001005050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究图930大中城市商品房销售面积四周滚动同比图1014城二手房成交面积四周滚动同比30大中城市一线城市二线城市三线城市2001201507010050200-3022-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-10-5022-01-100-80资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所供应回升幅度快于销售增速库存去化周期小幅增加9月末Wind十大城市北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门商品房库存环比15同比-27库存去化周期为16个月前值146个月其中一线城市库存去化周期为135个月前值125个月二线城市库存去化周期187个月前值164个月图11十大城市库存及去化周期图12十大城市一线城市库存及去化周期十大城市商品房可售面积当月值十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房可售面积一线城市当月值1200025十大城市商品房存销比面积一线城市当月值4500201000018204000350016800014153000126000250010102000840001500651000200045002000011-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0122-0723-0123-0718-0122-0514-0514-0915-0115-0515-0916-0116-0516-0917-0117-0517-0918-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0923-0123-0523-0914-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所投资建议9月以来多个热点二线城市优化调整限购政策同时一线城市中的广州缩小限购区域降低首付比例及首套房利率深圳下调了房贷利率下限预计未来将有更多城市优化调整购房政策我们认为需求端政策落地一方面将支撑销售稳步复苏另一方面也将驱动板块估值修复当前阶段建议关注拿地能力强土储布局优异的头部优质房企维持行业增持评级风险提示需求端支持政策执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明3分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不作任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失书面或口头承诺均为无效本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明