预计3Q23板块业绩有望底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，3Q2023行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望3Q23板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企2021-22年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。我们预计3Q2023房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　23Q2-Q3房地产基本面二次走弱，Q3需求政策密集加码。2023Q1房地产行业基本面呈现底部弱复苏，2023Q2-Q3基本面开启二次下行，因此7月以来政治局会议对房地产定调也发生重大变化，开启房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，基本面有望底部企稳：1）销售方面：根据克而瑞，3Q23，50强房企1-9月累计销售额同比-15%，其中7-9月单月同比分别为-39%/-40%/-28%，降幅有所收窄；值得注意的是，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升；2）拿地方面：根据中指院，3Q23，300城住宅类土地成交面积累计同比-32%，其中7-9月单月同比分别为-36%/-13%/-50%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，其中23Q2-Q3中行业出现了需求和供给双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。
　　根据结算节奏，我们预计主流公司3Q2023归母净利润情况如下：
　　1）增速在+30%以上的公司：建发股份；
　　2）增速在+20~+30%的公司：招商蛇口、招商积余；
　　3）增速在+10~+20%的公司：滨江集团；
　　4）增速在0%~+10%的公司：保利发展、华发股份；
　　5）增速在-30%~0%的公司：万科A、新城控股、金地集团。
　　投资分析意见：需求政策密集加码，板块业绩结构分化，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年10月11日行需求政策密集加码板块业绩结构分化业研究看好房地产行业3Q2023三季度业绩前瞻行业点评相关研究本期投资提示国庆25城新房成交同比-4城改政策值得期待-地产及物管行业双周报预计3Q23板块业绩有望底部弱复苏房企间结构分化加剧基本面方面2022年房地证20230923-202310062023产行业基本面大幅下行随着供需两端政策放松不断推出3Q2023行业基本面呈现出底券年10月8日研部复苏迹象但复苏态势仍然缓慢且出现反复现象考虑到本轮周期供需两端相对以往究销售降幅有所收窄城改政策值得期待更弱推动改善路径将呈现L型曲折性弱复苏走势展望3Q23板块业绩我们认为-2023年9月房企销售数据点评2023报板块业绩处于底部区域并有望弱复苏主要源于1房企资金紧张影响竣工结算进度年10月8日告2前期降价促销推动当期结算影响利润率水平但也有些积极因素显现推动后续部分优质房企业绩弹性可期主要源于1房企2021-22年存货减值规模较大后续房企有望轻装上阵2目前房企毛利率已处低位优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性证券分析师我们预计3Q2023房地产板块业绩将底部弱复苏并且企业之间业绩分化也将进一步加剧袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom23Q2-Q3房地产基本面二次走弱Q3需求政策密集加码2023Q1房地产行业基本面呈陈鹏A0230521110002chenpengswsresearchcom现底部弱复苏2023Q2-Q3基本面开启二次下行因此7月以来政治局会议对房地产定调也发生重大变化开启房地产政策宽松周期一二线城市放松政策正在加速落地基本联系人陈鹏面有望底部企稳1销售方面根据克而瑞3Q2350强房企1-9月累计销售额同比862123297818-15其中7-9月单月同比分别为-39-40-28降幅有所收窄值得注意的是chenpengswsresearchcom当前市场结构化特征依然明显其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽后者也持续推动着行业集中度进一步提升2拿地方面根据中指院3Q23300城住宅类土地成交面积累计同比-32其中7-9月单月同比分别为-36-13-50表明行业投资端依然低迷我们认为行业底部复苏出现反复其中23Q2-Q3中行业出现了需求和供给双双走弱迹象考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业因而后续政策仍值得期待根据结算节奏我们预计主流公司3Q2023归母净利润情况如下1增速在30以上的公司建发股份2增速在2030的公司招商蛇口招商积余3增速在1020的公司滨江集团4增速在010的公司保利发展华发股份5增速在-300的公司万科A新城控股金地集团投资分析意见需求政策密集加码板块业绩结构分化维持看好评级近期政治局会议对房地产定调发生重大变化开启了房地产政策宽松周期一二线城市放松政策正在加速落地如认房不认贷降房贷首付比放松限购等但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾因而我们认为城中村改造的必要性提升其将有助于提升居民购买力同时鉴于近期中央密集表态支持城改凸显城改战略高度定位预计后续将加速推进并大有可为我们预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业北京城建发展上海中华企业广州越秀地产深圳天健集团此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业万物云华润万象新大正建议关注招商积余风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速10月11日2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002SZ万科A12771951801806571710622622148214404-50-02600048SH保利发展124215317619181716508183521122281-33015180600383SH金地集团63813511511447555604611518517-351-152-03001979SZ招商蛇口119504109916929112171114267651309-589794711601155SH新城控股1239062180198200696305139406447-8891912101002244SZ滨江集团91312014516776635512374450519236203152600325SH华发股份93511214315783656011258303332-19317597600153SH建发股份9591931982215048430662859466330-5411500960HK龙湖集团11884083863932931300524362446249321041901109HK华润置地280939443447071656008280930973348-1331038100688HK中国海外发展147621323325669635804232625562804-421999701908HK建发国际集团17552843093586257491849358767955618915700123HK越秀地产8001281341526360530639541547010250132平均值18821023391655608115312611385-151263134资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取20231011收盘价汇率为092表2主要公司3Q2023三季报业绩增速情况预测增速区间公司30建发股份2030招商蛇口招商积余1020滨江集团010保利发展华发股份-300万科A新城控股金地集团资料来源申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组茅炯021-33388488maojiongswhysccom华东B组李庆021-33388245liqing3swhysccom华北组肖霞010-66500628xiaoxiaswhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共3页简单金融成就梦想