行业销售规模下降，房企销售依然承压
　　根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售金额为13.3万亿元，同比下降26.7%。2023年1-8月全国商品房销售额7.8万亿元，同比下降3.2%。2023年房地产行业的销售额仍然保持下行，虽然随着政策层面不断释放利好，但根据克尔瑞数据，9月百强房企销售操盘金额环比提升17.9%，行业整体销售回暖的持续性仍有待观察。在行业销售规模总量走低的情况下，房企整体销售依然承压。
　　三季度非房企传统高峰期，四季度约占全年业绩50%
　　我们选取6家A股上市的行业龙头企业及区域“小而美”企业进行2023年三季度业绩前瞻研究，企业类型包括央国企、混合所有制房企及民营企业，研究公司包括万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、城建发展及滨江集团。经过我们对6家公司历年收入情况分解研究，2017-2022年期间6年Q1-Q4单季度平均营业收入占比年度平均营业收入比例分别为11%、22%、20%、47%。2017-2022年期间6年Q1-Q4单季度归母净利润占比年度平均归母净利润比例分别为9%、27%、15%、49%。从房企传统的竣工交付节奏上来看，三季度较少的交付量决定了三季度房企业绩占全年业绩占比较低的情况，而四季度是房企传统的交付高峰期，四季度业绩约占全年的50%。
　　预期营收保持稳健增长，归母净利润筑底回升
　　从营业收入及归母净利润同比增速上来看，6家房企2020-2022年营业收入同比增速分别为14%、15%、9%；归母净利润同比增速分别为0.2%、-24%、-26%。2022年归母净利润走低除受到行业下行的影响，也受到部分房企大额计提减值、投资收益减少等因素的影响。我们分别取每家房企2020Q3、2021Q3、2022Q3三个单季度业绩平均占比来预估2023Q3业绩占比情况，我们预计6家房企2023Q3营业收入及归母净利润占2023年全年业绩比例分别为21%、18%。结合6家房企2023年营业收入及归母净利润预测来看，我们预计6家房企三季度综合营业收入及归母净利润分别为2546亿元、108亿元，对应同比增速分别为4.4%、9.5%。我们预期2023年6家房企整体营收仍会保持稳健增长，归母净利润有望筑底回升。
　　新政后市场持续性有待观察，预计10月市场销售环比微降
　　2023年中央及各地不断释放政策利好，8月多部委联合发文将“认房不认贷”纳入一城一策工具箱，全国首套房及二套房商贷首付比例下限下调至20%及30%，多地加速推进落实政策利好。根据克尔瑞数据，2023年9月重点30城成交环比微增3%，同比减少23%，1-9月累计同比增幅收窄4个百分点至2%，部分城市因新政刺激，短期内热度回升。基于当前的市场情况，我们对销售市场、土地市场进行展望：
　　1）从销售市场成交层面，我们认为，在核心城市方面，由于商品房供应量增加和政策效果的释放，10月的市场销售热度可能保持9月的销售惯性，销售规模预期与9月相比变动不大；但对于部分能级较低及政策出台较早的城市，10月销售热度或出现下降。整体来看，10月销售额相较于9月可能会出现环比小幅下降。展望2023Q4，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计全国商品房销售面积及销售金额同比降幅或将有所收窄。
　　2）从土地出让角度来看，根据国家统计局数据，2022年土地成交价款同比下降48.4%。根据克尔瑞数据，2023年1-9月百强房企拿地金额同比下降18%。我们认为，在2022年土地成交低基数的情况下，2023年土地成交金额仍保持同比下降，土地市场仍然保持较低热度，显现出房企投资资金和信心不足。我们预期在销售市场出现明显回暖之前，土地成交热度可能持续保持较低水平。土地成交金额是房地产开发投资额的重要组成部分，土地成交面积也是新开工面积的基础，在土地成交受限的情况下，我们预计2024年房地产开发投资额及新开工面积同比增速可能仍然保持负增长。
　　投资建议
　　我们认为本轮一二线城市基本面复苏确定性较强。重仓核心城市的央国企有望率先出现修复。建议关注一线城市的国企：城建发展、越秀地产、天健集团。其次是一二线城市占比较高的房企：保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团。此外，保交楼推进、代建需求增加推升绿城管理控股业绩，继续看好代建龙头。
　　风险提示
　　政策效果边际递减；房企业绩受到公司结转项目选择、计提减值等方面影响。

研究报告全文：证券研究报告行业专题房地产房地产报告日期2023年10月09日非结转主力期但同比改善可期Q3典型房企三季度业绩前瞻投资要点行业评级看好维持行业销售规模下降房企销售依然承压分析师杨凡根据国家统计局数据2022年全国商品房销售金额为133万亿元同比下降执业证书号S12305211200012672023年1-8月全国商品房销售额78万亿元同比下降322023年yangfan02stockecomcn房地产行业的销售额仍然保持下行虽然随着政策层面不断释放利好但根据克尔瑞数据9月百强房企销售操盘金额环比提升179行业整体销售回暖的持研究助理吴贵伦续性仍有待观察在行业销售规模总量走低的情况下房企整体销售依然承压wuguilunstockecomcn相关报告三季度非房企传统高峰期四季度约占全年业绩501广州政策放松再升级多地我们选取6家A股上市的行业龙头企业及区域小而美企业进行2023年三季度业调整限购范围20230925绩前瞻研究企业类型包括央国企混合所有制房企及民营企业研究公司包括2多地落实认房不认贷政策万科A保利发展金地集团招商蛇口城建发展及滨江集团经过我们对6新房二手房成交环比改善家公司历年收入情况分解研究2017-2022年期间6年Q1-Q4单季度平均营业收入占比年度平均营业收入比例分别为112220472017-2022年期20230917间6年Q1-Q4单季度归母净利润占比年度平均归母净利润比例分别为9273见微知著浙江未来社区分1549从房企传统的竣工交付节奏上来看三季度较少的交付量决定了三析20230914季度房企业绩占全年业绩占比较低的情况而四季度是房企传统的交付高峰期四季度业绩约占全年的50预期营收保持稳健增长归母净利润筑底回升从营业收入及归母净利润同比增速上来看6家房企2020-2022年营业收入同比增速分别为14159归母净利润同比增速分别为02-24-262022年归母净利润走低除受到行业下行的影响也受到部分房企大额计提减值投资收益减少等因素的影响我们分别取每家房企2020Q32021Q32022Q3三个单季度业绩平均占比来预估2023Q3业绩占比情况我们预计6家房企2023Q3营业收入及归母净利润占2023年全年业绩比例分别为2118结合6家房企2023年营业收入及归母净利润预测来看我们预计6家房企三季度综合营业收入及归母净利润分别为2546亿元108亿元对应同比增速分别为4495我们预期2023年6家房企整体营收仍会保持稳健增长归母净利润有望筑底回升新政后市场持续性有待观察预计10月市场销售环比微降2023年中央及各地不断释放政策利好8月多部委联合发文将认房不认贷纳入一城一策工具箱全国首套房及二套房商贷首付比例下限下调至20及30多地加速推进落实政策利好根据克尔瑞数据2023年9月重点30城成交环比微增3同比减少231-9月累计同比增幅收窄4个百分点至2部分城市因新政刺激短期内热度回升基于当前的市场情况我们对销售市场土地市场进行展望1从销售市场成交层面我们认为在核心城市方面由于商品房供应量增加和政策效果的释放10月的市场销售热度可能保持9月的销售惯性销售规模预期与9月相比变动不大但对于部分能级较低及政策出台较早的城市10月销售热度或出现下降整体来看10月销售额相较于9月可能会出现环比小幅下降展望2023Q4在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下预计全国商品房销售面积及销售金额同比降幅或将有所收窄httpwwwstockecomcn14请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题2从土地出让角度来看根据国家统计局数据2022年土地成交价款同比下降484根据克尔瑞数据2023年1-9月百强房企拿地金额同比下降18我们认为在2022年土地成交低基数的情况下2023年土地成交金额仍保持同比下降土地市场仍然保持较低热度显现出房企投资资金和信心不足我们预期在销售市场出现明显回暖之前土地成交热度可能持续保持较低水平土地成交金额是房地产开发投资额的重要组成部分土地成交面积也是新开工面积的基础在土地成交受限的情况下我们预计2024年房地产开发投资额及新开工面积同比增速可能仍然保持负增长投资建议我们认为本轮一二线城市基本面复苏确定性较强重仓核心城市的央国企有望率先出现修复建议关注一线城市的国企城建发展越秀地产天健集团其次是一二线城市占比较高的房企保利发展招商蛇口华发股份滨江集团此外保交楼推进代建需求增加推升绿城管理控股业绩继续看好代建龙头风险提示政策效果边际递减房企业绩受到公司结转项目选择计提减值等方面影响httpwwwstockecomcn24请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题表1部分房企单季度营业收入占比情况公司Q1平均值Q2平均值Q3平均值Q4平均值万科A115244230412保利发展104228169499城建发展110214187489金地集团125180262433招商蛇口85155156603滨江集团132226145496合计110220202469资料来源Wind公司年报浙商证券研究所注平均值为2017-2022年数据平均值表2典型房企单季度归母净利润占比情况公司Q1平均值Q2平均值Q3平均值Q4平均值万科A4321846保利发展10291347城建发展19242631金地集团12152152招商蛇口15181156滨江集团18241048合计9271549资料来源Wind公司年报浙商证券研究所注平均值为2017-2022年数据平均值表3六家房企2023Q3业绩前瞻指标2022年2022Q32023E2023Q3E营业收入亿元115422438121662546营收收入同比901285444营业收入占比-211-209归母净利润亿元542985614108归母净利润同比-259-20913495归母净利润占比-182-176资料来源Wind公司年报浙商证券研究所注6家房企包括万科A保利发展金地集团招商蛇口城建发展及滨江集团2023年业绩中招商蛇口滨江集团城建发展为浙商证券预测其余均取Wind一致预期截至2023年10月9日httpwwwstockecomcn34请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn44请务必阅读正文之后的免责条款部分