投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（9.25-9.28）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.77%（上周-0.51%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.39%（上周0.31%）；H股（10.2-10.6）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.43%（上周-4.69%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.78%（上周-4.49%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.82%（上周-1.37%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　国庆假期新房销售有所改善，二手房销售显著回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~10.8）同比增长-2.1%，本月至今（10.1~10.8）同比上涨6.0%，上月整月同比下滑25.6%；其中一线城市(4城)本月至今（10.1~10.8）同比下滑3.6%、上月整月同比下滑28.6%；二线城市(10城)本月至今（10.1~10.8）同比增长33.1%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面积（1.1~10.8）同比增长21.1%，本月至今（10.1~10.8）同比增长84.5%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（10.1~10.8）同比增长86.3%，上月整月同比增长3.5%；二线城市(6城)本月至今（10.1~10.8）同比增长96.6%，上月整月同比下滑15.1%。
　　土地市场进一步下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.1）成交土地建面同比下滑25.3%，上周累计同比下滑23.4%；本周100大中城市（9.25~10.1）土地成交溢价率2.5%，上周4.4%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.1）土地成交总价同比下滑33.3%，上周累计同比下滑30.7%。
　　内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.8）累计同比下滑13.0%，9月（9.1~9.30）同比下滑63.7%。
　　二线城市陆续放松限购，深圳优化个人住房贷款利率下限。9月26日，成都调整楼市限购措施，144平方米以上住房取消限购；限购区域只需半年社保，本地户籍两人及以上家庭可以买3套，单身或外地户籍家庭可买2套，两孩家庭可以买4套，三孩及以上家庭可以买5套。9月28日，宁波全面取消限购政策。9月28日，深圳调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点，二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点。此外，9月28日，辽宁省要求，支持刚性和改善性住房需求，落实“认房不认贷”“卖旧买新”等政策。
　　投资策略：
　　我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
　　

研究报告全文：行业研究房地产周报20231009新房销售有所改2023年10月10日看好维持东善二手房销售显著回暖房地产行业报告兴分析师陈刚电话021-25102897邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情有限本周925-928A股地产指数申万房地产涨幅-277上周-051A股大盘中证A股涨幅-039上周031公H股102-106地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-243上周-469H股物业指数恒生物业服务及管理指数司涨幅-178上周-449H股大盘恒生指数涨幅-182上周-137本周A股地产板块表现弱于大盘H股地产板证块表现弱于大盘H股物业板块表现强于大盘券研行业基本面究国庆假期新房销售有所改善二手房销售显著回暖从数据来看27城商品房累计销售面积11108同比增长-21本报月至今101108同比上涨60上月整月同比下滑256其中一线城市4城本月至今101108同比下滑36告上月整月同比下滑286二线城市10城本月至今101108同比增长331上月整月同比下滑13912城二手房成交面积11108同比增长211本月至今101108同比增长845上月整月同比下滑70其中一线城市2城本月至今101108同比增长863上月整月同比增长35二线城市6城本月至今101108同比增长966上月整月同比下滑151土地市场进一步下滑从数据来看100大中城市本年累计202212262023101成交土地建面同比下滑253上周累计同比下滑234本周100大中城市925101土地成交溢价率25上周44100大中城市本年累计202212262023101土地成交总价同比下滑333上周累计同比下滑307内债融资走弱从数据来看境内地产债发行规模11108累计同比下滑1309月91930同比下滑637二线城市陆续放松限购深圳优化个人住房贷款利率下限9月26日成都调整楼市限购措施144平方米以上住房取消限购限购区域只需半年社保本地户籍两人及以上家庭可以买3套单身或外地户籍家庭可买2套两孩家庭可以买4套三孩及以上家庭可以买5套9月28日宁波全面取消限购政策9月28日深圳调整优化个人住房贷款利率下限首套住房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点此外9月28日辽宁省要求支持刚性和改善性住房需求落实认房不认贷卖旧买新等政策投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策措施之后已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖目录1市场行情20239222023106411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2023108721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比93二手房销售截至2023108931二手房累计成交面积同比1032二手房月度成交面积同比114土地市场截至20231011141成交土地规划建筑面积同比1242成交土地溢价率1243成交土地总价135内债融资情况截至20231081451境内地产债发行规模146政策要闻20239252023108157投资策略168风险提示16插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1028城商品房成交面积日累计值8图1127城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1328城商品房月成交面积同比9图14各线城市商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P3图1512二手房成交面积日累计值10图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比11图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率13图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202252814表7本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖1市场行情2023922202310611本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230928本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万25777-277-051013中证A股31707-039031-435沪深30036895-132081-356资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20231006本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数15184-243-469-1244恒生物业服务及管理指数20816-178-449-1036恒生指数174860-182-137-993资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2023108表3新房成交面积同比27城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市13城本年至今累计同比-2141-24-67本月至今累计同比60-36331-274上月同比-256-286-139-423资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖图1028城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1127城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P922新房月度成交面积同比图1328城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2023108表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比211134224293本月至今累计同比845863966606上月同比-7035-151-24资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P1132二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2023101表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-253-38-252-255成交建面本年累计同比上周-23445-226-243成交土地溢价率本周25400818成交土地溢价率上周441022028成交土地总价本年累计同比本周-333-321-370-241成交土地总价本年累计同比上周-307-306-337-215资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P13图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖5内债融资情况截至2023108表6内债发行规模同比截至2022528境内地产债本年至今发行规模累计同比-130本月至今发行规模累计同比上月发行规模同比-637资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P15图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻20239252023108表7本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023926成都成都调整楼市限购措施天府新区直管区高新区南部园区锦江区青羊区金限购政策牛区武侯区成华区继续实施住房限购统一为一个限购区域其他区域不再审核购房资格144平方米以上住房取消限购限购区域只需半年社保本地户籍两人及以上家庭可以买3套单身或外地户籍家庭可买2套两孩家庭可以买4套三孩及以上家庭可以买5套2023926江西九江取消住房限购政策对在一定期限内购买新建商品住房的个人适当给予购房补贴限购政策补并实行阶段性购房契税补贴允许提取公积金支付首付款二孩三孩家庭购买首贴政策公积套房公积金贷款额度分别上调1020金政策2023928财政部财政部税务总局住建部公告明确对保障性住房项目建设用地免征城镇土地税收政策税务总使用税对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税以及保障性住房局住房购买人涉及的印花税予以免征对个人购买保障性住房减按1的税率征收契税城乡建设部2023928宁波宁波全面取消限购政策自10月1日起办理不动产登记的商品住房以及出售现综合政策有住房用于购买改善型住房的取消限售首套二套房商贷最低首付款比例和贷款利率统一调整为全国政策下限调整住房公积金贷款首付比例二手房转让增值税免征年限调整为2年2023928辽宁辽宁省要求支持刚性和改善性住房需求落实认房不认贷卖旧买新等政综合政策策取消购房限制区域和二手房转让限制年限支持提取住房公积金支付购房首付款支持沈阳和大连作为试点城市利用住房公积金为保障性住房建设提供项目贷款2023928江苏南通将首套住房的新发放贷款利率政策下限由LPR-20个基点调整至LPR-50个基点即房贷政策按现行LPR水平最低可执行37并于9月28日开始实施敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖2023928深圳深圳调整优化个人住房贷款利率下限自9月29日起首套住房商贷利率下限调房贷政策整为不低于相应期限LPR减10个基点二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点此次调整有利于降低居民家庭购房成本更好满足刚性和改善性住房需求2023929宁夏银川银川市住建局联合13个部门印发关于进一步促进银川市房地产市场平稳健康发综合政策展若干措施的通知重点从释放消费潜力激发存量市场活力规范市场秩序防范化解风险等角度提出具体措施促进房地产市场平稳健康发展2023930山东东营山东省东营市住房和城乡建设管理局发布进一步促进全市房地产市场平稳健康发限购政策补展政策措施其中提到全面落实执行居民家庭申请贷款购买商品住房时家贴政策庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策自即日起至2023年12月31日期间购房人在中心城区办理新建商品住房不动产登记的按照房屋成交价格的01予以补贴2023103广东韶关广东韶关放宽公积金贷款最高额度购买首套住房单人最高可贷35万元两人及公积金政策以上最高可贷60万元购买二套住房的单人最高可贷30万元两人及以上最高可贷50万元公积金人才贷款最高额度可放宽到普通贷款最高限额的2-3倍2023103山东烟台山东烟台购买首套住房公积金贷款首付款比例调整为不低于20二套房最低首公积金政策付款比例维持30不变购买新建商品房的购房人及其配偶可申请提取住房公积金用于支付首付款2023107山东德州山东省德州市近期出台促进我市房地产市场平稳健康发展的若干举措涉及公综合政策积金贷款房票制度等扩大加装电梯提取公积金范围支持多子女家庭租房提取公积金等2023107安徽合肥合肥市延长二手房贷款年限二手房住房公积金贷款年限最长为30年且贷款年限公积金政策与房屋年限之和最长不超过60年房屋年限在10年以内的首付款不低于房价20房屋年限超过10年在20年以下的首付款不低于房价302023107广东珠海珠海市实施公积金认房不认贷职工家庭在珠海市名下无住房同时在全国范公积金政策围内没有尚未还清的公积金贷款且公积金贷款次数累计未满2次的可按首套住房执行公积金贷款政策资料来源万得陆家嘴财经早餐东兴证券研究所7投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策措施之后已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖P17分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20231009新房销售有所改善二手房销售显著回暖免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源