本报告导读：
　　9月TOP50房企销售金额降幅明显收窄，宽松政策已初见成效；拿地相对乏力，但从结构上继续向高能级城市聚焦。
　　摘要：
　　需求端政策逐步松绑，9月房企销售降幅大幅收窄，与市场预期基本一致。TOP50房企9月销售金额2578亿元，同比下跌26%，跌幅较上月收窄16pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为856亿元、603亿元、1119亿元，同比增速为-48%、1%、-9%,分别较上月收窄9pct、12pct、26pct。8月底以来全国数十个城市通过放松限购、调整认房认贷、减免税收等手段提振需求，从9月明显回暖的销售数据来看，已初见成效。其中保利、中海、万科、华润以及招商实现单月销售金额破百亿，且有15家房企实现9月单月销售金额同比正增长。
　　土地市场整体清冷，9月房企拿地乏力，央企依旧为当前市场的拿地主力。TOP50房企9月新增土地货值2086亿元，同比下跌33%，跌幅较上月扩大66pct,央国民企均出现不同程度的下滑。考虑到100大中城市住宅类用地9月成交面积同比减少57%，我们认为房企拿地规模的下滑在一定程度上受市场整体成交低迷的影响。从重点城市土拍情况来看，土拍尚未升温，维持着仅核心优质地块才能触顶成交的基本交易情况。另外，以TOP100房企的拿地数据核算，央国企占比继续稳定超八成，其中国企占比高达51%。
　　货地比同比下滑，对应房企拿地更聚焦于高能级城市。9月TOP50房企拿地强度为0.7，同比下降0.1，系销售规模的扩张带来的下滑；货地比为2.0，同比下降0.9，推测为本月新增土地中一二线等高能级城市占比更高所致。
　　市场对于需求是否可持续释放仍存疑，后续将继续关注需求端政策的发力。尽管9月销售数据出现显著改善，但是通过观察北京、上海等一线城市的新房市场走势，可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间，意味着销售的暴涨有部分来自于过去挤压的需求，政策的效力将随着时间的推移而快速转弱。考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20231011上次评级增持销售明显回暖政策利好初现细分行业评级TablesubIndustry行对房企9月销售货值数据的点评业谢皓宇分析师黄可意研究助理白淑媛分析师更010-83939826010-83939815021-38675923xiehaoyugtjascomhuangkeyi028691gtjascombaishuyuangtjascom新证书编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004本报告导读9月TOP50房企销售金额降幅明显收窄宽松政策已初见成效拿地相对乏力但相关报告TableDocReport从结构上继续向高能级城市聚焦房地产稳定的前兆摘要20231008TableSummary需求端政策逐步松绑9月房企销售降幅大幅收窄与市场预期基本房地产稳字优先一致TOP50房企9月销售金额2578亿元同比下跌26跌幅较上20230921月收窄16pct其中民企国企央企的销售金额分别为856亿元房地产楼市修复预期改善603亿元1119亿元同比增速为-481-9分别较上月收窄202309159pct12pct26pct8月底以来全国数十个城市通过放松限购调房地产央国企结算修复20230914整认房认贷减免税收等手段提振需求从9月明显回暖的销售数据房地产利率下行确立复苏预期再现来看已初见成效其中保利中海万科华润以及招商实现单月20230901销售金额破百亿且有15家房企实现9月单月销售金额同比正增长证土地市场整体清冷9月房企拿地乏力央企依旧为当前市场的拿地券主力TOP50房企9月新增土地货值2086亿元同比下跌33跌幅研较上月扩大66pct央国民企均出现不同程度的下滑考虑到100大究中城市住宅类用地9月成交面积同比减少57我们认为房企拿地规模的下滑在一定程度上受市场整体成交低迷的影响从重点城市土拍报情况来看土拍尚未升温维持着仅核心优质地块才能触顶成交的基告本交易情况另外以TOP100房企的拿地数据核算央国企占比继续稳定超八成其中国企占比高达51货地比同比下滑对应房企拿地更聚焦于高能级城市9月TOP50房企拿地强度为07同比下降01系销售规模的扩张带来的下滑货地比为20同比下降09推测为本月新增土地中一二线等高能级城市占比更高所致市场对于需求是否可持续释放仍存疑后续将继续关注需求端政策的发力尽管9月销售数据出现显著改善但是通过观察北京上海等一线城市的新房市场走势可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间意味着销售的暴涨有部分来自于过去挤压的需求政策的效力将随着时间的推移而快速转弱考虑到目前政策在工具上已基本覆盖后续将继续关注政策的加码例如贷款利率再降等持续追踪房企销售的表现关注一线城市本土企业受益首开股份京投发展等龙头如保利发展等依然是中期首选全年继续推荐园区公司中新集团招商蛇口等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新目录1销售收入降幅明显收窄央企表现更优32房企拿地乏力央企仍为拿地主力421拿地规模大幅下滑仅民企维持同比正增长422拿地强度货地比双双同比下行5请务必阅读正文之后的免责条款部分2of7行业更新1销售收入降幅明显收窄央企表现更优在8月底以来的地产宽松政策刺激下TOP50房企9月销售收入降幅收窄16pct以权益金额口径对房企的销售情况进行统计和分析下同得到9月TOP50房企销售金额2578亿元同比下跌26较上月增长16pct其中第一梯队TOP10销售金额1331亿元同比下跌31降幅收窄3pct第二梯队TOP11-30销售额838亿元同比下跌22降幅收窄30pct第三梯队TOP31-50销售额409亿元同比下跌13降幅收窄32pct图19月TOP50房企同比增速降幅收窄16pct图29月TOP10房企同比增速降幅收窄3pctTOP10TOP11-30TOP31-50合计2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2002023年同比2022年同比4000200150150100300010050-130200050-22-50-260-311000-100-508月9月10月11月12月23年23年23年23年23年23年23年23年20231月2月3月4月5月6月7月8月年90-100月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究图39月TOP11-30房企同比增速降幅收窄30pct图49月TO31-50房企同比增速降幅收窄32pct2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比400012020002023年同比2022年同比60100408030001500602040020002010000-20-20-401000500-40-60-600-800-801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究9月央企销售超千亿绝对数额和回暖速度均高于国企和民企9月TOP50房企中央企销售金额1119亿元同比下跌48降幅收窄26pct国企销售金额603亿元同比上涨1较上月回暖12pct民企销售金额856亿元同比下跌9降幅收窄9pct图59月TOP50房企同比增速降幅收窄16pct图69月民企同比增速降幅收窄9pct民企国企央企合计2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额1502023年同比2022年同比50000100-10400050-2013000-300-9-40-262000-50-48-501000-100-608月9月10月11月12月23年23年23年23年23年23年23年23年20231月2月3月4月5月6月7月8月年90-70月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of7行业更新图79月国企同比增速较上月回暖12pct实现同比图89月央企同比增速降幅收窄26pct正增长2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2021单月销售额2022单月销售额2023单月销售额2023年同比2022年同比2023年同比2022年同比200012025001401001208020001006080150060401000402010002000-20500-20-40-400-600-601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究2房企拿地乏力央企仍为拿地主力21拿地规模大幅下滑仅民企维持同比正增长TOP50房企9月拿地规模大幅下滑与土地市场整体清冷有关9月TOP50房企单月新增土地货值2086亿元同比下跌33降幅较上月扩大66pct其中民企国企央企新增土地货值分别为341亿元655亿元1091亿元同比增速分别为52-48-339月土地市场清冷根据wind统计的100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积显示9月共成交2115万方同比下跌57另外从土拍情况来看仅优质地块交易较火热图99月TOP50房企新增土地货值同比下跌33图109月民企新增土地货值同比上涨52民企国企央企合计2021单月新增土地货值亿元2022单月新增土地货值亿元2502023单月新增土地货值亿元2023年同比2022年同比2008000250150700020010052600015050-3350001000400050-33-50-4830000-1002000-50-1501000-10022年22年22年22年23年23年23年23年23年23年23年23年23年0-1509月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究图119月国企新增土地货值同比下跌48图129月央企新增土地货值同比下跌332021单月新增土地货值亿元2022单月新增土地货值亿元2021单月新增土地货值亿元2022单月新增土地货值亿元2023单月新增土地货值亿元2023年同比2023单月新增土地货值亿元2023年同比2022年同比2022年同比25001504000603500402000100300020150050250002000-20100001500-401000-60500-50500-800-1000-1004月5月6月7月8月9月10月11月12月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分4of7行业更新央企仍为拿地主力占比高达519月TOP100房企中民企国企央企拿地规模分别为341亿元684亿元1091亿元分别占163351央国企合计占比稳定超八成图13央企拿地规模占比较上月小幅上涨至51民企国企央企908070605150403330162010021年1月21年5月21年9月22年1月22年5月22年9月23年1月23年5月23年9月数据来源克而瑞国泰君安证券研究22拿地强度货地比双双同比下行拿地强度同比下降01建发中海滨江等拿地强度大于1以新增土地货值全口径销售金额作为拿地强度的衡量指标TOP50房企9月拿地强度为07同比下降01环比下降08主要系9月销售金额出现大幅回升TOP10房企中仅建发房产中海地产滨江集团拿地强度大于1拿地区域以一二线重点城市为主图149月TOP50房企拿地强度为07同比下降01图15TOP10房企中仅3家拿地强度大于1拿地强度2021年拿地强度2022年拿地强度2023年拿地强度25202建发房产15中海地产15滨江集团10越秀地产1招商蛇口中国铁建金地集团0505绿城中国万科地产保利发展龙湖集团中国金茂华润置地0000501001502002503003504004505004月5月6月7月8月9月10月11月12月单月新增土地货值亿元数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究货地比同环比均下跌意味着房企拿地继续向高能级城市聚集以新增土地货值新增土地价值作为货地比的衡量指标TOP50房企9月货地比为20同比下降09环比下降07代表拿地区域分布更集中于高能级城市请务必阅读正文之后的免责条款部分5of7行业更新图169月TOP50房企货地比为20同比下降09图17头部房企的货地比大多分布在2附近2021年投资强度2022年投资强度2023年投资强度投资强度458740越秀地产6355304253华润置地保利发展中国铁建招商蛇口2绿城中国建发房产20龙湖集团万科地产1滨江集团中海地产1501001002003004005004月5月6月7月8月9月10月11月12月单月新增土地货值亿元数据来源克而瑞国泰君安证券研究数据来源克而瑞国泰君安证券研究表1重点公司盈利预测1011最2023年2223E2223E总市值总股本投资证券简称新股价全年涨EPSEPSPEPE亿元亿股评级元幅600048SH保利发展124915316982741495120-15增持000002SZ万科A128219017267751415119-26增持001979SZ招商蛇口1202055080219150100383-3增持600383SH金地集团648135250482629345-35增持002244SZ滨江集团9211201337769287317增持000402SZ金融街41602806614963124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