研究报告全文：房地产9月二手房成交量改善挂牌上量影响初现2023-10-11行业近况我们更新了2023年9月中金存量住房市场监测体系相关数据评论9月二手房成交量继续同环比上行成交价环比跌幅延续收窄态势数量方面9月二手住宅成交量指数环比继续上涨10与8月环比涨幅基本持平同比增幅走阔至24该成交量水平已高于2022年的月度最高值但距今年2至5月平均水平仍相差25价格方面9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅继续收窄至-148月-177月-23价格走势虽仍持续向下且跌幅不浅但下行速度边际上有趋缓态势今年前三季度房价累计跌幅已达-49相较于历史高点房价累计降幅已达到-161我们认为9月二手房成交量价趋势边际改善与同期各地密集出台的需求支持政策直接相关政策更侧重置换改善需求二手房市场不受房企信用风险影响都导致本次二手房较新房更快更多受益9月挂牌量上行带动卖家价格预期走弱买家议价能力增强9月重点城市挂牌量环比上行14其中超高能级城市受认房不认贷政策提振更大环比涨幅均在一成到两成之间从卖家视角来看挂牌量的快速攀升促使存量挂牌房月均价格下调幅度加速走阔9月环比下降27BP8月-21BP达到-354但新增挂牌房源由于多是卖旧买新群体价格预期相较于已有卖家更高因此同时考虑新增挂牌和存量调价样本的挂牌价指数9月环比跌幅并未较8月明显走阔9月-078月-08从买家视角来看挂牌量攀升为其增强了议价能力9月平均议价空间环比走阔16BP至498往前看我们认为须持续观察三方面趋势其一重点城市挂牌量走势10月首周上涨趋势已有所趋缓但可能存在节假日影响其二各城市在限购限贷方面针对刚需群体的进一步举措这是二手房市场能否形成有效流动性并带动整体市场销量上行的关键其三在挂牌量和政策综合影响下买卖双方的价格博弈以及最终价格预期走势9月租赁市场逐步呈现淡季特征9月挂牌租金指数环比下降06同比下降08租售比略降至201待租周期边际上行至206个月估值与建议9月密集政策后新房未出现超过正常季节性的销售表现带动地产股持续回调往前看我们认为政策或仍进一步发力带动市场活跃度修复继续看好优质股票配置价值A股推荐保利华发滨江城建港股推荐华润中海越秀建发待景气度回升更为稳固可扩展至优质非国企如万科龙湖绿城中国物管板块推荐万物云保利物业华润万象生活中海物业绿城服务招商积余代建板块推荐绿城管理控股风险政策落地和基本面修复不及预期房企信用加速恶化