“金九银十”可能已远去。房地产进入传统销售旺季，尽管9月环比有所改善，但销售势头依然疲弱。根据克而瑞发布的销售数据，1-9月百强房企实现全口径销售金额跌幅进一步扩大，2023年1-9月录得12.3%的同比跌幅，较2023年1-8月10.0%的同比跌幅有所扩大。近期的房地产销售数据验证了我们的观点，即需求端政策将长期宽松，在此影响下的房地产销售复苏整体温和。
　　可能取消土地拍卖价格限制或利好行业龙头。据媒体2023年9月26日的报道，合肥将取消土地拍卖地价上限。竞价最高的房企将成为竞标获胜者。目前，地价和房价“双限”仍是土拍市场上对于一些优质地块的普遍规则，这导致了土地拍卖的摇号制度。我们认为，在土地拍卖摇号规则下，具有资金优势的龙头开发商无法获得足够的优质地块来进行土地补充。因此，取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企，尤其是国企。考虑到新房销售均价逐步下降，我们认为未来会有更多城市可能做出土地拍卖规则的调整。
　　我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善。短期内，我们推荐首开股份（600376 SH），该公司将受益于一线城市的政策放宽。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业-H（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979 HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告房地产行业Chineseversion85225097745jameszhangtjascomhk9October2023TableMainInfo金九银十已远去行业金九银十可能已远去房地产进入传统销售旺季尽管9月环比有所改善但销售势头依然疲弱根据克而瑞发布的销售数据1-9月百强房企实现全口径销RatingTableInvestInfo报Outperform售金额跌幅进一步扩大2023年1-9月录得123的同比跌幅较2023年1-8Maintained告SectorReport月100的同比跌幅有所扩大近期的房地产销售数据验证了我们的观点即需评级跑赢大市维持求端政策将长期宽松在此影响下的房地产销售复苏整体温和2可能取消土地拍卖价格限制或利好行业龙头据媒体2023年9月26日的报道恒生内地地产指数和恒生指数合肥将取消土地拍卖地价上限竞价最高的房企将成为竞标获胜者目前地价400ofreturn和房价双限仍是土拍市场上对于一些优质地块的普遍规则这导致了土地拍卖的摇号制度我们认为在土地拍卖摇号规则下具有资金优势的龙头开发商200无法获得足够的优质地块来进行土地补充因此取消土地拍卖的地价限制将有00利于那些具有资金优势的龙头房企尤其是国企考虑到新房销售均价逐步下降200我们认为未来会有更多城市可能做出土地拍卖规则的调整400我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善短期内我们推荐首开股份600证600376SH该公司将受益于一线城市的政策放宽在优质公司中我们推告荐招商蛇口001979SZ保利发展600048SH和万科企业-H02202HK800券Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23同时我们推荐拥有产业园业务的中新集团601512SH在有利的产业政策报研HSIIndexMSMPIIndex作用下其增长前景较好此外我们推荐绿城管理控股09979HK公司资料来源Bloomberg究究将受益于来自地方国企和金融机构的新客户ResearchReport报研风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求下行全国房地产销售表现RMBbn告20000160券18000140120Equity1600014000100证8012000601000040800020600004000-202000-400-60TAmountSoldofCommodityHousesLHSAmountSoldofResidentialHousesLHSaAmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSAmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHSb资料来源中国国家统计局房l地产e行业LPropertySectoreftMarginSeethelastpagefordisclaimerPage1of3-----将成为竞标获胜者目前地价可能取消土地拍卖市的的认定标准苏172根据我们跟踪的百强房企月现销售旺季我们看到尽管环比有所改善地方国企和金融机构的新客户集团商蛇口公司将受益于一线城市的政策放宽从中长期角度看考虑到善考虑到积极的政策环境我们预计房地产基本面将继续改善但幅度可能较为温和短期内我们推荐首开股份我们预计今年剩余几个月认为未来会有更多城市块限制地价和房价于限价请见尾页免责声明资料来源地方政府官网媒体国泰君安国际表资料来源克而瑞国泰君安国际图202320232023202320232023日期1000120014001600温和份全口径销售进行金九银十11200400600800百强房企RMBbn房地产行业近期政策调整一览工具箱百强房企0年年年年年年的环比增长但同比下降601512601512SH土地999999在我们预计001979SZ001979Jan-21累计全口径销售Top-100developerstotalsalesvaluemonthly月月月月月月一些中补充因此取消土地拍卖的Mar-212828282626252一线城市的录得今年金额为人民币可能9下调存量房贷利率May-21高产生日日日日日日月销售金额环比增长47在有利的产业政策线城市的核心区价格限制Jul-21已远去2023家主要房企的合约销售数据我们可以看到类似的销售趋势保利发展的Sep-21作用越来越小单月最低销售金额可能做出辽宁宁波深圳合肥成都西安城市Nov-21年金额内Jan-22部分10自或利好行业龙头基本面将温和改善4420Mar-22也2019月的和房价土地拍卖规则城区可能会进一步走弱May-22270新房和二手房价格倒挂现象明显亿元环比增长环比600048SH600048Jul-22年我们认为在土地拍卖摇号规则171Sep-223近期的销售数据验证了我们的观点疫情取消购房限制作用销售情况将继续改善双地价限制Nov-22我们认为限发生9率先但同比下降下其增长前景较好此外我们推荐绿城管理控股Jan-23据媒体报道合肥将在接下来的土地拍卖中取消地价上限价格最高的开发商将成为竞标获胜成都宣布取消二手房指导价此外除西安取消二环外限购细则辽宁波全面取消限购前首套房深圳宣布调整房贷利率下限首套房者2023月份的销售势头依然疲的据媒体和万科企业宁宣布取消所有Mar-23仍是土三年调整取消购房限制2023将有利于那些具有资金优势的龙头May-23P年171以后难言房地产销售在Jul-2312023-年第三季度由于一线城市的政策开始放宽市场预期在很大程度上有所改拍等政策逐步深入YoY9二套房贷款利率下限分别为Sep-23295市场上月录得10050050100150200同比下降我们年-限购政策政策H19考虑到优质的土储认为对于月图资料来源中国国家统计局国泰君安国际123宁波还取消了02202HK022021000012000140002262000400060008000弱地产行业所谓的然而随着新房一些优质地块的普遍规则这导致了土地拍卖的摇号制度由RMBbn和二手房宽松政策正在295根据克而瑞作用日对于下一阶段的政策我们认10的20-9的Top-100developerscontractedsalesvalueYTD同比23月等优质国企同时我们推荐拥有产业园业务的中新下具有资金优势的龙头开发商无法获得足够的优质报道合肥将取消土地拍卖地价上限Jan-21考虑到百强房企销售金额同比下降年转让限制年限即需求端政策将长期宽松在此影响下二套房贷款利率下限分别为Mar-21跌幅较2202379持续扩大市场份额的资金优势我们仍然推荐招LPR30bpLPMay-21个核心区外成都取消了限购2023月TablePageH逐步深化落实Jul-21已发布的房企年出现2023售价Sep-21金九银十10年1尤其是国企Nov-21月9明显与二手房价差的缩小20239年月1Jan-22月份R60bp日后购买住房的1eaderMar-22复苏-例如478年已逐渐初步销售数据0997909979HKMay-22月家9Jul-22100月LPR房企为Sep-22宽松远去考虑到1231-Nov-2210bpLPR30bp的总合约一区一策一线城市政策的限售年限Jan-23政策密集同比进入房地产公司将受益于来自房价的Mar-23目前土拍市场上竞价9May-23跌幅有所扩大销售金额房地产销售复月百强房企实600376600376SH限制rprySectorPropertyPagePageYTDYoYJul-23出台已放宽首套房最高的房企回落在Sep-23280604020020406080100120一线城的传统我们ofof此2录得3地82nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业9October2023请见尾页免责声明TableCompanyRatingDefinition司法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定应明白及理解投资之目的和当和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不确定性投资者资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务网址电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治国泰君安的销售人员交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的本研究报告并不构成国泰君安证券免责声明利益披露事项评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基个股评级标准654321202股有限公司及没有任何受聘于国泰君安国泰君安国际控股有限公司及国泰君安国际控股有限公司及分析员或其有联系者分析员或其有联系者38522509wwwgtjaicom准跑输大市中性跑赢大市评级卖出减持中性收集买入评级国泰君安证券66香港恒生指数香港恒生指数至至国际控股有限公司及1818个月个月-9118或其附属公司国泰君安国际控股有限公司及181香港号新纪元广场低座并未持有并未担任有限公司版权所有不得翻印传真中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员8522509本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员或其附属公司或其附属公司或其附属公司香港或公司行业基本面相对表现相对表现或行业基本面相对表现或行业基本面相对表现或行业相对表现相对表现或公司行业基本面相对表现或公司行业基本面相对表现或公司行业基本面相对表现或公司行业基本面相对表现有限公司27-7793基本面楼小于超过小于超过---5555没在过去并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动或其附属公司展望-展望展望-至国泰君安515至至至515P12155-5不理想中性良好1个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系例如5展望展望展望展望展望配售代理牵头经办人保荐人不理想不理想中性良好良好的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集团公司有可能会与本TablePageH承销商或自营投资1eader或以上国泰君安国际控rprySectorPropertyPagePage3ofof32nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业9October2023