9月前百开发商销售环比上涨17%：根据克尔瑞的初步数据，在内地楼市宽松政策逐步落地的背景下，9月前百开发商合同销售额环比好转。2023年9月全口径销售总额由8月3,775亿元（人民币，下同）环比上涨17%至4,419亿元。2023年9月销售总面积约为2,617万平方米，环比增加20%。2023年前九个月合同销售总额同比下跌12.3%至46,567亿元（2022年前九个月：53,088亿元）。
　　 26家上市开发商的9月销售额环比上升19%：我们跟踪的26家主要上市开发商9月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显着上涨（环比+16%），销售面积也实现小幅上升（环比+3%）。其中，融创中国凭借北京“融创壹号院”56亿元的总认购金额，合同销售实现显着增长（环比+130%）。26家开发商在首九月销售表现分化，与去年同期相比，国企合同销售普遍上升0-30%，而民企则全线下跌约30-50%。当中表现最好的开发商包括保利置业（+52%）、越秀（+40%）和建发（+32%）。
　　国企仍主导市场：在前十开发商中，民企数量维持3家（分别为碧桂园、龙湖地产和金地集团，排名维持在7/9/10位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率维持在约66%（首八个月：66%）。
　　预计核心一线城市房地产市场率先企稳复苏。9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，我们看见开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，我们看见9月销售额在一、二线城市回稳，预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。
　　投资启示：在密集支持政策出台和推盘力度加大下，我们预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的开发商。

研究报告全文：交银国际研究行业更新2023年10月4日内地房地产行业需求端优化政策持续落地预计4季度一线城市率先企稳复苏9月前百开发商销售环比上涨17根据克尔瑞的初步数据在内地楼市行业与大盘一年趋势图宽松政策逐步落地的背景下9月前百开发商合同销售额环比好转2023行业表现恒生指数40年9月全口径销售总额由8月3775亿元人民币下同环比上涨1730至4419亿元2023年9月销售总面积约为2617万平方米环比增加20年前九个月合同销售总额同比下跌至亿元102020231234656720220年前九个月53088亿元-10-20家上市开发商的月销售额环比上升我们跟踪的家主要上市-30269192610222236231023开发商9月销售额环比上升19主要由于销售均价显着上涨环比资料来源FactSet16销售面积也实现小幅上升环比3其中融创中国凭借北京融创壹号院56亿元的总认购金额合同销售实现显着增长环比谢骐聪CFAFRM13026家开发商在首九月销售表现分化与去年同期相比国企合philiptsebocomgroupcom同销售普遍上升0-30而民企则全线下跌约30-50当中表现最好的开85237661815发商包括保利置业52越秀40和建发32国企仍主导市场在前十开发商中民企数量维持3家分别为碧桂园龙湖地产和金地集团排名维持在7910位在前50的房企中前九个月国企合同销售额市占率维持在约66首八个月66预计核心一线城市房地产市场率先企稳复苏9月以来各线城市楼市优化政策密集出台包括认房不认贷下调存量房房贷利率优化或取消限购政策等步入金九银十传统旺季随着各地楼市宽松政策陆续落地我们看见开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度加上政策对于改善性需求端的支持作用我们看见9月销售额在一二线城市回稳预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复销售会略有回升投资启示在密集支持政策出台和推盘力度加大下我们预计改善性需求购买力会得到提振销售气氛以及项目去化会在4季度改善我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘包括越秀123HK买入和华润置地1109HK买入另外我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会当中我们偏好大湾区一线城市布局较多的开发商估值概要公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率----股息率FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E当地货币当地货币报表货币报表货币倍倍倍倍华润置地1109HK买入4282301037894144746807707150越秀地产123HK买入114887011281209726705605862中海物业2669HK买入10808790513065517113460345918碧桂园服务6098HK买入185073915411604454305705356雅生活服务3319HK买入82242012761441312704003665雅居乐集团3383HK买入336088035105442315007007107越秀服务6626HK买入53528103240425816211209937时代邻里9928HK中性08205601230147433503102942平均675612310155资料来源FactSet未评级为一致预测交银国际预测覆盖公司截至2023年10月4日此报告最后部分的分析师披露商业关系披露和免责声明为报告的一部分必须阅读下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom2023年10月4日内地房地产行业1图表12023年9月主要开发商的合同销售合同销售额十亿人民币销售面积千平方米销售均价人民币每平方米公司名称股票代码23年9月环比同比23年9月环比同比23年9月环比同比万科地产2202HK34357123483751461215-4保利发展600048SH3316-141467-18-43225633050中海地产688HK27546241092231925220185华润置地1109HK26631-15967-13-30275085022招商蛇口001979SZ2076-4182019-3725293-11-5龙湖集团960HK14516-25760-12-34190663114建发房产1908HK14094961222322925721绿城中国3900HK12727-2447631-2126723-3-3中国金茂817HK121137-860565151996744-20越秀地产123HK1024-3834340-4229738-266融创中国1918HK96130972411410131917-2碧桂园2007HK77-45-81951-45-7880760-13新城控股1030HK592-348195-157241-3-22旭辉集团884HK5421-4639928-4413534-6-3美的置业3990HK42-7-16331-27161259827-27保利置业119HK3228-5716045-5620063-12-1雅居乐3383HK22-14-511855-4911676-18-4世茂集团813HK20-6-7517541-6511543-33-28宝龙地产1238HK19-6-20120-15-2516167108龙光集团3380HK14-60-4987-66-481597717-3禹洲集团1628HK12-5-5675-3-4916000-2-13中骏集团1966HK11-8-7511512-739652-17-10合景泰富1813HK08-6-734550-7018444-37-10建业集团832HK08-5-53123-8-576748410富力地产2777HK07-30-4448-44-51143752614时代中国1233HK07-24-4956-14-2812321-12-28平均19-273-351613资料来源克而瑞交银国际下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom22023年10月4日内地房地产行业1图表2主要开发商2023年前九月合同销售额合同销售额十亿人民币销售面积千平方米销售均价23年22年23年22年23年22年公司名称股票代码首9月首9月同比首9月首9月同比首9月首9月同比保利发展600048SH3321320141890221340-11175701500017万科地产2202HK28063129-101833619114-41530316372-7中海地产688HK23902025181056990631722610223441华润置地1109HK2343202116989394435236852140411招商蛇口001979SZ226820161293108170142436324678-1碧桂园2007HK19663613-462434642549-4380748491-5龙湖集团960HK13761456-581338704-716921167231建发房产3883HK13261001325986504119221571986312绿城中国3900HK13071434-946175360-1428302267566越秀地产123HK1119800403307289514338372763422中国金茂817HK10951100060925540101797419852-9融创中国1918HK7101432-50527410863-5113453131822新城控股1030HK602946-3674199499-2281089956-19旭辉集团884HK5651043-4639707086-441423414722-3美的置业3990HK533585-942324604-81258312711-1保利置业119HK459303521870158018245511917728世茂集团813HK353648-4523764013-411487416145-8雅居乐3383HK300452-3421423551-40140011271810中骏集团1966HK247457-4618103590-5013646127167宝龙地产1238HK237316-2515342101-2715417150263龙光集团3380HK209373-4413332344-431565615913-2合景泰富1813HK189336-4410201758-421855919101-3禹洲集团1628HK141255-458811430-381602717804-10时代中国1233HK119342-657452094-641591916342-3建业集团832HK116163-2916902397-29688267921富力地产2777HK112284-618932272-6112564125040平均-12-2011资料来源克而瑞交银国际下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom32023年10月4日内地房地产行业1图表3交银国际房地产行业覆盖公司收盘价目标价最新目标价评级股票代码公司名称评级交易货币交易货币潜在涨幅发表日期子行业16HK新鸿基地产买入82951276053832023年02月23日香港房地产17HK新世界发展买入14843330124392022年09月21日香港房地产12HK恒基地产中性1992238419682023年08月23日香港房地产823HK领展房托中性3655520042272023年06月01日香港房地产3383HK雅居乐集团买入088336281822023年03月31日内地房地产123HK越秀地产买入870114831952023年03月15日内地房地产1109HK华润置地买入3010428242262022年05月24日内地房地产3319HK雅生活服务买入42082295712023年08月29日物业服务6098HK碧桂园服务买入7391600116512023年08月29日物业服务2669HK中海物业买入879108022872023年03月23日物业服务6626HK越秀服务买入28153590392023年03月09日物业服务9928HK时代邻里中性05608246432022年08月30日物业服务资料来源FactSet交银国际预测截至2023年10月4日下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom42023年10月4日内地房地产行业1交银国际香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机85237661899传真85221074662评级定义分析员个股评级定义分析员行业评级定义买入预期个股未来12个月的总回报高于相关行业领先分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力中性预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致同步分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿沽出预期个股未来12个月的总回报低于相关行业指数一致无评级对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较落后分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘分析员并无确信观点标竿指数不具吸引力香港市场的标竿指数为恒生综合指数A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50美元指数下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom52023年10月4日内地房地产行业1分析员披露本研究报告之作者兹作以下声明i发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点及ii他们之薪酬与发表于报告上之建议观点幷无直接或间接关系iii对于提及的证券或其发行者他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息非公开股价敏感消息本研究报告之作者进一步确认i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