投资要点
　　城中村改造是完善住房多层次供应体系的重要举措：（1）过去40余年我国城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变；城中村改造是城市更新的重要部分，能够盘活用地资源、调整用地规划、增加保障性住房的供应，有助于完善我国住房多层次供应体系；（2）城中村改造与棚改、老旧小区改造的改造对象不同，且改造周期较长、改造方式更温和，更强调综合整治。
　　本轮城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为重要主体：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》：（1）改造范围：本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较快且人口流入较多的超大特大城市，近期国家统计局更新全国城乡分类代码后扩容至22城；9月自然资源部进一步印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，指出“将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点”；（2）改造周期：《意见》中提到“稳中求进”“成熟一个推进一个”，“留改拆”并举也对精细化管理提出了要求，需要兼顾人居环境、配套设施、空间利用等考量，总体而言以稳为主；（3）拆建比例：现行要求城中村改造拆旧比不高于20%，拆建比不低于2，整体要求较严格；当前房地产基本面持续下行，且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题，因此我们认为63号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽。（4）资金来源：央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，专项债、城中村改造专项借款支持城中村改造的趋势已基本明确，有助于填补资金短板。
　　超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额：（1）截至2023年9月，大部分超大特大城市已经发布了支持城中村改造的相关要求和规划文件；（2）测算22个超大特大城市的城中村建筑面积共计11.5亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为6582万方，平均每年拉动投资7076亿元；（3）若测算范围拓宽至包含自然资源部试点中的非超大特大城市后，我们测算城中村建筑面积共计16.1亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为9189万方，平均每年拉动投资9878亿元。
　　投资建议：城中村改造涉及到对空间的重新规划与调整，项目运作流程（特别是拆除重建类项目）与新建项目存在相同之处，从产业链的角度建议关注以下环节：（1）前端设计：主营业务为设计规划类、特别是具备城中村改造项目经验的标的；（2）中端土建与新开工：预计央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，新建项目落地有望显著增加地产实物量，从而提振水泥需求；（3）后端竣工与装修：城中村改造将释放公装与家装市场增量，且有望拉动消费建材中防水、涂料、PVC及PPR管等产品需求。
　　风险提示：城中村改造政策力度不及预期；房地产市场景气度超预期下行。

研究报告全文：证券研究报告行业公司首次覆盖建筑材料建筑材料行业公司首次覆盖城中村专题聚焦超大特大城市有效补充2023年09月28日建筑设计与地产链需求证券分析师黄诗涛增持维持执业证书S0600521120004huangshitaodwzqcomcnTableTag投资要点TableSummary行业走势城中村改造是完善住房多层次供应体系的重要举措1过去40余年我国城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变城中村改造是城市更新的重建筑材料沪深30014要部分能够盘活用地资源调整用地规划增加保障性住房的供应有助11于完善我国住房多层次供应体系城中村改造与棚改老旧小区改造的825改造对象不同且改造周期较长改造方式更温和更强调综合整治2-1本轮城中村改造聚焦超大特大城市改造周期拉长社会资本成为重要主-4-7体7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村-10-13改造的指导意见1改造范围本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较2022927202312620235272023925快且人口流入较多的超大特大城市近期国家统计局更新全国城乡分类代码后扩容至22城9月自然资源部进一步印发关于开展低效用地再开发相关研究试点工作的通知指出将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点2改造周期意见中提到稳中求进成熟一个推进一个留改拆并举也对精细化管理提出了要求需要兼顾人居环境配套设施空间利用等考量总体而言以稳为主3拆建比例现行要求城中村改造拆旧比不高于20拆建比不低于2整体要求较严格当前房地产基本面持续下行且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题因此我们认为63号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽4资金来源央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用专项债城中村改造专项借款支持城中村改造的趋势已基本明确有助于填补资金短板超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额1截至2023年9月大部分超大特大城市已经发布了支持城中村改造的相关要求和规划文件2测算22个超大特大城市的城中村建筑面积共计115亿方带来的每年新建商品房建筑面积为6582万方平均每年拉动投资7076亿元3若测算范围拓宽至包含自然资源部试点中的非超大特大城市后我们测算城中村建筑面积共计161亿方带来的每年新建商品房建筑面积为9189万方平均每年拉动投资9878亿元投资建议城中村改造涉及到对空间的重新规划与调整项目运作流程特别是拆除重建类项目与新建项目存在相同之处从产业链的角度建议关注以下环节1前端设计主营业务为设计规划类特别是具备城中村改造项目经验的标的2中端土建与新开工预计央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用新建项目落地有望显著增加地产实物量从而提振水泥需求3后端竣工与装修城中村改造将释放公装与家装市场增量且有望拉动消费建材中防水涂料PVC及PPR管等产品需求风险提示城中村改造政策力度不及预期房地产市场景气度超预期下行表1重点公司估值总市值收盘价EPSPE代码公司投资评级亿元元2022A2023E2024E2022A2023E2024E002081SZ金螳螂11896448048058066935769678增持301505SZ苏州规划38014319090100125478043053456增持603017SH中衡设计28831045031041044332325692372增持002333SZ罗普斯金4144614-007010013--58624904增持603828SH柯利达2110354-058004009--87504000增持数据来源东吴证券研究所120东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖内容目录1城中村改造完善住房多层次供应体系的重要举措411城镇家庭户以自购和自建为主城中村改造有助于推动保障房建设412城中村改造棚改老旧小区改造概念辨析城中村改造周期较长改造方式温和更强调综合整治62本轮特点聚焦超大特大城市改造周期拉长社会资本成为重要主体821改造范围聚焦超大特大城市中心区域自然资源部公布的试点范围进一步扩容922改造周期要求以稳为主成熟一个推进一个项目整体周期较长1023拆建比例现行要求较严格有望适度调整1024资金来源社会资本为重要主体地方专项债和政策性银行贷款支持补充资金缺口113规模测算超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额1331多个超大特大城市对城市更新已有规划1332测算超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额1533增加自然资源部试点中的非超大特大城市后每年城中村拉动投资近万亿184投资建议195风险提示20220东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖图表目录图1我国城镇化率情况4图2城镇家庭户住房仍以自购和自建为主2020年4图3棚改老旧小区改造城中村改造相关政策变迁7图4超大特大城市常住城区人口情况9图5自然资源部低效用地再开发试点城市10图6城市更新基金运作模式和流程图12图7我国PSL发行及余额情况13表12021年以来中央层面出台的城中村改造的政策5表2城中村改造老旧小区改造棚改概念辨析7表3超大特大城市对于城中村改造相关规划及要求14表42020年各超大特大城市城中村人口及建筑面积测算16表5超大特大城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析17表6拆旧比为20拆建比为2的情况下超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算17表7拆旧比为50拆建比为2的情况下超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算18表82020年重点城市城中村人口及建筑面积测算18表9重点城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析19表10拆旧比为20拆建比为2的情况下重点城市城中村改造拉动的总投资测算19表11拆旧比为50拆建比为2的情况下重点城市城中村改造拉动的总投资测算19320东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖1城中村改造完善住房多层次供应体系的重要举措11城镇家庭户以自购和自建为主城中村改造有助于推动保障房建设我国经济发展和城镇化在过去的40余年中取得了瞩目的成就城市开发速度明显下降城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变根据国家统计局数据我国城镇化率已由1982年的2091提升至2020年的6389截至2022年底我国城镇人口总人口数达到6522城市建设存量优化背景下如何打造多层次的住房供给体系实现城镇居民住有所居的目标是我国住房市场供给需要解决的关键1998年房改至今20余年我国初步形成了商品房以市场化供应为主经适房公租房棚改安置房等保障性住房以政府支持为主的住房供应体系但根据七普数据我国城市建制镇家庭户中租赁廉租房或公租房的比例分别为3729购买经济适用房或两限房的比例分别为4132城镇家庭户住房结构中仍以自购和自建住房为主保障性住房与公租房等供应不足图1我国城镇化率情况图2城镇家庭户住房仍以自购和自建为主2020年我国城镇化率45城市建制镇4070639356030497255020362401526410302091835201330租租购购购购自其10公赁赁买买买买建他住住租廉新二房原经0房租建手公适房1953196419821990200020102020房住房有房房数据来源国家统计局东吴证券研究所数据来源国家统计局东吴证券研究所城市更新是指是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治改善优化从而实现房屋使用市政设施公建配套等全面完善产业结构环境品质文化传承等全面提升的建设活动我国城市更新自20世纪90年代开始萌芽部分特大城市在城市建设和扩张过程中最先面临土地建设紧缺已建设用地利用低效等问题迫使地方政府探索2009年深圳市政府出台了我国第一个城市更新政府规定深圳市城市更新办法明确了以政府引导市场运作的方式开展城市更新2019年以来随着棚改的收官老旧小区改造和城中村改造等城市更新项目成为惠民生的重要手段2020年中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年计划和2035年远景目标的建议中明确提出实施城市更新行动根据2021年4月发改委印发的2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务城市更新的范围包括三区一村改造城中村是指农村村落在城市化进程中由于全部或大部分耕地被征用农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区首先城中村土地归村集体所有但由于身处城420东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖市具备城市和农村的双重属性由于缺少城市土地的法律地位因此通常会出现游离于现代城市管理之外建设水平落后与城市整体规划割裂缺乏公共服务等问题其次城中村中存在房龄长密度高房屋结构差建筑老化消防设施缺位等问题建筑安全性较低今年以来中央层面多次提到城中村改造其重要程度明显上升4月份中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造7月21日国常会通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见以下简称意见7月24日政治局会议再提积极推动城中村改造盘活改造各类闲置房产7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开表12021年以来中央层面出台的城中村改造的政策时间文件会议内容加快推进城市更新改造提升老旧小区老旧厂区老旧街区和城中村20213十四五规划等存量片区功能推进老旧楼宇改造积极扩建新建停车场充电桩有序推进城市更新加快改造城镇老旧小区力争改善840万户居民基本居住条件更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造因地制宜国家发改委2022年新型城镇化20223改造一批大型老旧街区和城中村以人口净流入的大城市为重点扩大和城乡融合发展重点任务保障性租赁住房供给着力解决符合条件的新市民青年人等群体住房困难问题有序推进城市更新改造重点在老城区推进以老旧小区老旧厂区老国家发改委十四五新型城20226旧街区城中村等三区一村改造为主要内容的城市更新改造探索镇化实施方案政府引导市场运作公众参与模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施20234中央政治局会议建设要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组国务院常务会议关于在超大特织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用20237大城市积极稳步推进城中村改造土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建的指导意见设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公20237中央政治局会议共基础设施建设盘活改造各类闲置房产数据来源各政府官网东吴证券研究所城中村改造是城市更新的重要部分能够盘活用地资源调整用地规划增加保障性住房的供应对于完善我国住房多层次供应体系具有重要意义实施城中村改造行动一方面有助于提升居住条件改善城市功能提升居住品质另一方面今年7月国常会关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中指出高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好城镇化进程高速推进意味着城市人口数量集聚增长伴随着中心城区开发强度接近饱和带来城市居住用地紧张问题城中村改造可以通过调整用地规划与保障性住房建设相结合对于完善我国住房多层次供应体系具有重要意义520东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖12城中村改造棚改老旧小区改造概念辨析城中村改造周期较长改造方式温和更强调综合整治从历史进程来看棚改起步较早顺应三四线城市商品房库存问题而生以大拆大建为主棚改概念最早起源于辽宁省主要针对城镇中历史遗留的存在公共安全隐患的成片危房旧房随后推广至全国2008年底中央启动保障性安居工程将国有林区场棚户区危旧房国有垦区危房中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容2010年中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作2012年9月国家明确定义棚改是重大民生工程也是发展工程2015年棚改迎来货币化安置时代关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见中提出通过棚改货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施一方面可避免重复建设另一方面通过引导棚改居民购买商品房可创造大量刚性购房需求也有助于协助解决商品房库存问题但货币化安置和大拆大建的棚改政策直接推高了三四线城市的房价加重了地方政府和居民的债务负担因此2018年10月国常会提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策商品住房库存不足房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策棚改自此开始退出历史舞台狭义的旧改也即老旧小区改造是城市更新的重要内容之一通过修缮房屋完善设施配套整治公共空间等为居民带来了更好的居住体验是重要的民生工程2014年国务院在国家新型城镇化规划2014-2020中便提出有序推进旧住宅小区综合整治2015年中央召开城市工作会议再次强调加快老旧小区改造2017年住建部开展老旧小区改造综合试点探索城市老旧小区改造新模式2019年中央经济工作会议进一步强调推进老旧小区改造工作共同缔造美丽城市提升城市品质和人居环境质量2020年7月国务院正式出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见推动老旧小区改造在全国范围内实施同年10月出台的十四五规划中将加强城镇老旧小区改造和社区建设作为推进以人为核心的新型城镇化的重要内容老旧小区改造内容可分为基础类完善类提升类基础类主要包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面外墙楼梯等公共部位维修等完善类主要是环境及配套设施改造建设小区内建筑节能改造有条件的楼栋加装电梯等提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造城中村改造与棚改和老旧小区改造的改造对象不同且与棚改和老旧小区改造相比城中村改造周期较长改造方式更温和更强调综合整治首先2021年8月住建部发布的关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知提出严格控制大规模拆除原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20严格控制大规模增建原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁项目居民就地就近安置率不宜低于50等要求核心不是增量建设而是存量改造和运营今年7月住建部发布620东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖的关于扎实有序推进城市更新工作的通知中也指出坚持留改拆并举以保留利用提升为主鼓励小规模渐进式有机更新和微改造防止大拆大建并且此轮城中村改造要求成熟一个推进一个实施一项做成一项改造周期较长而棚改则以大拆大建为主并且由于主要在三四线城市推进进展相对迅速其次此轮审议通过的关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中明确指出城中村改造要多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好也就意味着城中村改造的资金来源多元化市场化社会资本将发挥重要作用且涉及到土地开发等环节不同于以政府出资为主的公益性较强的单纯的老旧小区改造工作图3棚改老旧小区改造城中村改造相关政策变迁棚改相关政策老旧小区改造相关政策城市更新与城中村改造相关政策2004年2008-2009年2013-2018年2019年至今辽宁省政府发布国务院国家新型城中央政治局会议国务院发布中央巡视组点名批评关于进一步加快城中央启动镇化规划2014-2020关于加快棚户区各地大拆大建在超大特大城市积极市棚户区改造有关问保障性安居工程提出有序推进旧住改造工作的意见棚改乱象稳步推进城中村改造题的通知宅小区综合整治和平急两用公共基础设施建设国务院发布住建部开展老旧小区国务院发布深圳市政府发布关于进一步加强改造综合试点探索关于全面推进城镇深圳市城市更新国常会通过棚户区改造工作的城市老旧小区改造新老旧小区改造工作的办法关于积极稳步推进通知模式指导意见超大特大城市平急两用公共基础设施国务院发布2018年10月住建部发布建设的指导意见关于进一步做好国常会提出因地制关于在实施城市宜调整完善棚改货币更新行动中防止大城镇棚户区和城乡国常会通过危房改造及配套基化安置政策拆大建问题的通知关于在超大特大城础设施建设有关工市积极稳步推进城中作的意见村改造的指导意见数据来源各政府官网东吴证券研究所表2城中村改造老旧小区改造棚改概念辨析棚改老旧小区改造城中村改造地方推进集中于超大特大改造范围全国集中于三四线全国城市城镇中不符合整体居住水平改造对象老旧小区超大特大城市城中村的危旧住房土地性质城镇国有用地城镇国有用地多为集体用地充分发挥市场在资源配置中改造方式以政府为主导以政府为主导的决定性作用成熟一个推进一个实施一推进形式大拆大建在三四线城市进展快集中推进2025年前完成项做成一项谁受益谁出资原则财政资金地方专项债城投平台资金来源财政资金政策性银行货款财政资本民间资本社会融资搭配国开行国资地产公司建资本等设与金融机构支持民间资本数据来源各政府官网东吴证券研究所整理720东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖2本轮特点聚焦超大特大城市改造周期拉长社会资本成为重要主体今年4月以来中央高级别会议和多项中央意见通知等都重点提及了城中村改造政策进一步明确了此轮城中村改造的改造范围改造内容核心资金来源等要求2023年4月28日中共中央政治局召开会议会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设7月5日住建部关于扎实有序推进城市更新工作的通知中强调坚持留拆改并举以保留利用提升为主鼓励城市微改造和防止大拆大建划定项目范围主要为既有建筑改造城市生态修复等提出健全城市更新多元投融资机制加大财政支持力度鼓励金融机构在风险可控商业可持续前提下提供合理信贷支持创新市场化投融资模式完善居民出资分担机制拓宽城市更新资金渠道7月14日国常会审议通过关于积极稳步推进超大特大城市平急两用公共基础设施建设的指导意见指出在超大特大城市积极稳步推进平急两用公共基础设施建设要充分发挥市场机制作用加强标准指引和政策支持充分调用民间投资积极性鼓励和吸引更多民间资本参与平急两用设施的建设改造和运营维护7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营9月14日自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点试点期限原则上为4年对于如西安等没有进入试点名单的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市根据通知实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行820东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖21改造范围聚焦超大特大城市中心区域自然资源部公布的试点范围进一步扩容根据7月国常会审议通过的指导意见本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较快且人口流入较多的超大特大城市依据国务院2014年发布的关于调整城市规模划分标准的通知城市规模划分标准以城区常住人口为统计口径其中城区常住人口1000万以上的城市为超大城市500万以上1000万以下的为特大城市根据第七次全国人口普查数据7个超大城市分别为上海北京深圳重庆广州成都天津14个特大城市分别为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连并且近期国家统计局对全国城乡含开发区分类代码进行了更新苏州城区的统计口径新增了苏州工业园调整后以2020年七普公布的常住人口数据计算苏州城区常住人口为513万人跻身特大城市行列我国超大特大城市扩容至22城超大特大城市均为我国的核心城市是我国社会经济发展的动力源和增长极推进超大特大城市城中村改造是推动人口集聚的重要措施将进一步释放城市价值红利图4超大特大城市常住城区人口情况2020年城区人口万人2022年GDP总量亿元右250050000超大城市特大城市45000198720004000017751744163435000148815001334300001093250009959569288741000854791200007076011500058855555053453452151350010000500000上北深重广成天武东西杭佛南沈青济长哈郑昆大苏海京圳庆州都津汉莞安州山京阳岛南沙尔州明连州滨数据来源国家统计局东吴证券研究所9月自然资源部进一步印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点前述22个超大特大城市中有上海北京深圳重庆广州成都天津7个超大城市和武汉东莞佛山南京青岛长沙杭州苏州8个特大城市入围对于没有进入试点名单的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行本轮入选城市主要集中于东部地区以珠三角和长三角城市群为主除超大特大城市外还包含了部分常住人口在300万人以上的型大城市对实施城中村改造的城市范围进行了进一步扩容920东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖图5自然资源部低效用地再开发试点城市京津冀城市群成渝城市群1北京市房山区北京经济技术开发区1重庆市万州区九龙坡区2天津市2四川省成都市泸州市3河北省唐山市廊坊市长江中游城市群长三角城市群1湖北省武汉市宜昌市湖南省长沙市湘潭市1上海市2江西省萍乡市九江市2江苏省南京市无锡市常州市苏州市33浙江省杭州市宁波市温州市绍兴市金华市湖州市山东半岛城市群4安徽省合肥市马鞍山市芜湖市山东省青岛市珠三角城市群粤闽浙沿海城市群广东省广州市深圳市佛山市东莞市中山市珠海市江门市肇庆市惠州市福建省福州市厦门市泉州市漳州市数据来源自然资源部东吴证券研究所22改造周期要求以稳为主成熟一个推进一个项目整体周期较长城中村改造是长周期的过程需求拉动较温和意见中提到稳中求进成熟一个推进一个总体而言以稳为主达到真正把好事办好实事办实的目的城中村改造主要针对城市内的集体用地及宅基地往往划定区域分项目推进一般改造的周期在7-10年前期投入较高短期内难以实现现金流回流此外涉及土地开发城市规划法定图则等具体问题留改拆并举也对精细化管理提出了要求需要兼顾人居环境配套设施空间利用等考量在规划和实施落地时进一步拉长了项目周期23拆建比例现行要求较严格有望适度调整城中村改造适用于城市更新管理要求现行要求对城中村改造拆建比例要求较严格2021年8月30日住房城乡建设部发布住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号城市更新四道红线提出1严格控制大规模拆除原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的202严格控制大规模增建原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于23严格控制大规模搬迁项目居民就地就近安置率不宜低于504确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5具体改造时可分为拆除重建模式整治提升模式和拆建结合模式四道红线对城市更新设置了硬性指标拆旧比不大于20的要求严格管控了开发商的利益回报拆建比不大于2的要求从总量上限制了新建总面积从而进一步限制项目整体收益安置率不宜低于50的要求意味着需要改变通过开发新城大规模搬迁原居民通过等量不等价的土地置换实现项目收益的做法增加了项目实施成本和实施难度租金年增长率不低于5对地方政府提出了更高的要求需要考虑城市更新对于住房租赁市场的影响控制集中大规模的拆迁规划1020东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖当前房地产基本面持续下行且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题因此我们认为63号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽24资金来源社会资本为重要主体地方专项债和政策性银行贷款支持补充资金缺口7月5日住建部关于扎实有序推进城市更新工作的通知和7月21日国常会关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中对于资金来源均提出多渠道筹措改造资金其中住建部通知中首次提出健全城市更新多元投融资机制加大财政支持力度鼓励金融机构在风险可控商业可持续前提下提供合理信贷支持创新市场化投融资模式完善居民出资分担机制拓宽城市更新资金渠道区别于棚改将城市更新及此轮城中村改造的资金来源拓宽至政府金融机构居民等创新市场化渠道本轮城中村改造的资金来源预计将包括但不限于社会资本通过城市更新基金REITS等参与财政资金地方专项债国开行与商业银行等1央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用民间资本后续可通过产业导入代建城市更新基金等方式介入由于城中村改造项目周期长规模大且涉及到拆除新建拆迁土地一二级联动开发新项目运作等必须由具备市场化经营开发能力的企业来完成但由于此前限制民营企业参加一级土地开发并且自2020年下半年以来房地产市场进入下行周期当前绝大多数民企的信用状况仍待恢复参与城市更新较多的民企大部分出现了债务展期甚至违约当地的行为因此初期民企大规模参与城中村改造的可能性较低而资金充裕且拥有城市更新经验的国央企地产公司有望重要参与主体但后续如果城中村改造过程中涉及到产业导入代建或城市更新基金的参与民企将有可能介入城中村改造的过程在城中村改造过程中发挥重要作用2专项债支持城中村改造已基本明确有助于填补资金短板在2019年之前地方政府发行的专项债主要用于土地储备和棚户区改造2019年9月4日国常会发布规定明确要求禁止专项债资金用于土地储备和房地产相关领域因此土地储备专项债逐步退出但2021年财办预发布的政策202129号进一步扩大了专项债资金用途明确可以用于保障性安居工程具体投向城镇老旧小区改造保障性租赁住房和棚户区改造主要支持在建收尾项目适度支持新开工项目近期对于专项债用途的表述进一步出现松动专项债支持城中村改造的趋势已明确据证券时报8月30日报道地方投融资人士表示专项债或将支持符合条件的城中村改造项目据21世纪经济报道9月12日报道当前政策加大对城中村改造的支持力度符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围考虑到今年专项债发行已接近尾声新增专项债可能明年开始发行且近期部分地区已开始先行储备2024年专项债项目城中村改造项目是储备重点城中村改造项目可能会纳入保障性安居工程领域之中通1120东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖过专项债资金作为资本金与项目层面的配套融资相结合很大程度上能够填补资金短板有望成为补充资金缺口的重要抓手3城市更新基金模式为社会资本参与的重要抓手有望获得加速推广近年来由政府支持国有企业牵头联合社会资本成立城市更新基金成为了一种新的模式探索城市更新基金通过非公开方式向特定投资者募集资金由地方国企负责运营认购方包括房企建筑企业银行保险机构等资金使用较灵活能够在项目前期提供资本金支持以上海城市更新基金为例上海城市更新基金由上海地产集团与保利发展万科集团招商蛇口中交集团国寿投资中国太保中保投资签署战略合作协议采取引导平行基金的架构引导基金总规模约为100亿基金的投资周期为5311年定向用于投资旧区改造和城市更新项目促进上海城市功能优化民生保障品质提升和风貌保护此外南京西安天津无锡等地也成立了城市更新基金城市更新基金在城中村改造进程中有望成为社会资本参与的重要抓手为城中村改造资金来源注入新鲜活力图6城市更新基金运作模式和流程图政府出资社会资本出资成为建设发展第一步的助推器筹集前期资本城市更新母基金第二步解决城市更新过程中金融和投城市更新政府母基金产业资源资金导资机构项目入问题第三步根据各子基金的风险度和贡基金项目池献度共同享受投资收益数据来源西安金控公众号东吴证券研究所4监管拟设立城中村改造专项借款同步支持政策性银行和商业银行或将发挥重要作用根据21世纪经济报道在城中村改造支持资金方面除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外银行融资方面也有支持措施即设立城中村改造专项借款鼓励银行提供城中村改造贷款专款专用封闭管理但需在市场化法治化的原则之下对于政策性银行棚改时期政策性银行曾经大力支持棚改业务央行于2014年创设PSL工具央行向政策性银行投放PSL资金政策性银行发放棚改专项贷款用于拆迁安置保障房建设等地方政府拆迁完成后出让土地偿还贷款形成资金投放-应用-偿还的链条对于商业银行央行金融监管总局证监会8月18日联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议指出要注意挖掘新的信贷增长点大力支持中1220东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖小微企业绿色发展科技创新制造业等重点领域积极推动城中村改造平急两用公共基础设施建设图7我国PSL发行及余额情况中国抵押补充贷款PSL期末余额右中国抵押补充贷款PSL提供资金当月新增45004000040003500035003000030002500025002000020001500015001000010005005000002014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032020-102021-052021-122022-072023-02数据来源中国人民银行东吴证券研究所对于政策性银行本轮城中村改造依然可以考虑结合PSL等非常规政策性金融工具的经验给予信贷支持对于商业银行城中村改造以及相关配套基础设施建设将带来较大的资金需求但在提供城中村改造贷款的同时需要注重专款专用封闭管理等3规模测算超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额31多个超大特大城市对城市更新已有规划超大特大城市近年来城中村改造政策支持力度逐渐加深截至2023年9月大部分超大特大城市也已经发布了相关要求和规划文件1上海市根据上海市城市更新条例上海市城市更新行动方案20232025年上海市城市更新包含六大行动其中人居环境品质提升行动的核心是两旧一村改造旧区改造旧住房成套改造城中村改造在改造原则上文件强调要坚持留改拆并举以保留利用提升为主2023-2025年上海计划每年新启动城中村改造项目10个2广州市2023年7月17日广州市住房和城乡建设局在官方网站发布了关于征集广州市城中村改造条例征求意见稿意见的通知向社会公开征集意见其中包括通过城中村改造加强住房保障和人才安居对城中村传统产业进行转型升级在城中村改造中加强历史文化保护加强树木保护城中村改造有关补偿安置权益保障等内容条例是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例体现出广州市政府对城中村改造的重视力度1320东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖3深圳市针对城中村改造出台深圳市城中村旧村综合整治总体规划2019-2025规划明确深圳市城中村居住用地综合整治分区划定规模达到5502公顷有序引导各区开展以综合整治为主融合辅助性设施加建功能改变局部拆建等方式的城中村通过微改造的绣花功夫增加城中村内必要的公共空间与配套设施提升空间品质改善人居环境加强住房保障4北京市北京市城市更新行动计划2021-2025年并未单列城中村改造但项目类型中首都功能核心区平房院落申请式退租和保护性修缮恢复性修建危旧楼房改建和简易楼腾退改造低效产业园区腾笼换鸟和老旧厂房更新改造与城中村改造之间或存在一定交集文件中强调聚焦城市建成区存量空间资源提质增效不搞大拆大建除城镇棚户区改造外原则上不包括房屋征收土地征收土地储备房地产一级开发等项目表3超大特大城市对于城中村改造相关规划及要求城市内容2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目每年新启动10个城中村改造项目2023年计划改造老上海旧村居房屋不少于130万平方米受益居民将达4000户根据北京市城市更新行动计划2021-2025年目标任务是到2025年完成首都功能核心区平房院落10000户申请式退租和6000户修缮任务力争完成全市2000年底前建成需改造的16亿平方米老旧小区改造任务实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造北京2023年力争完成核心区平房申请式退租换租2000户修缮1200户老旧小区综合整治新开工300个完工100个支持配合中央和国家机关老旧小区改造项目老楼加装电梯力争新开工1000部完工600部启动危旧楼改建和简易楼腾退20万平方米等针对城中村改造由政府统租后实施综合整治类更新并纳入其政策性住房保障体系深圳2023年启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点计划推进49万套间城中村规模化品质化改造提升项目筹集保障性住房52万套间城中村居住用地综合整治分区划定规模为5502公顷重庆2023到2025年全市将实施城镇棚户区危旧房改造三年行动计划预计推进83万户棚户区改造2023年计划推进127个城中村改造项目含46个续建项目12个新开工项目69个前期项目预计完成固定资产广州投资983亿元占全年城市更新固定资产投资目标的49力争2030年底前纳入城市更新五年方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设十四五时期实现城中村改造约束性指标6800户成都2022-2025年计划推进31片城中村改造2023年用好城中村改造引导资金池改造城中村2448户棚户区3062户老旧院落616个根据天津市城市更新行动计划2022-2025年征求意见稿任务目标高标准完成老旧小区老旧房屋改造补齐社区市政配套设施公共服务设施短板改善居住条件提升生活品质蓟州区分区推进城区城中天津村改造更新古城片区以保护优先维护古城整体格局与历史街区现状肌理提升旅游服务功能与综合接待能力老城片区根据现状城中村特点提升居住生活环境完善公共服务设施优化基础设施配套2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划的通知指出2023年武汉市全面推进41处基础设施落后城武汉市治理重点点位的征收腾退和城中村改造全年完成城市更新142102万平方米十三五期间全市共实行266个城中村改造主城区城中村改造基本完成十四五期间城中村改造和拆迁安置房杭州项目建设计划总投资600亿元2023年将深化城中村改造工作打造生活便利环境优美管理有序的新型城市社区1420东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖东莞划定城中村型村庄242个2023年同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造2023年东莞共计成交了5宗东莞单一主体城中村改造招商项目成交金额约5711亿另有2宗流拍2023年超过88个村庄涉及拆迁征地面积数万亩绕城高速公路以内未改造的城中村共68个按照突出重点有序推进的原则位于西咸新区产浦生态区范围内的49个城中村由管委会自行制定改造计划并组织实施位于西安新城区莲湖区雁塔区桥区等城市核心地段的19个城中村是近期实施的重点其中1个采取城市更新方式2个采取整治提升方式3个采职城改遗留项目方式13个城中村利用政府财政资金组织实施对建筑密度较大安全隐患较多使用功能不完善配套设施不齐全等以居住功能为主的城市地段进行居住南京类城市更新坚持片区式改造理念推进老旧小区棚户区城中村改造重点突出一拆五改三增加拆除违章建筑实施线缆管线入地改造建筑屋面防水和节能改造各类地下管线改造道路改造绿地改造等上改下沈阳工程增加社区党群服务中心等服务用房休闲座椅等城市家具和城市书屋等生活娱乐设施消防和监控等安全设施济南城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧宅基地总占地面积约237平方公里涉及约727万户村居民城边村主要分布在中心城区边缘以及新旧动能转换起步区临空经济开发区宅基地总占地面积约济南128平方公里约238万户近期目标是到2025年计划实施63个旧村庄改造包含55个城中村和8个城边村涉及建筑面积约933万平方米居民约301万户合肥2023年加快推进现有104个城中村改造力争三年内基本完成2023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元其中新启动项目19个计划年度完成投资31亿青岛元惠及居民146万户续建项目66个计划年度完成投资144亿元根据长沙市城市更新专项规划2021-2035六区一县范围内现状有城中村74处占地面积约为1554平方公长沙里城中村改造以完善配套和改善环境为目标全面改造为主综合整治为辅哈尔滨重点推进旧城片区改造拆除零散老旧平房提升老旧小区改造品质盘活各类闲置房屋资产等四方面工程截至22年9月纳入全市改造计划的395个城中村已改造完成125个已启动拆迁或改造165个2023年拟昆明启动44个城中村改造数据来源各政府官网东吴证券研究所32测算超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额根据东吴地产小组的测算方法我们对城中村改造规模和由此拉动的销售和投资进行定量测算城中村中主要分为两类人口居住在自建房中的当地居民以及租赁的外地居民根据2020年人口普查分县资料可以获得各城市家庭户中租赁自建购买继承或赠与等住房来源的户数占比根据国家统计局数据2020年我国用于居住的全国居民人均消费支出为5215元年占2020年全国居民人均可支配收入的162而2020年中国农民工月平均收入为4072元平按162的比例则农民工用于居住的月消费支出为660元平根据2020年人口普查年鉴可以获得各省份按月租房费用分的家庭户户数占比根据以上数据假设1各城市家庭户结构与人口结构相同2所有自建住房均位于城中村中3月租房费用500元的租赁住房位于城中村中即各城市城中村人口城区常住人口该城市自建家庭户占比该城市租赁家庭户占比该城市所在省份月租房费用500元的家庭户占比1520东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖考虑到城中村居住环境较差人均承租能力较弱假设4城中村的人均住房面积为该城市人均住房面积的50即各城市城中村建筑面积该城市城中村人口该城市人均住房面积50经过以上计算和假设我们计算出22个超大特大城市的城中村人口共计6363万人而城中村建筑面积共计115亿方城中村人口最高的三个城市分别为重庆市594万人深圳市586万人广州市532万人而城中村建筑面积最大的三个城市分别为重庆市12亿方成都市082亿方广州市080亿方具体测算情况如下图所示表42020年各超大特大城市城中村人口及建筑面积测算月租房费城中村租城中村自人均住房建城中村人均城中村建筑城区人口家庭户租赁户城中村户城中村人口城市用500以下赁户数占建户数占筑面积住房面积面积万人户数比例数占比万人占比比比平平万方上海市1987901732391878152943231614742北京市17757728653518611173073491745351深圳市17446163517741322345862151086301重庆市163490430214446303659440420212010广州市148866225156412313365323021518022成都市13346962682242920303954172088224天津市10934485231628418232493551774411武汉市9953917071939716242353971984667东莞市9563896337541319403822781395308西安市92838412323501224363334512257502杭州市87441832540401620363164452237033佛山市85429833747411919383263631815905南京市7912963371933616231803971983559沈阳市7073554451042414181293611812337青岛市6013548891528433382263491753947济南市5883095411228334372194142074542长沙市5552971911646734422314322164985哈尔滨市550367859944424281523521762674郑州市5343425782043921301614212113382昆明市53427218931601827452404202105038大连市5212749461442621271383421712366苏州市51338389630331017271394162082881总计215566363115187数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所目前规定拆旧比不高于20拆建比不高于2我们假设拆建比固定为2倍如果改造周期为7年拆旧比为20则22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积为6582万方按2022年我国全年商品房销售面积136亿方计算占全国商品房销售面积的48需要注意的是如果城中村改造以房屋或房票安置为主对商品房销售面积的拉动要低于上述测算水平若拆旧比限制松动同时缩短改造周期对新房销售的拉动将大幅提升若拆旧比提升至50而改造周期缩短至5年22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积占全国商品房销售面积的比例为1701620东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖表5超大特大城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析改造周期年10987652034384248576825424753617185拆305157647385102旧355966748599119比406875859711313645768595109127153508594106121141170数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所投资方面在拆旧比为20拆建比为2的情况下22城的城中村改造拉动的总投资为50万亿元假设改造周期为7年平均每年拉动投资7076亿元需要注意的是以上测算未考虑货币化安置成本实际拉动的投资额理论上应大于计算值考虑到63号文中对拆旧比的规定我们分为两块进行计算城中村改造拉动的投资1拆除重建方面假设拆旧比为2022城的城中村拆除面积为23037万方假设拆建比为2对应的新建面积为46075万方假设拆除平整单价和新建的建安单价分别为1500元平和4000元平则拆除总成本为3456亿元新建的建安总成本为18430亿元2改造整治方面根据上述假设改造面积占比为80对应的改造建面为92150万方假设改造政治的单价为3000元平则改造总成本为27645亿元表6拆旧比为20拆建比为2的情况下超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算A面积万方B单价元平CAB成本亿元拆除建面占比2023037拆除平整单价1500拆除成本3456改造面积占比8092150改造整治单价3000改造成本27645新建面积拆建比为246075建安单价4000建安成本1843021城的城中村总建面115187总成本49531数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所若拆旧比能够提升将显著提高本轮城中村改造拉动的投资金额在拆旧比为50拆建比为2的情况下22城的城中村改造拉动的总投资为72万亿元相较于拆旧比20对应的48万亿元提升4531720东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖表7拆旧比为50拆建比为2的情况下超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算A面积万方B单价元平CAB成本亿元拆除建面占比5057594拆除平整单价1500拆除成本8639改造面积占比5057594改造整治单价3000改造成本17278新建面积拆建比为2115187建安单价4000建安成本4607521城的城中村总建面115187总成本71992数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所33增加自然资源部试点中的非超大特大城市后每年城中村拉动投资近万亿9月自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知将北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点基于32节的测算方法我们将试点城市中的非超大特大城市加入测算范围得到1城中村人口共计8668万人城中村建筑面积共计161亿方2销售方面在拆建比固定为2倍改造周期为7年拆旧比为20的假设下城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积为9189万方按2022年我国全年商品房销售面积136亿方计算占全国商品房销售面积的68若拆旧比提升至50而改造周期缩短至5年则该比例升至1693投资方面在拆旧比为20拆建比为2的情况下城中村改造拉动的总投资为69万亿元假设改造周期为7年平均每年拉动投资9878亿元在拆旧比为50拆建比为2的情况下城中村改造拉动的总投资为101万亿元平均每年拉动投资14万亿元表82020年重点城市城中村人口及建筑面积测算月租房费城中村租城中村自城中村人人均住房城中村人城中村建城区人口家庭户租赁户城中村户城市用500以下赁户数占建户数占口建筑面积均住房面筑面积万人户数比例数占比占比比比万人平积平万方超大特大城市总计215566363115187河北唐山廊坊280448042737252551523561782715江苏无锡常州6664217502233722301984512254461浙江宁波温州绍兴金华湖州9711227481344014364947843321610357安徽合肥马鞍山芜湖5965012161538631372193781894135广东中山惠州珠海江门肇庆98261240732411333474593181597289四川泸州294364631742354571684692343927江西萍乡九江15119730675245962945962982804福建福州厦门泉州漳州100283855132451439535363711859929总计264978668160805数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所1820东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖表9重点城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析改造周期年109876520475359687995255966748599118拆30717989101118142旧358392104118138166比40951051181351581894510711813315217821350118132148169197237数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所表10拆旧比为20拆建比为2的情况下重点城市城中村改造拉动的总投资测算A面积万方B单价元平CAB成本亿元拆除建面占比2032161拆除平整单价1500拆除成本4824改造面积占比80128644改造整治单价3000改造成本38593新建面积拆建比为264322建安单价4000建安成本2572921城的城中村总建面160805总成本69146数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所表11拆旧比为50拆建比为2的情况下重点城市城中村改造拉动的总投资测算A面积万方B单价元平CAB成本亿元拆除建面占比5080403拆除平整单价1500拆除成本12060改造面积占比5080403改造整治单价3000改造成本24121新建面积拆建比为2160805建安单价4000建安成本6432221城的城中村总建面160805总成本100503数据来源国家统计局2020年人口普查分县资料东吴证券研究所4投资建议本轮超大特大城市的城中村改造代表着存量时代下中国房地产市场重保障重民生的新型发展道路改造规模较大我们测算22个超大特大城市城中村总面积达到115亿方平均每年带来新建商品房建筑面积6582万方拉动投资7076亿元若城中村试点范围扩大将平均每年拉动投资近万亿城中村改造涉及到对空间的重新规划与调整其项目运作流程特别是拆除重建类项目与新建项目存在相同之处从产业链的角度我们认为以下几类标的值得关注1前端设计环节城中村普遍存在与城市整体规划割裂建设水平落后等问题对城中村进行改造涉及到对空间的重新规划和再利用且部分项目涉及到用地规划的再调整通常需要提供一套相对完整的设计研究方案因此将利好主营业务为设计规划类特别是具备城中村改造项目经验的标的2中端土建与新开工环节拆除重建类项目不可避免将会涉及到土建环节且1920东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业公司首次覆盖此轮城中村改造对于资金来源提出多渠道筹措改造资金我们预计央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用新开工端方面若城中村改造中的拆建项目落地有望对地产实物量带来显著增量从而提振水泥需求3后端竣工与装修环节城中村改造将释放公装与家装市场增量且由于既有城中村普遍存在建设水平落后建筑老化等问题无论是拆除重建还是整治改造类项目公共部分中建筑外墙屋面防水管道改造等部分关系到小区的漏水漏电居住环境和外观等因此基本属于城中村改造的必选项有望拉动消费建材中防水涂料PVC及PPR管等产品需求5风险提示1城中村改造政策力度不及预期后续中央层面资金支持力度以及各城市具体政策力度可能不及预期对新房销售和投资的拉动效果将低于预期2房地产市场景气度超预期下行若房地产市场景气度进一步下行将影响开发商参与城中村改造的经济性并导致商品房销售回款不及预期从而对下游竣工端品种的经营业绩和应收账款产生负面影响2020东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分