核心观点：　
　　一线“新政”已近三周，成交小有改善。9月1日起，北上广深均开始落实“认房不认贷”政策，新政自此已接近3周。从成交来看，二手房改善好于新房。二手房方面，以北京为例，9月3日、10日、17日北京二手住宅当周成交面积分别为24万平米、25.4万平米、31.1万平米，较2021年同期的两年复合增速为-12%、1.6%、1.9%，成交同环比均在逐周改善。但新房方面，9月3日、10日、17日，一线城市新房当周成交面积较2021年同期的两年复合增速分别为-19.8%、-24.2%、-21.5%，对新政的响应偏弱。
　　领先指标回落，反映楼市热度或难持续。从逻辑上看，成交数据作为地产交易的最终结果，对新政的反馈相对滞后，而二手房带看数据更为领先。从带看数据来看，9月10日当周，二手房带看指数环比大幅反弹：北上两地样本内房源带看量环比增长超过50%，绝对水平仅低于今年春节后、去年6月两个旺季。但在9月17日当周，除广州外，其余三城二手房带看量均明显下滑，北京、上海、深圳带看量环比增速分别录得-21.1%、-34.7%、-2.7%。二手房带看量快速回落，或预示未来二手房成交难以持续改善，新政的带动作用或难支撑实现“金九银十”。
　　稳房价仍需实招，“认房不认贷”并非终点。从8月房价看，上海、广州、深圳二手房价格环比下跌，而北京二手房价格环比微涨，反映新政出台前一线城市楼市凉热不同。新政落地后，从二手房挂牌价来看，分化依旧存在。9月3日-9月17日，北上二手挂牌价环比上涨，广深二手挂牌价持续回落，未能全面改善。由此来看，“认房不认贷”政策力度或不足以实现稳房价目标。我们认为，当下仍需更宽政策带动更多购房释放，调整限购、二套房首付比例等政策来提振一线楼市仍有必要。
　　风险提示
　　海外超预期衰退，挫伤我国外需强度，拖累国内经济复苏进程。
　　不排除政策在经济走弱时加大刺激力度，政策外生动力推动经济走强。
　　

研究报告全文：research95579com地产新政仍待助力实体经济洞察2023年第31期长江证券研究所宏观研究小组2023-09-241research95579com证券研究报告分析师及联系人分析师于博SAC执业证书编号S0490520090001电话862161118697电邮yubo1cjsccomcn分析师刘承昊SAC执业证书编号S0490523050001电话862161118697电邮liuch2cjsccomcn2research95579com每周洞见地产新政仍待助力核心观点一线城市二手房带看指数2020年各周均值100一线新政已近三周成交小有改善9月1日起北上广深均开始落实认房不认贷政策新政自此已接近3周从成交来看300二手房改善好于新房二手房方面以北京为例9月3日10日带看指数北京17日北京二手住宅当周成交面积分别为24万平米254万平米带看指数上海311万平米较2021年同期的两年复合增速为-121625019成交同环比均在逐周改善但新房方面9月3日10日带看指数广州17日一线城市新房当周成交面积较2021年同期的两年复合增速带看指数深圳分别为-198-242-215对新政的响应偏弱领先指标回落反映楼市热度或难持续从逻辑上看成交数据作200为地产交易的最终结果对新政的反馈相对滞后而二手房带看数据更为领先从带看数据来看9月10日当周二手房带看指数环比大幅反弹北上两地样本内房源带看量环比增长超过50绝对150水平仅低于今年春节后去年6月两个旺季但在9月17日当周除广州外其余三城二手房带看量均明显下滑北京上海深圳带看量环比增速分别录得-211-347-27二手房带看100量快速回落或预示未来二手房成交难以持续改善新政的带动作用或难支撑实现金九银十稳房价仍需实招认房不认贷并非终点从8月房价看上海广州深圳二手房价格环比下跌而北京二手房价格环比微涨50反映新政出台前一线城市楼市凉热不同新政落地后从二手房挂牌价来看分化依旧存在9月3日-9月17日北上二手挂牌价环比上涨广深二手挂牌价持续回落未能全面改善由此来看0认房不认贷政策力度或不足以实现稳房价目标我们认为当下21921122232262292212233236239仍需更宽政策带动更多购房释放调整限购二套房首付比例等政资料来源脉策科技长江证券研究所注数据截至2023年9月17日策来提振一线楼市仍有必要3research95579com高频观察旺季初现分化总结与展望9月第3周终端需求边际企稳消费保持韧性地产成交低位趋稳生产普遍改善就上周数据来看130城新房成交同比降幅缩窄乘用车零售两年复合增速回落服务消费韧性仍强2日耗复合增速续升建筑制造生产缓步改善3美元续升原油有色价格回升国内需求平稳工业品以涨为主4去库稳步推进多数原材料库存边际去化生产整体步入旺季节奏偏慢行业间分化明显但结构上仍有亮点制造方面消费链表现强于设备链具体来看消费链上半钢胎开工率稳在历年同期高位纺服需求持续回升电子厂用工韧性强于季节性而设备链热轧铝棒表需稳在历年同期低位表现较前者明显偏弱建筑方面尽管螺纹水泥混凝土整体需求低位震荡但基建直供水泥量同比恢复率持续走强显著好于水泥整体表现反映基建施工明显好于房建需求边际企稳生产普遍改善地产9月前19天30城商品房成下游上周乘用车半钢胎开工率续升交面积同比降幅缩窄乘用车9月原生铝合金开工率持平中游上周沿前17天乘联会乘用车零售销量两年海八省电厂日耗两年复合增速续升钢材复合增速回落商贸文旅较2021产量同比降幅扩大电炉开工率回升水年同期商圈人流增速反弹百度迁泥粉磨开工率续降玻璃产量同比增速由徙指数增速续降负转正江浙织机负荷率续升供需均势博弈价格以涨为主库存持续去化库存多数去化海外大宗美元续升大宗回落铜下游上周十大城市地产库销比续升均价反弹铝均价反弹油价续升中游上周螺纹加速去库水泥库容比国内生资上周动力煤价格续升螺续降玻璃由补库转为去库上游动纹价格回落水泥价格反弹玻璃价格力煤港口库存续升炼焦煤港口库存续升续升PTA产业链产品价格全线上涨LME铜库存续升LME铝库存续降全美锂电材料价格续降光伏组件价格持平商业原油库存反弹4research95579com目录地产9月前19天新房成交降幅收窄土拍市场偏冷01下游行业乘用车9月前17天批零增速高位回落生产持续改善商贸文旅线下消费回归平日模式十一景气值得期待电力电厂日耗环比改善水电出力仍有韧性钢铁生产回落幅度大于需求带动钢材加速去库02中游行业水泥库容比仍处高位多数区域价格变动不大玻璃深加工订单天数续降价格涨势放缓化工终端需求季节性改善带动库存小幅去化新能源光伏组件价格持平碳酸锂价格续降03上游和交运煤炭安监趋严带动电煤价格续升双焦价格持平大宗美国通胀反弹有限欧央行暗示结束加息有色我国央行降准提振有色金属价格原油供给担忧持续发酵油价连周走高交运集装箱外运量升价跌公路货运边际走强5research95579com01下游行业6research95579com下游11地产9月前19天新房成交降幅收窄土拍市场偏冷指标数据表现解读9月前19天30城商品房成交面积同比降幅缩窄至163需求9月前19天30城新房成交面积同比降幅略有缩窄但成其中一线降幅扩大二线增速由负转正三线降幅缩窄交面积仍处于历年同期低位从旬度数据来看9月中旬新上周百城宅地成交面积MA4同比降幅缩窄至356房成交面积回升节奏与季节性基本一致新房成交疲弱导土地百城土地溢价率续降至09致库存去化放缓上周十大城市库销高位续升土地市场方面百城土地溢价率续降拿地整体偏冷广州湖州库存上周十大城市商品房库销比续升至707周高于近9年同期温州等地出现流拍图30城地产成交面积7dma万平方米图历年各周十大城市库销比周100较21年CAGR右轴201940015020202021201620172018201990202220233501308030020202021202220231107025060200905015070401005030502003010-50100-100-10月月月月月月月月月月月月W9W7W5W3W1312456789W53W51W49W47W45W43W41W39W37W35W33W31W29W27W25W23W21W19W17W15W13W11111012资料来源Wind长江证券研究所注数据截至2023年9月19日资料来源Wind长江证券研究所77research95579com下游12乘用车9月前17天批零增速高位回落生产持续改善指标数据表现解读9月前17天乘联会乘用车零售销量两年复合增速9月前17天乘联会零售销量两年复合增速回落但仍处需求回落至88批发销量复合增速回落至182于历年同期高位反映终端销售韧性较强同时乘联会口径批发销量两年复合增速边际回落但仍处于历年上周半钢胎开工率续升至723高于近9年同期生产原生铝合金开工率持平至516低于近4年同期同期高位反映经销商补库意愿仍强生产方面上周原生铝合金开工率低位持平半钢胎开工率续升至20158月经销商库存系数回落至154库存年以来同期最高水平指向厂商排产强度仍高高于近4年同期图乘联会乘用车批发零售销量同比增速图历年各周半钢胎开工率5080零售销量增速批发销量增速40703060201050040-1030-2020162017-30202018201920202021-401020222023-500-60W9W7W5W3199203209213219223229233239W1W53W51W49W47W45W43W41W39W37W35W33W31W29W27W25W23W21W19W17W15W13W11资料来源乘联会长江证券研究所注2021年2023年同比增速为两年平均增速资料来源上海有色网长江金属长江证券研究所88research95579com下游13商贸文旅线下消费回归平日模式十一景气值得期待指标数据表现解读市内从两年复合增速来看上周百城拥堵延时指数降幅扩文旅方面百度全国迁徙规模同环比均小幅回落但绝交通大至-26一线4城加权地铁客运量增速续降至28对水平仍位于疫情以来同期高位国内航班量环比回落但同比由负转正反映文旅消费在淡季仍有韧性市内市内从两年复合增速来看上周商圈客流指数增速消费方面上周票房季节性续降但10城商圈人流环比消费反弹至39电影票房增速续降至143反弹指向线下消费依旧保持较快增长截止到9月15号去哪儿平台上十一假期国内热门城市的机票预订量城际从两年复合增速来看上周国内航班量由负转正至已超过2019年同期两成热门城市酒店预订量同比2019流动27百度全国迁徙规模增速续降至108年同期增长了5倍今年或将为近五年来最火的十一图长江脉策商圈客流指数2019年同期100图历年同期百度全国迁徙规模指数900201920202021180北上深加权平均二线7城加权平均10城加权平均160800202220231407006001205001004008030060200401002000W7W3W9W5199203209213219223229233239W1W29W27W25W51W23W49W21W35W47W13W19W41W15W31W37W43W11W17W33W39W45资料来源脉策科技长江证券研究所注根据样本城市2021年全年的社会消费品零售总额加权样本城市包括北京上海深圳杭州成都西安厦门长沙郑州沈阳资料来源百度迁徙长江证券研究所注数据截止2023年9月19日99research95579com02中游行业10research95579com中游21电力电厂日耗环比改善水电出力仍有韧性指标数据表现解读9月11日-9月14日上周沿海八省电厂发电耗煤火电月度同比增速由负转正至06单周数据较2021年火电方面上周沿海八省电厂日耗逆季节性回升水电CAGR续升至44环比增速回落至16方面三峡水库出库量同环比虽均有回落但同比增速仍高综合看当前火电出力有所改善水电出力亦上周三峡水库出库量同比增速续降至508环比水电未有明显转弱迹象反映沿海生产活动整体仍有韧性降幅缩窄至83净出库量由正转负图沿海八省电厂周度日均耗煤量复合增速图三峡水库周度日均出库流量立方米秒40280500002021CAGR2019202020182019较年右万吨右万吨26045000302021右万吨2022右万吨2023右万吨240400002020202120220350002022202330000102001802500001602000015000-1014012010000-201005000-30800W9W7W3W1W5W1W7W4W25W23W21W19W17W15W13W11W51W49W47W45W43W41W39W37W35W29W33W27W53W31W49W46W43W40W37W34W31W28W25W13W19W52W10W16W22资料来源CCTD长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所1111research95579com中游22钢铁生产回落幅度大于需求带动钢材加速去库指标数据表现解读上周螺纹表观消费量同比降幅缩窄至51需求热轧表观消费量同比增速由负转正至11螺纹热轧表观消费量环比均略有走弱需求整体延续上周高炉开工率回落至841高于近2年同期生产偏弱特征拖累价格环比小幅回落生产方面原材料Mysteel样本钢厂钢材总产量MA4同比降幅扩大至42涨价导致钢厂盈利承压或导致部分钢厂转线生产导上周螺纹均价回落热轧均价回落价格螺纹吨钢亏损缩窄热轧吨钢亏损扩大致成材产量小幅转弱供需同步走弱下生产回落幅度上周钢材社会库存去化速度加快更甚带动钢材库存加速去化库存其中螺纹加速去库热轧由补转去图螺纹钢及热轧板卷价格元吨图历年各周钢材社会库存总量万吨30307000HRB33520mm螺纹钢平均价2016201720182019上海30mm热轧板卷价格25302020202120222023600020301530500010304000530303000W9W7W5W1W3W49W47W45W43W41W39W37W35W33W31W29W27W25W23W21W19W17W15W13W11W53209213219223229233239W51资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所1212research95579com中游23水泥库容比仍处高位多数区域价格变动不大指标数据表现解读需求上周全国水泥出货率续升至603低于近5年同期上周水泥出货率小幅续升或主要缘于基建需求稳步走生产上周粉磨开工率续降至537高于去年同期强生产方面全国多区域粉磨开工率均有回落但幅度不大整体仍有韧性库容比仍处于历年同期高位上周水泥均价反弹至3616元吨环比增速由负转正至价格环比未有显著变化价格方面全国多数区域价格走平05水泥-煤炭价差续升东北地区价格明显回升主要缘于洪涝消退项目赶工库存上周全国水泥库容比反弹至746高于近9年同期需求较强图全国水泥均价PO425元吨图历年各周全国水泥出货率650201920202021100202220239060080705506050050404503020201820192020400102021202220233500W5W3W7W1W9W3W9W5W1W7W13W11W29W45W53W21W37W27W43W51W19W35W15W23W31W39W47W17W25W33W41W49W31W29W27W25W23W21W19W53W17W51W43W15W37W49W11W33W39W45W13W35W41W47资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所1313research95579com中游24玻璃深加工订单天数续降价格涨势放缓指标数据表现解读需求上周玻璃表观消费量同比增速回落至519月上半月玻璃深加工订单天数环比续降仍显著弱于生产上周玻璃周产量同比增速由负转正至132021年同期反映地产竣工整体不强贸易商提货需求随终端需求走弱上周玻璃表观消费量同环比均有回上周5mm浮法白玻价格续升至110元重箱价格落生产端略有改善玻璃周产量同环比均由负转正玻璃-纯碱-天然气价差回落供需相对平衡库存环比小幅回升价格方面由于终上周玻璃总库存环比增速由负转正至06库存端需求偏弱价格续升但斜率放缓总库存绝对水平低于去年同期图全国浮法玻璃价格元重箱图历年各周玻璃总库存万重箱180800020162017201820195mm浮法白玻价格700016020202021202220236000140500012040001003000802000100060040W9W7W5W3W1W15W13W11W53W51W49W47W45W43W41W39W37W35W33W17W21W25W29W23W27W31199203209213219223229233239W19资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所1414research95579com中游25化工终端需求季节性改善带动库存小幅去化指标数据表现解读需求上周涤纶长丝最低最高产销率均反弹上周轻纺城长丝布日均成交量季节性改善但斜率偏缓上周PTA产业链开工率以升为主PTA工厂负荷率续降生产聚酯长丝负荷率反弹江浙织机负荷率续升当前下游企业仍有原材料补库需求但以刚需为主提上周PTA产业链产品价格全线上涨PTA价格续升聚酯前补库需求不强需求有韧性支撑纺服链开工率多数价格切片价格续升涤纶长丝POY价格续升回升并带动涤纶POY库存天数小幅回落价格方面原油价格上涨带动纺服链价格全线上涨库存上周涤纶POY库存天数回落至104天低于近3年同期图化纤产业链产品价格元吨图历年各周江浙织机涤纶长丝POY库存天数天10000PTA价格502016201720182019459000聚酯切片价格2020202120222023涤纶长丝POY价格40800035700030600025205000154000103000502000W3W9W5W1W7W15W13W11W41W53W39W27W37W51W25W35W49W23W21W33W47W17W29W43W31W45209213219223229233239W19资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所1515research95579com中游26新能源光伏组件价格持平碳酸锂价格续降指标数据表现解读上周原料方面多晶硅致密料价格续升光伏方面终端需求有所改善但库存偏高制约组件价格硅片环节182mm硅片价格持平210mm价格反弹回升各型号价格保持不变库存偏高压力向上传导使光伏电池片环节182mm价格续降210mm价格持平得电池片库存去化速度放缓导致部分型号电池片价格承组件环节所有型号价格持平压续降然而从上游来看硅料库存有限供给偏紧支撑硅料价格续升硅片环节产销稳定各型号价格涨平锂电上周碳酸锂价格续降氢氧化锂价格续降互现锂电材料方面电池需求环比走弱带动锂电材料价格续降图国内光伏组件价格元W图电池级磷酸锂及氢氧化锂价格元公斤275-280W多晶组件325-335W单晶组件640电池级碳酸锂电池级氢氧化锂355-365W单晶组件单晶182组件56020单晶210组件4804003201524016080100209213219223229233239209213219223229233239资料来源PVinfoLink长江电新长江证券研究所资料来源亚洲金属网长江金属长江证券研究所1616research95579com03上游及交运17research95579com上游31煤炭安监趋严带动电煤价格续升双焦价格持平指标数据表现解读上周煤价以涨为主价格Q5500K动力煤续升焦煤持平无烟煤反弹动力煤方面尽管电厂需求偏弱港口煤炭库存环比走高但安监趋严加强供给收缩预期带动煤价进一步走强双焦方面铁水产量未有显著转弱整体仍处高位上周秦皇岛港煤库存续升高于近3年同期库存支撑双焦价格环比走平京唐港炼焦煤库存续升低于近9年同期图动力煤焦煤价格元吨图历年各周秦皇岛港煤炭库存万吨28004400800动力煤焦煤右轴7002400390060034002000500290016004002400300120019002002016201720182019800140010020202021202220234009000W3W9W5W7209213219223229233239W1W17W15W13W11W31W51W29W49W27W47W25W45W37W23W43W19W33W39W53W35W41资料来源Wind长江证券研究所注动力煤为广州港山西产Q5500K动力煤含税库提价焦煤为山西吕梁产主焦W21资料来源Wind长江证券研究所煤市场价1818research95579com上游32大宗美国通胀反弹有限欧央行暗示结束加息指标数据表现解读上周美国通胀数据公布尽管油价带动CPI同比增速超预商品上周CRB指数回落RJCRB指数续升期反弹但核心通胀趋缓使得市场对9月联储暂不加息形成了一致预期同时欧央行在超预期加息25BP后也暗示加息周期即将结束受市场对于欧美央行加息节美元上周美元指数均值续升至1049奏的影响上周美元指数均值小幅回升大宗价格走势分化图CRB现货价格指数与RJCRB商品期货指数图CRB现货价格指数与美元指数700CRB现货指数综合350700CRB现货指数综合美元指数逆序右轴8665091650310RJCRB商品期货指数60060096右轴270550550101500230106500450190111450400116400150350209213219223229233239209213219223229233239资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所1919research95579com上游33有色我国央行降准提振有色金属价格指标数据表现解读价格上周LME铜均价反弹LME铝均价反弹上周我国央行超预期降息025个百分点重新带动市场对于稳增长力度加码的预期同时由于铜铝国内社会库存均处于历年相对低位有色价格弹性较强因而上周LME铜库存续升COMEX铜库存续降在政策信号带动下价格显著反弹上周铜铝均价止跌回库存LME铝库存续降升图LME铜LME铝现货价美元吨图LME铝库存万吨12000LME铜现货价4100200LME铝现货价右轴3800110001703500140100003200290011090002600802300800050LME铝库存20007000170020219223229233239209213219223229233239资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所2020