暖风不止，广州迈出一线放限购第一步
　　9月20日晚，广州市人民政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。本次政策调整主要为：1）黄埔、番禺、花都、白云北部四镇不再执行限购政策；2）在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含北部四镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍家庭限购2套；非本市户籍家庭社保缴纳年限从5年缩短至2年；3）将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。本次政策调整为政治局会议后第13个放松限购的城市，也迈出了一线城市放松限购的步伐，我们认为后续其它一线和强二线城市政策放松值得期待。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数上涨0.81%，房地产开发板块下跌0.17%，恒生指数下跌0.69%，中华内房股指数下跌2.76%，恒生物业服务及管理指数下跌2.22%。
　　重点公司及动态
　　一线城市开启放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、滨江集团等；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。
　　风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产广州迈出一线城市放限购第一步华泰研究房地产开发增持维持2023年9月24日中国内地行业周报第三十八周房地产服务增持维持研究员陈慎暖风不止广州迈出一线放限购第一步SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722289月20日晚广州市人民政府发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知本次政策调整主要为1黄埔番禺花都白云北研究员刘璐部四镇不再执行限购政策2在越秀海珠荔湾天河白云不含SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218北部四镇南沙等区购买住房的本市户籍家庭限购2套非本市户籍家庭社保缴纳年限从5年缩短至2年3将越秀海珠荔湾天河研究员林正衡白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom调整为年本次政策调整为政治局会议后第个放松限购的城市也SFCNoBRC046862128972087213迈出了一线城市放松限购的步伐我们认为后续其它一线和强二线城市政联系人陈颖策放松值得期待SACNoS0570122050022chenying019881htsccom8675582492388上周行情回顾上周沪深300指数上涨081房地产开发板块下跌017恒生指数下跌重点推荐069中华内房股指数下跌276恒生物业服务及管理指数下跌222目标价股票名称股票代码当地币种投资评级重点公司及动态城建发展600266CH903买入华发股份600325CH1536买入一线城市开启放开限购意味着政策组合拳再进一步我们看好政策对基本面滨江集团002244CH1460买入的托底效用在核心城市有充沛储备的公司有望受益重点推荐1A股开越秀地产123HK1170买入发城建发展华发股份滨江集团等2港股开发越秀地产建发国际建发国际集团1908HK2562买入集团华润置地中国海外发展等3物管公司中海物业保利物业华华润置地1109HK4662买入润万象生活招商积余滨江服务等中国海外发展688HK2688买入中海物业2669HK1250买入华润万象生活1209HK4746买入风险提示行业政策行业基本面下行部分房企经营风险保利物业6049HK5685买入招商积余001914CH1898买入滨江服务3316HK3018买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发ST泛海000046CH1402房地产服务园区开发中迪投资000609CH783沪深300南国置业002305CH73410房地产中介业务广汇物流600603CH59203华丽家族600503CH379房地产开发05云南城投600239CH366城建发展600266CH31313物业管理特发服务300917CH29920东湖高新600133CH2934002751500251000915091709190921滨江集团002244CH245一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅张江高科600895CH165530ST美谷000615CH96815ST世茂600823CH67800中体产业600158CH36015顺发恒业000631CH27630渝开发000514CH270保通银证食传家计电多汽建电建交农纺医房煤轻钢机社房石商环公综基航有教金科股份000656CH260险信行券品媒用算子元车筑力材通林织药地炭工铁械会地油业保用合础天色育饮电机金与设运牧服健产制设服产天贸事化军金和三六五网300295CH257料器融工备输渔装康服造备务开然易业工工属人万通发展600246CH242程与务发气力新资世联行002285CH209能源源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点9月20日晚广州市人民政府发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知本次政策调整主要为1黄埔番禺花都白云北部四镇不再执行限购政策2在越秀海珠荔湾天河白云不含北部四镇南沙等区购买住房的本市户籍家庭限购2套非本市户籍家庭社保缴纳年限从5年缩短至2年3将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年本次政策调整为政治局会议后第13个放松限购的城市也迈出了一线城市放松限购的步伐我们认为后续其它一线和强二线城市政策放松值得期待广州政策发力点逐渐从提升购买力到放宽购房条件自7月24日政治局会议以来广州先于8月29日落地了认房不认贷随后于9月8日将首套二套房贷款利率下限分别从4248调降至4145优化首套房贷款的认定条件同时允许拥有一套房且在供家庭的首付比例从70调降至40旨在提升广州市场的购买力本次政策的发力点在于放开了广州的部分区域限购且放宽了非户籍人士的购房资格叠加降低税费配合此前已出台的限贷优化政策拓宽了政策的受益面对比2014年周期目前广州已创造了2014年以来最宽松的市场环境根据我们的统计9月1-22日一线城市新房的日均成交面积较8月57但二手房成交较8月255考虑到二手房的供应稳定性以及交易效率可以看出新政已经开始发挥效力但从贝壳领先指标的角度一线城市新房二手房的指标呈现先升后降的特点一线城市新房二手房KMI成交量数据第一周的505483提升至第二周的708648随后于第三周回落至620593而新房二手房KMI成交价数据则从第一周的413360提升至第二周的515440随后于第三周回落至450398目前一线城市复苏的持续性还有待观察但政策持续加码我们认为市场有望回暖一线城市开启放开限购意味着政策组合拳再进一步我们看好政策对基本面的托底效用在核心城市有充沛储备的公司有望受益重点推荐1A股开发城建发展华发股份滨江集团等2港股开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展等3物管公司中海物业保利物业华润万象生活招商积余滨江服务等免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年9月16日-2023年9月22日时间城市政策变化政策具体内容长春市住房公积金管理中心发布关于调整长春市住房公积金个人住房贷款政策的通知通知规定购房所在地在长春市主城区及9月17日长春公积金开发区不含双阳区九台区有共同借款人的单笔贷款最高额度为90万元无共同借款人的单笔贷款最高额度为60万元对生育抚养二孩及以上的多子女家庭首次申请住房公积金贷款的单笔贷款最高额度可上浮30辽宁省鞍山市举行房交会优惠政策内容包括1个人购买本次参展楼盘的一手新建商品房并在商品房项目达到初始登记条件后一年内完成不动产登记的对其所缴纳的契税按100进行财政补贴2个人购买本次参展楼盘的一手新建商品住宅按照不动产产权登记建筑面积给予固定额度的购房补贴即小于等于90平方米的给予3000元购房补贴大于90平方米的给予5000元购房补贴3个人之间交易城区范围内的二手存量住宅并按规定缴纳契税后对其所缴纳的契税按50进行财政补贴上限3000元4对全职引进的AC类人才在鞍首次购买商品房的分别给予200万元100万元50万元购房补贴对全职购房补贴引进的拥有博士学位正高级专业技术职务职称高级技师一级职业资格或职业技能等级的人才在鞍首次购买商品房9月17日鞍山人才补贴的给予7万元购房补贴对来鞍工作的全日制硕士本科毕业生其在鞍首次购买商品房的分别给予4万元2万元购房补贴公积金5在本市缴存双职工贷款上限100万元单职工贷款上限60万元首套房首付比例20支持二孩或三孩家庭住房公积金贷款已生育二孩或三孩且孩子未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭使用公积金贷款购买新建商品房的夫妻一方缴存公积金贷款限额在60万元基础上上调10万元夫妻双方缴存公积金贷款限额在100万元基础上上调20万元此外支持改善性住房贷款对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭再次申请住房公积金贷款购买新建商品房的执行首套房最低首付比例20广西南宁市发布关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款有关事项的通知在2023年8月30日至2023年12月31日期间南宁住房公积金管理中心以下简称南宁公积金中心缴存人及配偶在南宁市兴宁区江南区青秀区西乡塘区9月18日南宁公积金邕宁区良庆区高新区和经开区购买新建预售商品住房且符合住房公积金购房提取条件的可申请提取住房公积金账户内余额并委托南宁公积金中心将提取款项转入房地产开发企业以下简称售房企业预售资金监管账户用于支付首付款天津市静安区发布实施天津市静海区购房补贴政策自2023年9月18日至2023年12月31日在静海区购买新建商品住天津9月18日购房补贴宅以商品房买卖合同网签备案时间为准且在2023年12月31日前足额缴纳购房契税根据购房人申请按照总购房款的静海区1给予购房补贴补贴金额最高不超过5万元福建省厦门市发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知其中提到1在集美区海沧区同安区翔安区购买商品住房不再审核购房人资格不再限制上市交易时间2在落实金融支持措施方面落实国家调整优化差别化住房信贷政策限购限售9月18日厦门和降低存量首套住房贷款利率政策适时调整优化岛内外首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限3优化公积金住房公积金政策方面符合条件的个人住房公积金贷款的住房套数认定最低首付比例首套及第二套利率对照商业性个人住房贷款政策认定阶段性期限为一年上浮住房公积金贷款流动性调节系数至1住房公积金贷款最高贷款额度为120万元天津市住房城乡建设委中国人民银行天津市分行国家金融监督管理总局天津监管局三部门联合发布通知对天津市个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化内容如下居民家庭包括借款人配偶及未成年子女在住房限购或非限购区域申请贷款9月18日天津限贷购买商品住房时家庭成员在相应区域名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策江西省赣州市信丰县出台关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施内容包括1对个人购买新建商品住宅含二手房的以合同网签为准且在2024年6月30日前缴清契税由县财政给予50契税补贴对购买商业含办公车库车位的个人且在2024年6月30日前缴清契税所缴契税在10万元以内的按照50实施消费补贴超过10万元的按所缴契税60实施消费补贴2本科硕士博士研究生学历的购房人按商品房买卖合同约定的房屋建筑面积分别给予50元平方米200元平方米500元平方米的消费补贴3为吸引外来人员落户对非信丰本县户籍2023年7月1日至2024年12月31日期间在信丰县购买新建商品住房的按照购房面积给予300元平方米的一次性购房补贴4对在信丰县购买新建限贷公积商品住房的且是信丰常住居民符合二三孩家庭群体条件生育二孩家庭按照购房面积给予200元平方米购房补贴生育三赣州金购房补孩家庭给予购房300元平方米补贴5给予农村转移人口落户城镇购房补贴户口未在城市社区居委会或乡镇居委会的居9月18日信丰县贴人才补民2023年7月1日至2023年12月31日期间在县城规划区购买新建商品住宅并把户口迁到城市社区居委会以新落户的贴户口簿为准的由县财政给予300元平方米购房补贴6支持居民换购住房自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房出售后1年内在本县城区范围内重新购买住房的纳税人按规定对其出售住房已缴纳的个人所得税地方所得部分予以退税优惠7首次购买住房申请公积金或商业贷款的首付最低比例继续按20执行二套房最低继续按30执行对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合我县贷款使用条件的商业性个人住房贷款均继续执行首套房贷款政策8三孩家庭购建自住住房申请住房公积金贷款最高额度在现行政策的基础上上浮20即依法生育三孩的双缴存职工夫妻双方家庭在信丰县购建自住房申请住房公积金贷款最高额度由80万元提高到96万元依法生育三孩的单缴存职工夫妻一方家庭在我县购建自住房申请住房公积金贷款最高额度由70万元提高到84万元江苏省无锡市发布关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知内容包括1全市域取消限购政策将经开区太湖街道华庄街道移出限购区域取消现有的购房限制性措施居民家庭含非本市户籍居民家庭在市区范围内购买商品9月19日无锡限购限贷住房含二手住房的房地产企业房地产经纪机构不再对购房资格进行核验取消企事业单位购买新建商品住房的套数限制2落实认房不认贷政策3降低购买首套房首付比例首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款不低于2030湖南省宁乡市出台宁乡市促进房地产市场平稳健康发展若干措施文件提出1推动认房不认贷个人住房贷款利率和限贷购房首付比例下限调整等国家政策落实二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套9月19日宁乡补贴人才住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统补贴一为不低于20和302发放人才购房补贴对2017年6月21日含以后进入宁乡2020年7月1日含后新引进免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产或新认定的ABCD类高层次人才以及从在宁企业博士后科研工作站博士后创新创业实践基地出站后留宁制造业企业工作并工作一年及以上的博士后科研人员在宁首次购买新建商品住房的给予10万元购房补贴对新引进高素质党政人才在宁乡市内购买新建商品住房的可一次性享受8万元购房补贴对在宁重点产业领域规模工业企业人员满足相关条件且作出突出贡献的根据薪资档次在宁首次购买新建商品住房的给予8万-10万元一次性购房补贴同类型奖励按照时间从新标准从高奖励补贴不重复的原则执行3加大购房补贴力度对2023年7月1日至2024年2月29日期间在宁乡市购买新建商品房含非住宅且在2024年5月31日前办理网签备案并缴清契税物业维修资金的购房人按所交契税的50发放补贴加大购房补贴力度时间为2023年7月1日至2024年2月29日广东省潮州市发布关于修订住房公积金个人贷款相关规定的通知1提高贷款限额方面以家庭为单位夫妻双方都有缴存住房公积金的第二次申请住房公积金个人贷款的最高限额提高至60万元夫妻仅一方缴存住房公积金的第二次贷款最高限额9月19日潮州公积金为40万元第一次贷款额度上限保持不变2降低首付比例方面第二次申请住房公积金个人贷款的首付比例由不低于50改为不低于303增加贷款年限住房公积金个人贷款期限以主借款人达到法定退休年龄后增加5年偿还期为限且最长不得超过30年青岛市住房城乡建设局人民银行青岛市分行金融监管局青岛监管局市自然资源和规划局联合印发关于优化我市个人住房9月19日青岛限贷贷款中住房套数认定标准的通知宣布实施认房不认贷自发布之日起施行9月19日湖北省武汉市发布关于进一步促进武汉房地产市场平稳健康发展的通知通知明确12023年9月19日起取消武汉二环线以内住房限购政策满足居民刚性和改善性购房需求对生育多子女家庭在购房贷款时购买的第二套住房认定为首套住房购买的第三套住房认定为第二套住房对已有两套住房的家庭在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的限购公积购房贷款时认定为第二套住房2在支持居民换购住房方面通知明确2023年9月19日起至12月31日前对出售原有9月19日武汉金购房补住房并在半年内购买新建商品住房和购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人由购买新建商品住房所在区财政贴部门对其出售原有住房已缴纳的增值税按计税价格的1给予补助32023年12月31日前对购买首套新建商品住房的可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券持续开展线上线下房交会对房交会期间购买首套住房的按契税应缴额度给予补助优惠购买第二套住房的按契税应缴额度的50给予补助优惠42023年12月31日前住房公积金缴存职工在武汉购买普通自住住房的贷款额度可按职工家庭当前可贷款额度上浮20同时不超出武汉公积金贷款的最高贷款额度西安取消二环以外限购政策西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议会议提出进一步优化调整限购范9月19日西安限购围西安市二环以外区域取消限购广州市发布优化房地产市场平稳健康发展政策的通知1将住房限购政策调整为在越秀海珠荔湾天河白云不含江高限购税费镇太和镇人和镇钟落潭镇南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房2非本市户籍居民家庭能提供购房9月20日广州政策之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的限购1套住房将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年广东揭阳市住房和城乡建设局发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知通知表示居民家庭包括9月20日揭阳限贷借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在我市范围内其名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策重庆市政府出台重庆市人民政府关于修改重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人9月21日重庆税费政策住房房产税征收管理实施细则的决定决定将征收对象中在重庆市同时无户籍无企业无工作的个人新购的首套及以上的普通住房调整为在重庆市同时无户籍无企业无工作的个人新购的第二套含第二套以上的普通住房广东省中山市发布关于进一步支持合理住房需求的通知1商品住房上市交易的限制解除2对符合国家生育政策生育二孩及以上的家庭购房资格审核时无需提供住房证明3落实当地个人住房贷款认房不认贷政策调整优化差别化住房信贷政策合理确定当地首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限引导个人住房贷款利率和首付比例下行限购限售鼓励推行房屋带押网签及过户实施公积金个人贷款二手房带押过户4对购买首套或二套自住住房的二孩及以上家庭限贷购房住房公积金贷款额度可上浮305对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已9月21日中山补贴税费缴纳的个人所得税予以退税优惠此外个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得暂免征个人所得税个人政策将购买2年以上含2年的住房对外销售的免征增值税个人销售或购买住房暂免征印花税个人销售住房暂免征土地增值税6对个人购买家庭唯一住房家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女面积为90平方米及以下的减按1的税率征收契税面积为90平方米以上的减按15的税率征收契税对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的减按1的税率征收契税面积为90平方米以上的减按2的税率征收契税海南省市场利率定价自律机制近日发布通知决定自9月21日起调整海口市购房首付政策对于拥有海南省户籍的居民家庭贷限贷房贷9月21日海口款购买海口市商品住房首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比利率例调整为35同时二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加30个基点河南省开封市兰考县发布兰考县促进房地产市场发展十条措施1延长商品房契税个人所得税优惠2优化住房公积金使用政策坚持与郑州开封两地住房公积金互认互贷信息共享跨区域融合管理在郑开两地缴存住房公积金对申请贷款购买县域内自住住房的职工与兰考县缴存职工享受同等待遇对在兰考县或兰考户籍在外地建立住房公积金账户的连续缴存6个月至24个月在县域内购买首套自住住房时可在住房公积金贷款测算额度的基础上增加20万元额度政策内二孩开封限贷公积9月22日三孩及以上家庭购买县域内自住住房申请贷款时在正常核算基数上贷款额度分别上调3万元和5万元最高贷款额度不超过兰考县金60万元自政策发布次日起至2024年3月31日含当日住房公积金首套房执行20首付比例最高贷款额度上调至60万元对于引进的高层次人才在县域内租赁自住住房提取住房公积金的可按照实际支付房租金额提取住房公积金3执行认房不认贷政策优化二套房认定标准对拥有一套房且已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买商品住房的各商业银行执行首房贷款政策广东省惠州市住建局自然资源局住房公积金管理中心联合印发关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知9月22日惠州公积金生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的个人最高贷款额度为48万元夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元9月22日兰州公积金甘肃省兰州住房公积金管理中心发布关于提取住房公积金用于支付购房首付款的通告和关于提高多子女缴存职工家庭申请免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产个人住房公积金贷款最高贷款额度的通告文件表示支持提取公积金付购房首付款多子女家庭贷款额度上浮20长沙市住房和城乡建设局印发关于优化房地产调控政策的通知对长沙部分房地产限购限售政策进行优化其中明确居9月22日长沙限购民家庭含非本市户籍家庭在长沙购买首套商品住房不再需要提供购房证明商品住房网签备案满4年可进行转让天津市宝坻区发布关于印发宝坻区新建商品住宅购房补贴政策的通知在宝坻区购买新建商品住宅以商品房买卖合同网签天津9月22日购房补贴备案时间为准且在2023年12月31日含当日前足额缴纳购房契税并取得完税凭证根据购房人申请按照总购房款商宝坻区品房买卖合同所载商品房价款的1给予购房补贴补贴金额最高不超过5万元含5万元河南省郑州航空港经济综合实验区发布关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施1航空港区将实施购房补贴毕业3年内来区就业创业的青年人才在该区首次购买新建商品住房并在网签后3个月内完成契税缴纳的在符合郑州市人才购房补贴政策享受原有青年人才购房补贴基础上由区财政再按照已缴契税100的比例给予购房契税补贴以上青年人才之外人员在航空港区购买新建商品住房的按照50的比例给予购房契税补贴对符合国家生育政策生育二孩三孩的家庭购买新建商品住房的郑州限贷购房9月22日一次性给予二孩家庭2万元补贴三孩家庭3万元补贴补贴申请受理时间截至2024年3月31日2文件提出支持重点企航空港区补贴业人才购房奖补标准每套房屋签订购房合同后一次性向购房人发放3万元货币补贴网签1年后再额外给予每套房屋每年1万元连续补贴三年合计3万元的财政贴息符合人才购房补贴政策的各类人才可按照就高不重复原则选择购房补贴方式3做好金融信贷支持对已结清住房贷款的家庭再次申请购买住房享受首套房贷款支持政策棚改安置住房不计入首套房江西省新余市发布关于对关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施公开征求意见的通告1大力支持居民购买第一套住房支持以旧换新以小换大等改善住房需求家庭购买第二套住房合理支持国家政策内生育二孩及以上多子女家庭有限购公积老人投靠养老家庭等多人口家庭确有改善住房条件需求的购买第三套住房2支持征收安置对象购买新房鼓励各地在征地安置9月22日新余金房票补偿和房屋征收安置补偿中对选择货币安置且在本地一定时期内购买新房的给予适当政策优惠支持探索房票安置方式对采取房票安置方式的给予必要政策优惠3提高多子女家庭购房住房公积金贷款额度贷款额度在可贷额度基础上可上浮20但不超过新余市公布的住房公积金贷款最高限额支持异地住房公积金缴存职工到新余购房提供住房公积金贷款四川省绵阳市印发关于促进房地产市场平稳健康发展十八条措施的通知实施购房补贴和优惠政策对于购买新建商品住房的给予契税补贴其中面积90平方米不含以下的全额补贴90含至144平方米不含的补贴80144平方米及以上的补贴50对于符合政策生育二孩三孩的家庭购买新建商品住房的按建筑面积给予每平方米200元补贴单户补贴最高不超过2万元本地缴存住房公积金的多孩家庭在绵阳购买首套自住住房公积金贷款的可贷额度上浮20且限额在现行最9月22日绵阳购房补贴高贷款额度基础上提高10万元对于具有乡村户籍人员现役军人退役军人烈士遗属因公牺牲军人遗属病故军人遗属因公牺牲的人民警察家属抗疫一线医务工作者社区工作者购买新建商品住房的按建筑面积给予每平方米200元补贴单户补贴最高不超过2万元对于购买新建商品房项目商业用房的按总房款的15给予补贴对于购买新建商品房项目车位的对购房人给予3000元个每户最高不超过6000元的补贴四川省资阳市发布就资阳市住房公积金管理委员会关于调整我市部分住房公积金政策的通知征求意见稿公开征求意见1提高公积金贷款最高限额借款申请人及其配偶共同借款人中单人缴存住房公积金的首套房二套房贷款最高限额均由40万元提高至50万元2人含以上缴存住房公积金的首套房贷款最高限额由60万元提高至80万元二套房贷款最高限额由60万元提高至70万元2贷款额度与借款申请人及其配偶共同借款人的住房公积金账户缴存余额挂钩结清首次住房公积金贷款后再次申请住房公积金贷款的缴存余额倍数由20倍提高至30倍与首次申请住房公积金贷款的缴存余额倍数一致39月22日资阳公积金降低贷款首付比例借款申请人购买商品住房含期房现房第二次申请住房公积金贷款的首付款比例由不低于所购房屋总价的30调整为不低于20购买再交易房首次申请住房公积金贷款的首付款比例由不低于所购房屋总价的30调整为20第二次申请住房公积金贷款的首付款比例由不低于所购房屋总价的40调整为304符合国家生育政策的多子女家庭至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭购房申请住房公积金贷款的贷款最高限额可上浮20但最高贷款额度不超过90万元租房自住的房租提取限额可上浮50安徽省阜阳市阜南县发布我县综合施策促进房地产市场平稳健康发展1在本县购买新建商品房的按不超过实际支付房价款3的比例给予购房消费券补贴支持其中购买首套房90平方米及以下为190平方米以上为15购买二套房为2购买三套房及以上为32放宽人才补贴资格符合条件人才可获600元平方米补贴3加大住房公积金政策支持一是提阜阳公积金购高公积金贷款额度单缴职工贷款额度上限由40万元调整为45万元双缴职工家庭贷款额度上限由50万元调整为60万元二9月22日阜南县房补贴是支持公积金余额付首付三是降低二次申请公积金首付比例符合住房公积金贷款条件的首次贷款已还清第二次申请住房公积金贷款的首付比例由50下调至30四是提高多孩家庭购房公积金贷款额度二孩家庭首次申请住房公积金购买新建商品住宅贷款额度在其可贷额度的基础上增加10万元户三孩家庭首次申请住房公积金购买新建商品住宅贷款额度在其可贷额度的基础上增加20万元户五是提高各类人才购房公积金贷款额度湖北省黄冈市发布关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施1优化公积金贷款住房套数认定缴存职工家庭包括借款人配偶及未成年子女在市区购买住房申请住房公积金贷款时住房套数以不动产房查证明为准农村宅基地住房不计入房屋认定套数2提高住房公积金使用限额持楚才卡A卡楚才卡B卡和黄冈市高层次人才黄9月22日黄冈公积金冈事业单位招硕引博人才等缴存职工在黄冈市购买自住住房的住房公积金贷款限额由原来的150万元100万元70万元60万元分别提高至180万元120万元80万元70万元生育有二孩三孩家庭夫妻双方均已建缴住房公积金在黄冈市购买自住住房的可办理先取后贷其贷款额度在最高限额的基础上提高10万元即首套房贷款限额70万元二套房贷款限额60万元注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产新房与二手房成交9月1日-22日60城新房销售面积同比下降29其中一线下降33二线下降2三线下降53年初至今60城新房销售面积累计同比下降10其中一线上升3二线下降8三线下降17图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速3014020120100108006040-1020-200-20-30-40-40-60202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线13城新房销售面积同比增速图表5三线43城新房销售面积同比增速二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速302020101000-10-10-20-20-30-30-40-40-50-50-60202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产9月1日-22日26城二手房成交面积同比上升25其中一线上升15二线上升63三线下降21年初至今26城二手房累计同比上升28其中一线上升14二线上升38三线上升17图表626城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速7050604050304020301020010-100-10-20-20-30202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线9城二手房成交面积同比增速图表9三线15城二手房成交面积同比增速二线9城二手房成交面积当月同比增速三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速100808060604040202000-20-20-40-40202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产图表1020城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为9月份数据截至9月22日上海广州天津重庆武汉大连合肥郑州为中指院二手住宅城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘9月11日-9月17日33城库存面积四周滚动环比下降0同比下降0其中一线环比上升0同比上升18二线环比下降0同比下降5三线环比下降1同比下降433城去化速度为104周四周滚动环比放缓10周同比放缓25周其中一线去化速度为99周四周滚动环比放缓8周同比放缓34周二线去化速度为81周四周滚动环比放缓11周同比放缓19周三线去化速度为136周四周滚动环比放缓7周同比放缓28周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴3200012031500100310008030500603000040295002900020285000202292022102022112022122023120232202332023420235202362023720238资料来源中指院华泰研究9月11日-9月17日31城推盘面积四周滚动环比上升13同比下降3110城新开盘去化率为53四周滚动环比上升108个百分点其中一线去化率66四周滚动环比上升116个百分点二线去化率46四周滚动环比上升117个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202292022102022112022122023120232202332023420235202362023720238资料来源中指院华泰研究图表1310城新开盘去化率8010城开盘去化率6040200202292022102022112022122023120232202332023420235202362023720238资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产土地市场9月1日-9月17日百城住宅类土地供应建面同比下降54年初至今累计同比下降28其中一线下降45二线下降31三线下降24百城住宅类土地成交建面同比下降44年初至今累计同比下降23其中一线下降25二线下降34三线下降16百城住宅类土地成交楼面价同比下跌0年初至今累计同比上涨13其中一线下跌18二线上涨40三线上涨13百城住宅类土地溢价率为1环比下降51个百分点其中一线二线三线溢价率分别为030图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比100100808060604040202000-20-20-40-40-60-60-80-80-100-100202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率8407306205410302-1010-20202342023520236202372023820239202342023520236202372023820239资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入69190315593-041043080096-16851607864720华发股份600325CH买入959153620304122128143163786749671588滨江集团002244CH买入1002146031177120139168201835721596499越秀地产123HK买入949117038201128102112128680854777680建发国际集团1908HK买入2010256237101243275360433759671512426华润置地1109HK买入32354662230686394421467490753705636606中国海外发展688HK买入16222688177526213227259301699656575494中海物业2669HK买入8991250295490390500640812305179814051110华润万象生活1209HK买入32954746752080971261612023117239918781497保利物业6049HK买入345056851909020125231838915751256995814招商积余001914CH买入14781898156720560730881052639202516801408滨江服务3316HK买入1740301848091491872413041071854662525资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点城建发展处置回购股份释放充分善意维持买入评级600266CH公司9月15日发布回购股份进展公告拟以不低于897元的价格出售回购股份数量不超过总股本的211月18日之前对未实施出售或未出售完毕的剩余首次回购股份予以注销综合考虑当前收盘价和相关法规我们预计11月18日之前公司或可以注销占总股本351-451的首次回购股份显著增厚股东权益我们维持23-25年EPS为043080096元的盈利预测可比公司平均2023PE为12倍考虑到公司除了基本面亮眼之外亦具备北京城中村改造一区一策等多项潜在催化我们依然认为公司合理2023PE为21倍目标价903元对应1倍PB维持买入评级风险提示北京区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资少数股东损益占比导致业绩波动的风险报告发布日期2023年09月17日点击下载全文城建发展600266CH买入处置回购股份释善意增厚股东权益华发股份23H1归母净利润保持正增长维持买入评级600325CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收3148亿元同比23归母净利润193亿元同比2我们维持23-25年EPS为128143163元的盈利预测可比公司平均23PE为76倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的销售和拿地表现我们认为公司合理23PE为12倍上调目标价至1536元前值1344元基于105倍23PE维持买入评级风险提示行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月29日点击下载全文华发股份600325CH买入业绩保持正增长再融资有望启动滨江集团23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级002244CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收2703亿元同比153归母净利润164亿元同比27我们参考公司竣工计划和结转情况下调营收和少数股东损益占比上调资产减值损失预计23-25年EPS为139168201元23-25年前值145176204元可比公司平均23PEWind一致预期为776倍考虑到公司经营表现积极业绩增长潜力充足是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理23PE为105倍上调目标价至1460元前值1378元基于95倍23PE维持买入评级风险提示行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月30日点击下载全文滨江集团002244CH买入保持快速增长巩固杭州优势越秀地产销售增速领先行业投资能力与意愿兼具维持买入123HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收3210亿元同比26核心净利润215亿元同比08毛利率178同比下降34个百分点考虑公司结转节奏放缓毛利率有所承压我们下调公司2023-25E归母净利润至411045195169百万元前值411347415283百万元同时公司股份由于供股增长30下调2023-25EEPS为102112128元可比公司平均23PE为80倍Wind一致预期考虑到公司积极且持续的投资行为以及更为优质的土地储备领先行业的销售增速认为公司合理23PE为10倍目标价1170港币前值1516港币维持买入评级风险提示单城市经营风险股东支持力度下降风险房地产行业下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文越秀地产123HK买入充裕现金强化投资能力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产股票名称最新观点建发国际集团1H23经营业绩持续兑现维持买入1908HK公司发布1H23业绩营收244亿元同比44毛利润37亿元同比46对应毛利率152同比02pct归母净利润128亿元同比52我们维持原有的收入和毛利率假设但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响调整2023-25EEPS的预测至275360433元前值292383460参考可比公司2023EPE估值75倍Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑我们认为公司2023E合理PE估值为87倍调整目标价至2562港币前值2552港币维持买入评级风险提示1母公司建发房产支持减少带来的风险2海西区域销售下行风险3行业销售下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文建发国际集团1908HK买入销售高质量增长拿地保持高强度华润置地1H23业绩质量稳步提升维持买入1109HK公司发布中报业绩营收730亿同比基本持平核心净利113亿同比11得益于高毛利的经营性业务收入占比同比65pct至251公司净利稳步提升我们维持营收和毛利率假设不变对应23-25EEPS为421467490元可比公司23EPE均值86倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理23EPE为103倍调整目标价至4662港币前值4489港币维持买入评级风险提示1经营性不动产业务收入增速不及预期2开发业务结转情况不及预期报告发布日期2023年08月31日点击下载全文华润置地1109HK买入向新模式转型的地产样板中国海外发展1H23价值创造能力依旧市场地位保持领先维持买入688HK公司发布1H23业绩营收892亿同比-14毛利率226同比-085pct核心归母净利138亿同比-7剔除业务合并收益影响后对应归母核心净利润率155处于行业领先水平考虑公司的结转情况我们维持公司23-25EEPS为227259301元可比公司平均2023EPE均值为100倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好开发业务保持领先地位叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2023EPE为110倍对应目标价调整至2688港币前值2633港币维持买入评级风险提示1结转收入及利润率不及市场预期2销售增速不及市场预期报告发布日期2023年08月29日点击下载全文中国海外发展688HK买入市场地位保持领先中海物业23H1归母净利润同比快速增长维持买入评级2669HK公司8月21日发布半年报23H1实现营收716亿港币同比23归母净利润73亿港币同比39高于我们对于2023全年归母净利润增速的预测29我们维持23-25年EPS为050064081港币的盈利预测可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司持续兑现进取的十四五增长目标以及优异的市拓表现我们认为公司合理2023PE为25倍目标价1250港币前值1300港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月21日点击下载全文中海物业2669HK买入利润再创佳绩市拓快速增长华润万象生活23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级1209HK公司8月30日发布半年报23H1实现营收679亿元同比28归母净利润140亿元同比36中期派息率同比79pct至358我们维持23-25年EPS为126161202元的盈利预测可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为35倍目标价4746港币前值4747港币基于33倍2023PE维持买入评级风险提示经济环境带来的经营风险收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2023年08月30日点击下载全文华润万象生活1209HK买入商管强劲复苏业绩快速增长保利物业23H1归母净利润同比22维持买入评级6049HK公司8月22日发布半年报23H1实现营收714亿元同比11归母净利润76亿元同比22我们维持23-25年EPS为252318389元的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为21倍Wind一致预期考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为21倍目标价5685港币前值7192港币基于25倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月23日点击下载全文保利物业6049HK买入深耕非住业态管理效能提升招商积余23H1扣非业绩同比快速增长维持买入评级001914CH公司8月24日发布半年报23H1实现营收698亿元同比24归母净利润42亿元同比27扣非归母净利润38亿元同比47我们维持23-25年EPS为073088105元的盈利预测可比公司23年平均PE为19倍Wind一致预期考虑到公司非住宅竞争壁垒突出我们依然认为合理23PE估值水平为26倍目标价1898元维持买入评级风险提示关联房企支持减弱盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2023年08月24日点击下载全文招商积余001914CH买入扣非业绩快速增长市拓保持韧性免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产股票名称最新观点滨江服务23H1营收同比快速增长维持买入评级3316HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收119亿元同比43归母净利润23亿元同比21考虑到公司毛利率有所下滑我们下调5S增值服务非业主增值服务毛利率预测预计23-25年EPS至187241304元前值198258331元可比公司平均2023PE为16倍Wind一致预期虽然公司质地较优但规模较小二级市场流动性偏低我们认为公司合理2023PE为15倍目标价3018港币前值3838港币基于17倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企经营风险市拓规模和盈利能力下行风险5S增值服务不及预期报告发布日期2023年08月26日点击下载全文滨江服务3316HK买入营收快速增长装修业务持续放量资料来源Bloomberg华泰研究预测风险提示行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据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