城中村改造的政策表态。2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月17日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
　　城中村改造投资规模可达8400亿/年。我们根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算。19个城市自建房户数比例平均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。参考13-17年的棚改，5年累计货币化安置1000万户，PSL余额3.04万亿，按户均30万的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿，按5年投资周期，每年约改造280万套，投资额8400亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算是相对保守的。
　　我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。
　　房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城中村项目。已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。
　　投资建议：我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，我们认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企：建议关注华润置地。2）具备地方资源的地方国企：建议重点关注越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
　　风险提示：政策推进低于预期；地方财政资金有限导致项目无法推进；拆迁进度低于预期。
　　

研究报告全文：行业深度研究房地产城中村改造如箭在弦证券研究报告2023年09月22日从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响核心结论行业评级超配前次评级超配城中村改造的政策表态2023年7月21日国常会审议通过关于在超大评级变动维持特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见8月初国开行会议提到积近一年行业走势极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设8月17日央行指出加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融房地产沪深3008支持力度40城中村改造投资规模可达8400亿年我们根据2020年人口普查的自建房-4数据对19个城市可能的城中村规模进行估算19个城市自建房户数比例平-8-12均为167按总户数测算19个城市总共有1416万户参考13-17年的-16-20棚改年累计货币化安置万户余额万亿按户均万2022-092023-012023-0551000PSL30430的投入计算万户总计投入万亿按年投资周期每年约改造1400425280万套投资额8400亿由于自建房的户均套数无法得到确切估计我相对表现1个月3个月12个月们认为这个估算是相对保守的房地产-401311-1586我们认为本轮城中村改造可能的模式为1货币化和房票安置的强资金支沪深300-228-496-509持模式2弱资金投入的类统租模式参考深圳城中村改造划分类型综分析师合整治类城市更新功能改变类城市更新拆除重建类城市更新从资金量周雅婷S0800523050001需求角度综合整治类较低拆除重建类最高我们曾对城中村改造的资金来13828881824源进行情景分析分别为强资金支持中等资金支持弱资金支持通过对zhouyatingxbmailcomcn深圳杭州东莞城中村改造案例进行分析我们认为以货币化和房票安置相关研究的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向组合实施房地产销售环比小幅回升竣工延续回暖态概率较大且城市能级越低实施强资金支持模式的比例可能会越大势8月开发投资数据点评2023-09-18房地产新房二手成交环比回暖房地产周报房票安置可能性较大五城已试点或执行我们认为此次城中村改造的拆迁2023年第37周090909152023-09-17安置有可能不同于此前的棚改货币化安置以房票结合一些优惠补偿和购房房地产新房成交环比转负二手同比延续上资格减免的组合方式可能性更大房票安置更有利于新房去库存但接受度较涨房地产周报2023年第36周090209082023-09-10货币和物业补偿低推进难度可能更大可能只能用于部分非核心地段的城中村项目已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策分别是郑州南京合肥青岛哈尔滨其中以郑州和南京方案最为详细投资建议我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行我们认为三类公司会明显受益1具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企建议关注华润置地2具备地方资源的地方国企建议重点关注越秀地产深圳控股天健集团天地源合肥城建3具有租赁公寓类资产运营能力的公司推荐贝壳建议关注我爱我家风险提示政策推进低于预期地方财政资金有限导致项目无法推进拆迁进度低于预期1请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日索引内容目录一城中村改造的内容和政策表态4二城中村改造投资规模5三城中村改造方式731超大城市城中村改造以深圳为例8311以政府为主导的统租模式深圳水围村10312拆除重建类深圳白石洲岗厦河园南山大冲蔡屋围南光村1132特大城市城中村改造以杭州东莞为例12321未来社区创新模式杭州瓜山社区12322拆除重建类东莞水涧头村火炼树社区碧湖片区13四房票安置及实施城市14五投资建议和受益公司1551华润置地全国性央企龙头相对优势明显1852越秀地产立足湾区走向全国优势赋能韧性十足1953深圳控股深耕深圳及湾区专注高能级城市2154天健集团全产业链联动深度参与城市更新2255天地源区位优势加持深耕西安大本营2456合肥城建工业地产开发打造差异化优势25六风险提示26图表目录图1近期关于城中村改造政策表态4图2深圳市城中村空间分布现状图8图3深圳市城中村改造-综合整治类水围柠檬公寓9图4深圳市城中村改造-功能改变类华侨创意文化园9图5深圳市城中村改造-拆除重建类华润万象天地10图6深圳市水围村统租模式10图7瓜山社区城中村改造模式12图8瓜山社区改造前后变化13图9华润置地股权结构18图10华润置地签约销售额情况19图11华润置地拿地情况19图12华润置地新增货值结构2023H119图13华润置地平均融资成本变化192请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图14越秀地产股权结构20图15越秀地产合同销售额情况20图16越秀地产TOD项目销售额及增速20图17深圳控股股权结构21图18深圳控股销售额及增速22图19深圳控股拿地情况22图20深圳控股土储区域分布22图21天健集团股权结构23图22天健集团综合开发业务销售额及增速23图23天健集团综合开发业务销售额结构2023H123图24天地源股权结构24图25天地源销售额及增速25图26天地源拿地情况25图27合肥城建股权结构25图282022年合肥房企销售额26图29合肥城建拿地情况26表1超大特大城市城中村改造及城市更新5表2超大特大城市自建房比例7表3深圳典型城中村拆迁及补偿指标统计11表4东莞部分城中村项目基本情况及补偿标准13表5超大特大城市房票安置政策14表6主要地方国企开发商持股比例15表7主要公司财务指标对比17表8主要公司估值水平对比173请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日一城中村改造的内容和政策表态城中村是指留存在城市区域内的传统乡村是城市化进程中出现的一种特有的现象在1978年开始改革开放后的30多年间里一些经济发达地区如珠三角长三角环渤海直辖市省会城市等城市的建成面积迅速扩张原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图成为了都市里的村庄2023年7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见国常会指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营7月24日政治局会议中提出要积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设8月初国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设8月17日央行在二季度货币政策执行报告中指出加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度图1近期关于城中村改造政策表态资料来源新华社中国人民银行网站21世纪经济报道澎湃新闻西部证券研发中心4请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日二城中村改造投资规模关于城中村改造究竟有多大规模市场关注较多虽然19个超大和特大城市大都出台了相关城中村改造或城市更新计划但由于各城市具体的城中村勘测数据不可得因此准确数据无法计量我们尝试根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算需要说明的是由于自建房不一定完全是城中村同时一户村民可能拥有多套自建房因此测算出来的数有可能与实际数仍有较大偏差表1超大特大城市城中村改造及城市更新城市城中村改造计划城市更新计划2023年力争完成核心区平房申请式退租换租2000户修缮1200户老旧小区综合整治新开工300个完工100个支持配合中央和国家机关老北京旧小区改造项目老楼加装电梯力争新开工1000部完工600部启动危旧楼改建和简易楼腾退20万平方米等2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目每年新2023年完成零星旧改12万平方米04万户完成28万平方米旧住房成套上海启动10个城中村改造项目2023年计划改造老旧村居房屋不改造启动10个城中村改造项目少于130万平方米受益居民将达4000户针对城中村改造由政府统租后实施综合整治类更新并纳入其政2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷通策性住房保障体系20232025年深圳将建设筹集保障性住房过城市更新供应不少于165公顷其中居住用地直接供应规模155公项46万套间建筑面积超过2000万平方米2023年启动首批40通过城市更新供应不少干110公顷2023年度全市安排土地整备资金深圳个城中村统筹规划和整治提升试点计划推进49万套间城中村200亿元房屋征收项目资金50亿元规模化品质化改造提升项目筹集保障性住房52万套间城中村居住用地综合整治分区划定规模为5502公顷2023到2025年全市将实施城镇棚户区危旧房改造三年行动加快推进112个城市更新示范项目建设新开工改造城镇老旧小区2069个计划预计推进83万户棚户区改造还将整合山城江城桥都等特色资源提质升级一批历史文化街区文化重庆公园名镇名村和人文景观等至2025年完成城市老旧功能片区更新改造试点项目30个其中主城新区7个中心城区23个2023年计划推进127个城中村改造项目含46个续建项目12今年广州市政府工作报告明确提出2023年全市城市更新年度固定资产投个新开工项目69个前期项目预计完成固定资产投资983亿元资目标将达2000亿元同比增长超过60到2035年拟推进旧村庄旧城广州占全年城市更新固定资产投资目标的49力争2030年底前纳镇改造项目297个其中旧村庄改造项目281个包括全面改造项目259入城市更新五年方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设个混合改造项目22个旧城镇混合改造项目16个十四五时期实现城中村改造约束性指标6800户2022-20252022-2025年将成片推进城市更新实施173个城市更新项目其中近期开成都年计划推进31片城中村改造2023年用好城中村改造引导资金池始101个2023年仍将大力改造提升城镇老旧院落计划改造老旧院落616改造城中村2448户棚户区3062户老旧院落616个个加装电梯1500台涉及居民7万余户改善城市基础设施实施一批城市更新项目改造城镇老旧小区410万平方天津米开展城市更新年行动2023年起制定城市更新三年行动方案推进三武汉阳设计之都等26个重点单元优化升级打造汉阳知音东苑等5个老旧小区成片改造示范点完成260个老旧小区改造十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资600杭州2023年拟开建30多个城镇更新领域项目在城镇有机更新领域杭州亿元2023年将深化城中村改造工作打造生活便利环境优美今年计划新开工文二西路连接隧道工程杭州市特别生态功能区千岛湖供排杭州管理有序的新型城市社区水设施建设项目余杭区良睦路道路工程二期等17个项目计划建成杭州市环城北路一天目山路中河立交一古翠路提升改造工程荆长大道振5请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日城市城中村改造计划城市更新计划华西路余杭塘路提升改建工程等13个项目加快推进之江路输水管廊及道路提升工程之浦路一复兴路秦望通道杭州市取水口上移工程等项目东莞划定城中村型村庄242个2023年同步铺开4个街道和28个未来三年东莞深度城市化行动计划工作实施方案包括了60个深度城市东莞镇的城中村改造202年东莞共计成交了5宗单一主体城中村改造化项目超7000亿的投资招商项目成交金额约5711亿另有2宗流拍2023年超过88个村庄涉及拆迁征地面积数万亩绕城高速公路2023年以来全市上下深入贯彻落实党的二十大精神深化三个年活以内未改造的城中村共68个按照突出重点有序推进的原动以高质里项目推进年为突破口围绕创新驱动产业升级绿色低碳则位于西咸新区产浦生态区范围内的49个城中村由管委会自城市新等领域计划实施市级重点在建项目698个总投资189万亿元西安行制定改造计划并组织实施位于新城区莲湖区雁塔区桥区等年度计划投资508494亿元城市核心地段的19个城中村是近期实施的重点其中1个采取城市更新方式2个采取整治提升方式3个采取城改遗留项目方式13个城中村利用政府财政资金组织实施2023年郑州计划实现城市更新项目入库60个新开工20个力争完成郑州年度投资额1000亿元2023年城市更新有序改造方面共33个项目年度计划政府投资203亿南京元济南市城市更新专项规划2021-2035年城中村宅基地总占2023年将加快实施以中优战略为引爆点的城市更新行动启动城市更地面积约237平方公里涉及约727万户村居民到2025新项目120个总投资近3000亿元2023年棚户区改造计划涉及8012户年计划实施63个旧村庄改造包含55个城中村和8个城边村济南涉及建筑面积约933万平方米居民约301万户对二环以内城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村采取拆除重建方式其他一般地区的城中村通过综合整治方式改善基础设施消除安全隐患增加公共服务设施提升空间品质改善人居环境2023年加快推进现有104个城中村改造力争三年内基本完成2023年合肥市初步计划实施大建设重点项目约1800个投资超1100亿合肥元编排综合交通老城区改造公共服务环境综合整治提升城市运行安全保障乡村振兴等多类工程2023-2025年沈阳将组织改造老旧小区1122个即2023年改造800个沈阳2024年改造322个2025年要对全市老旧小区改造回头看再摸排再提升全市还要对供热老旧管网改造300公里2023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元围绕项目建设这个城市更新建设的主阵地加快推进年度投资199540其中新启动项目19个计划年度完成投资31亿元惠及居民亿元的1296个项目建设抓开工抓投资为全市实现一季度开门红青岛146万户续建项目66个计划年度完成投资144亿元高质里完成全年目标任务提供有力支撑2023年棚户区改造计划新开工15031户长沙市城市更新专项规划2021-2035六区一县范围内现状开展城市更新行动开工改造城镇老旧小区493个危旧房屋200栋棚户区长沙有城中村74处占地面积约为1554平方公里城中村改造以完1500户以上完成既有小区品质提升三年行动任务2023年棚户区改造涉善配套和改善环境为目标全面改造为主综合整治为辅及1500户以上启动老旧小区改造1005万平方米基本建成棚改回迁房1100套改造农村哈尔滨危房2000户群力西污水处理厂计划6月投用资料来源易居研究院西部证券研发中心19个城市自建房户数比例平均为167按总户数测算19个城市总共有1416万户自建房户数比例较高的是长沙济南青岛较少的是北京天津深圳和上海6请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日参考2013-2017年的棚改5年累计货币化安置1000万户PSL余额304万亿按户均30万的投入计算1400万户总计投入42万亿按5年投资周期每年约改造280万套投资额8400亿由于自建房的户均套数无法得到确切估计我们认为这个估算是相对保守的表2超大特大城市自建房比例城市总户数户自建房比例自建房户数户本地国企1本地国企2或优势民企本地国企3长沙354857134281216473济南331505433871122717青岛385704033281283687西安494845325201247150天地源哈尔滨41914182380997609合肥35804922376850575合肥城建郑州41335682142885613河南建业成都806846520231632181莱茵体育杭州49550022001991427滨江集团武汉442610163772467福星股份南京36000881630586912南京高科栖霞建设沈阳39311381396548647广州800768112661013374越秀地产珠江股份东莞5057386921465679重庆12627668396499472渝开发北京9137928274250750首开股份电子城京能置业天津5464620232126908天保基建天房发展海泰发展深圳7487150217162114深圳控股深深房A深物业A上海10466847201209973中华企业光明地产浦东金桥合计106821179167114163729资料来源各地2020年人口普查公报西部证券研发中心三城中村改造方式自2009年12月1日起深圳市政府开始实施的深圳市城市更新办法对旧城改造的方式进行了指引我们参考该指引中的分类方法将城中村改造办法划分成三种类型1综合整治类城市更新多用于容积率较高拆除难度较大的城中村2功能改变类城市更新多用于厂房类建筑灵活的结构能适用不同类型的城市功能3拆除重建类城市更新多用于区位较好临近轨道站点容积率较低的城中村从资金量需求来说三种城中村改造方式中综合整治类较低拆除重建类最高我们在报告国常会推进城中村改造点评城中村改造与棚改仍有差别中对城中村改造的资金来源进行了情景分析1强资金支持国开行介入重启万亿级别以上的PSL在此种情境下城中村改造将以类棚改的形式推进进行拆迁和重建形成新的保障性住房和商品房向社会供应7请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日在此类假设下我们判断对投资拉动类似或超棚改因为城中村的位置和密度都较棚户区更核心需要投入的资金量将更大对房屋销售的拉动弱于棚改城中村能得到货币化安置的只有村民大量租户并不会得到货币化安置因此对新房销售的弱于棚改2中等资金支持国开行不介入要求商业银行对介入城中村改造的民间资本和开发商进行倾向性贷款支持在此种情景假设下我们认为各个城市最终的改造方式将依照地块质量而定核心区域的进行拆迁重建非核心区域进行统租改建在此种假设下对投资的拉动弱于棚改对新房销售的拉动体现在可能会加快一些优质旧改项目的入市供应3弱资金支持以地方财政为主鼓励民间资本参与在这种情景假设下判断各城市的城中村改造方式将以地方财政实力为参考选择不同的方式推进概率比较大的是类深圳的统租模式由政府和民间资本成立联合安居集团对城中村进行收回翻新后再对市场进行保障性供应此种情景假设下对投资和新房销售的拉动都较弱我们分别选取深圳超大城市杭州和东莞特大城市的具体案例进行分析认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向组合实施概率较大且城市能级越低实施强资金支持模式的比例可能会越大31超大城市城中村改造以深圳为例深圳经过多年发展从当初的小渔村成为国际大都市高速发展模式下形成了较多的城村二元化格局多年来也一直进行城中村改造的各种探索和尝试经验可供借鉴根据深圳市住建局的摸底调查深圳共有以行政村为单位的城中村336个其中特区内行政村91个自然村1044个一个或多个自然村组成一个行政村城中村农民房或私人自建房超过35万栋总建筑面积高达12亿平方米占全市住房总量的49截至2020年初全市住房总量约1082万套间其中城中村507万套商品住宅189万套工业宿舍183万套公寓等其他住房97万套单位自建房55万套保障房51万套图2深圳市城中村空间分布现状图资料来源深圳市城中村综合整治总体规划2019-2025西部证券研发中心8请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图3深圳市城中村改造-综合整治类水围柠檬公寓资料来源村城共生深圳城中村改造研究西部证券研发中心图4深圳市城中村改造-功能改变类华侨创意文化园资料来源村城共生深圳城中村改造研究西部证券研发中心9请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图5深圳市城中村改造-拆除重建类华润万象天地资料来源村城共生深圳城中村改造研究西部证券研发中心311以政府为主导的统租模式深圳水围村水围村综合整治区域规划面积约8000共35栋统建农民楼其中的29栋改造为504间人才公寓政府负责公共配套与市政设施企业负责项目改造与运营村集体股份公司发挥基层协调和配合公共配套部分由区政府投资对管道燃气给排水管网供电系统等配套设施进行综合整治深业集团作为公寓改造和运营方向水围股份公司统租29栋村民楼按照人才住房标准改造后出租给区政府区政府再以优惠租金配租给辖区产业人才水围公寓的租金中由政府提供的补贴达75元改造后公寓的总建筑面积13万平方米政府年补贴1100万元左右这部分补贴即政府统租改造城中村的成本图6深圳市水围村统租模式资料来源村城共生深圳城中村改造研究西部证券研发中心10请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日312拆除重建类深圳白石洲岗厦河园南山大冲蔡屋围南光村我们整理了深圳几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况拆除重建后的容积率都在3以上部分甚至超过了10拆迁年限都在10年附近拆迁补偿以物业和货币补偿为主我们认为在强资金支持情况下拆除重建类城中村改造比例将会提升但考虑到拆除难度和时间位置相对没有那么核心的城中村可能会得到更快的拆迁机会拆迁后的补偿方案可能以物业货币房票的组合方式出现表3深圳典型城中村拆迁及补偿指标统计白石洲福田岗厦河园南山大冲蔡屋围南光村拆除重建用地面积459万拆迁925户村民和279户拆迁平386户108拆迁165幢占地拆迁478户590栋占地平方米项目计容总建面非村民约1500栋房近百万栋占地47万建面228万共计16万拆除重建规22万建面51万平金约350万除各种配套平华润投资200亿建占15万平京基投资阳光华艺投资建模地投资90亿建设建面68和回迁外绿景可开发面地685万平建面280万平50亿建60万平的京建面105万的南万平的金地大百汇积约237万的华润城基100综合体光城市花园重建容积率763141128468年2002年筹划拆13年1998年市政府就12年1998年政府计划旧迁2007年最后一决定改造岗厦2006年改大冲2009大冲与华润拆迁年限14年个钉子户搬走20102007年开始动工正式开始2011年拆迁签署补偿协议开始动迁年百年老墓迁走全完毕2010全面开工面动工首层面积60按建筑面永久性结构建筑首层的积11比例补偿集中商业永久性结构建筑首层按60按11的比例补偿商按建筑面积11比例补偿109的比例补偿集中商业物业或写字楼首层的住宅补偿以每户物业补偿标办公楼按建筑面积112业二层及以上按109按查丈建筑面积拆40二楼以上楼层按1480平方米的相应准比例补偿商务公寓的比例补偿住宅一补一1的比例补偿住宅功能面积补偿老祖屋建成30年以上单老祖屋补偿按建筑面积老祖屋补偿按建筑面积层砖瓦房按建筑面积111比例补偿住宅13比例补偿住宅或公寓35比例补偿住宅或公寓永久性结构建筑按永久性结构建筑11000永久性结构建筑首层现状查丈建筑面积超过每户480平米元平米交房后一次性支货币补偿标238000921420元补偿价格6500元补偿面积的剩余拆28000元平方米付货币补偿金准平米二层及以上12800平方米迁面积实行货币补0911520元平米偿以栋为单位在120平米以内的部分按35元平一层按60元平米月的标水久性建筑首层每月100按1000户栋计补三年之内住宅以米月补偿超出120平准补偿二楼及以上楼层过渡租金元平方米二层及以上60另补偿一部电话迁18元月商业以米的部分按30元平按30元平米月的标准补元平方米每年递增3移费500元80元月米月补偿签约后开始偿交房后开始计算租金计算租金11请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日资料来源今日头条知乎西部证券研发中心32特大城市城中村改造以杭州东莞为例321未来社区创新模式杭州瓜山社区瓜山未来社区是浙江省重点项目首批24个未来社区之一该项目是浙江省未来社区工程首批试点是一个集公寓酒店办公商业等业态于一体的大型综合型租赁社区是全国城中村改造标杆项目瓜山未来社区位于杭州市拱墅区上塘街道瓜山村项目总建筑面积约27万平方米共有270栋四层楼划分为4个片区改造前建筑为上世纪九十年代村集体建设住宅共涉及539户村民改造后的新社区成为涵盖8500间房的长租公寓1万平米的联合办公4万平米的社区商业以及民宿业态室内体育馆业态邻里中心等业态的综合社区可容纳约15万人从模式上看不同于传统城中村改造瓜山未来社区项目采取了一种较为创新的方式即对原建筑的外立面和环境进行非拆除整治内部进行装修改造通过第三方社会化运营公司直接与村里的原住民签订一对一租赁协议政府作为见证方以及外立面改造出资方整体租赁15年整个过程中由第三方运营公司进行内部装修改造以及整体运营管理将原建筑改造成长租公寓社区后对外进行市场化招租对于政府城中村改造的直接成本主要为外立面及环境的整治改造成本图7瓜山社区城中村改造模式资料来源蓝健玮长租公寓式老旧小区改造-杭州瓜山未来社区西部证券研发中心12请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图8瓜山社区改造前后变化资料来源克而瑞租售西部证券研发中心322拆除重建类东莞水涧头村火炼树社区碧湖片区东莞的城市更新起步较早2009年东莞市三旧改造实施细则试行及东莞市三旧改造实施细则操作指南两个指导文件的出台拉开了东莞三旧改造的序幕而后至今东莞的城市更新共经历了探索2009-2014年稳定2014-2018年和改革2018年至今三个主要阶段经过不断的摸索后现已发展形成较为完善的城市更新体系其中经验可供借鉴我们整理了东莞几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况其中水涧头村为东莞CBD中唯一城中村火炼树社区位于东莞市中心国贸商圈碧湖片区项目则位于东莞市东南部距离市中心较远三个项目分别位于东莞市的核心商区和非核心地带位置虽不同但均采取拆除重建类模式拆迁补偿方面主要以物业和货币补偿为主所需资金量相对较高表4东莞部分城中村项目基本情况及补偿标准水涧头村项目火炼树社区项目碧湖片区项目水涧头村共有四个村民小组土地面积约火炼树旧改项目占地面积约3291万平项目位于塘沥村碧湖片区凤深大道旁现248万房屋686间其中集体物业16方米其中拆除重建面积约2788万平方状为旧厂与旧村拟通过以拆除重建方式栋间私人物业670栋间建筑面积米综合收益起始价约为5199亿元改进行改造升级更新单元占地面积327项目基本情况约17万平方米涉及被拆迁户数约330造后商业计容建面约2674万平方米万平户被拆迁人数约1400多人居住计容建面约6375万平方米规划总计容建面约9049万平方米4层及以下物业补偿4层以上货币补偿物业补偿3层及以下补偿住宅商铺36层及以下物业补偿6层以上货币补偿置换要求层以上补偿写字楼物业补偿11113层1124层11156层综合置换标准109435层面积3000元未做置换的未做产权置换的可置换主体建筑面积未做置换的置换面积15000元56货币补偿标准置换面积15000元13000元层按8000元资料来源东莞开启城市更新羊城晚报西部证券研发中心13请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日四房票安置及实施城市房票安置通常是指在拆迁安置过程中对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证房票安置并非直接领取安置款而是拿着房票买房并抵扣房款在目前新房库存压力较大的市场环境下我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低推进难度可能更大可能只能用于部分非核心地段的城中村项目在推进城中改造的19个超特大城市中有5个已经发布试点或已在执行房票安置政策分别是郑州南京合肥青岛哈尔滨其中以郑州和南京方案最为详细表5超大特大城市房票安置政策城市房票安置具体实施办法北京无上海无深圳无重庆无8月27日流传广州市城中村改造房票安置实施办法建议稿具体操作是征收人将计划安置的房屋转化为货币以房票形式出具给被征收人由被征收人自行向参与房票安置工广州无作的房企购买商品房包括住宅商业商办工业和车位而按照广州现行政策一般是由征收主体采用回迁安置或货币补偿等方式向被征收人提供安置房或补偿款等成都长期执行在房票稍高金额现金最低金额和现房最高金额但可能要补现金三个方案中选天津无武汉无杭州无东莞无西安无被征收人选择房票安置的安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后由征收人给予安置补偿权益金额8的奖励作为房票安置政策性奖励列入房票票面金额同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费使用房票购房不限定于房票核发机构所在行政区域购买的房产也不计入家庭限购套数并享受相应的税收减免对于子女入学可凭商品房买卖合同在新购房屋所在学区办理子女入学手续2022年6月20日郑州市大棚户区改造项目郑州房票安置实施办法暂行办法明确房票实行实名制持有人为被征收房屋的所有权人使用人限定在持有人持有人配偶持有人近亲属范围内房票不得转让赠与抵押质押套现房票持有使用期限自房票核发之日起计算最长不超过12个月被征收人应在房票有效期内购房支付逾期未使用的视同自行放弃房票安置重新按照货币补偿方式进行安置不再享受房票安置相应的政策性奖励14请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日城市房票安置具体实施办法使用房票购房时有最低消费标准即购房款应不低于房票票面金额的90达到该比例且购房后房票还有余额的被征收人可向征收人申领剩余货币1房票票面金额被征收人房票安置面积参照征收范围周边地块安置房市场交易价格评估的单价房票票面金额与征收补偿款差价部分纳入征收成本搬家费过渡费装修补偿2023年9月7日南京市规划资源局市房产费搬迁奖励费等费用不计入房票面值2房票有效期为12个月自开具之日起计算局印发南京市征收集体土地涉及住宅房屋南京被征收人在房票有效期内选择房票安置的各区人民政府可以结合本区实际按照不低于房票安置暂行办法有效期至2025年4月10的比例给予奖励3被征收人使用房票票面金额超过90比例的购房后的房票余额14日可以提取现金4在满足居住需求的基础上被征收人也可以持房票购买公寓储藏室车库商办等济南无2022年底开始各区开始推出相关政策无市合肥房票有效期12月区内购买一级政策沈阳无青岛2023年6月1日宣布试点房票制度长沙无2023年2月6日哈尔滨发布关于进一步促哈尔滨进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的若干推动城市更新采取房票安置补偿方式措施的通知资料来源各地政府网站各地房产协会中房网搜狐网西部证券研发中心五投资建议和受益公司我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行我们认为三类公司会明显受益1具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企这类公司由于资金成本低能够承受位置核心城中村拆除重建的长期资金沉淀同时具备城中村改造和持有物业运营经验因此在承接核心位置城中村改造上有天然壁垒及优势建议关注华润置地2具备地方资源的地方国企此类公司由于为地方国企或国资委持股本地资源较为丰富对当地市场的理解和村民拆迁谈判具备一定的相对优势按照19个城市自建房户数和地方国资类开发商持股比例我们建议重点关注越秀地产深圳控股天健集团天地源合肥城建3具有租赁公寓类资产运营能力的公司弱资金投入下的统租模式将会需要有专业能力的公寓运营公司作为专业方进行改造和长期管理兼具租赁业务管理能力和客源获取能力的中介公司会受益推荐贝壳建议关注我爱我家表6主要地方国企开发商持股比例股票代码公司名称实际控制人实控人类型穿透持股比例所属地方002208SZ合肥城建合肥市国有资产监督管理委员会地方国资委5935安徽省合肥市600376SH首开股份北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委5265北京市15请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日股票代码公司名称实际控制人实控人类型穿透持股比例所属地方600658SH电子城北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4549北京市600683SH京投发展北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4000北京市600791SH京能置业北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4526北京市601588SH北辰实业北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3448北京市0588HK北京北辰实业股份北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3582北京市600159SH大龙地产北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4770北京市顺义区600266SH城建发展北京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4186北京市顺义区600463SH空港股份北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4932北京市顺义区600743SH华远地产北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4640北京市西城区000402SZ金融街北京市西城区国有资产监督管理委员会地方国资委3114北京市西城区000797SZ中国武夷福建省国有资产管理委员会地方国资委5489福建省1908HK建发国际集团厦门建发集团有限公司地方国有企业5599福建省厦门市0123HK越秀地产广州市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委6323广东省广州市600684SH珠江股份广州市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3206广东省广州市000006SZ深振业A深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3699广东省深圳市000011SZ深物业A深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委5057广东省深圳市000014SZ沙河股份深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3402广东省深圳市000029SZ深深房A深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委6213广东省深圳市000090SZ天健集团深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3957广东省深圳市600383SH金地集团深圳市福田区国有资产监督管理局地方国资委779广东省深圳市000002SZ万科A深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委2718广东省深圳市0604HK深圳控股深业集团有限公司地方国有企业6233广东省深圳市2202HK万科企业深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委2718广东省深圳市0152HK深圳国际深圳市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4435广东省深圳市002314SZ南山控股中国南山开发集团股份有限公司地方国有企业6844广东省深圳市600185SH格力地产珠海市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委4495广东省珠海市600325SH华发股份珠海市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委2776广东省珠海市600515SH海南机场海南省国有资产监督管理委员会地方国资委2206海南省000886SZ海南高速海南省国有资产监督管理委员会地方国资委2593海南省600716SH凤凰股份江苏省人民政府地方政府5244江苏省600510SH黑牡丹常州市新北区人民政府地方政府5333江苏省常州市新北区600064SH南京高科南京市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委3474江苏省南京市600533SH栖霞建设南京栖霞国有资产经营有限公司地方国有企业1700江苏省南京市601512SH中新集团苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司地方国有企业1325江苏省苏州市600736SH苏州高新苏州市虎丘区人民政府地方政府3941江苏省苏州市虎丘区600665SH天地源西安高新区国有资产监督管理委员会地方国资委5752陕西省西安市高新区上海市国有资产监督管理委员会上海市浦东新区国有资600639SH浦东金桥地方国资委4937上海市产监督管理委员会600649SH城投控股上海市国有资产监督管理委员会地方国资委4646上海市600675SH中华企业上海市国有资产监督管理委员会地方国资委6703上海市600708SH光明地产上海市国有资产监督管理委员会地方国资委5239上海市600748SH上实发展上海市国有资产监督管理委员会地方国资委3821上海市600848SH上海临港上海市国有资产监督管理委员会地方国资委4477上海市16请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日股票代码公司名称实际控制人实控人类型穿透持股比例所属地方600606SH绿地控股上海市国有资产监督管理委员会地方国资委4637上海市0337HK绿地香港绿地控股集团有限公司地方国有企业2259上海市0363HK上海实业控股上海实业集团有限公司地方国有企业4777上海市600692SH亚通股份上海市崇明区国有资产监督管理委员会地方国资委3251上海市崇明区600604SH市北高新上海市静安区国有资产监督管理委员会地方国资委3788上海市静安区600773SH西藏城投上海市静安区国有资产监督管理委员会地方国资委4778上海市静安区600648SH外高桥上海市浦东新区国有资产监督管理委员会地方国资委5364上海市浦东新区600663SH陆家嘴上海市浦东新区国有资产监督管理委员会地方国资委6347上海市浦东新区600895SH张江高科上海市浦东新区国有资产监督管理委员会地方国资委5075上海市浦东新区000558SZ莱茵体育成都市国有资产监督管理委员会地方国资委2990四川省成都市600082SH海泰发展天津市人民政府地方政府2920天津市600322SH天房发展天津市人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委2628天津市000897SZ津滨发展天津市国有资产监督管理委员会地方国资委628天津市000965SZ天保基建天津港保税区国有资产管理局地方国资委5145天津市天津港保税区600239SH云南城投云南省人民政府国有资产监督管理委员会地方国资委2026云南省000909SZST数源杭州市人民政府地方政府3916浙江省杭州市000514SZ渝开发重庆市国有资产监督管理委员会地方国资委6319重庆市资料来源iFinD西部证券研发中心注数据截至2023年8月17日表7主要公司财务指标对比营业收入亿元归母净利润亿元毛利率归母净利率202120222023H1202120222023H1202120222023H1202120222023H1华润置地21211207067297324028091374270262257153136188越秀地产573872423210359395218218205178635568深圳控股32053154606-272209-12388339344-8566-19天健集团23272646128019319593197204171837473天地源6941055484383403227248114543206合肥城建7564032988833172832671591168358资料来源各公司财报西部证券研发中心注深圳控股营收及利润数据单位为亿港元表8主要公司估值水平对比股票代码公司简称最新股价总市值EPS元股PE倍交易货币百万元交易货币2023E2024E2025E2023E2024E2025E1109HK华润置地3192274774264695267006355660123HK越秀地产926372751101251437906896030604HK深圳控股12811390040--301--000090SZ天健集团62611697112119129558524487600665SH天地源4043491059071081685566497002208SZ合肥城建675382------资料来源iFinD西部证券研发中心注收盘价截至2023年9月21日港元兑人民币汇率参考1HKD09340CNYEPS预测参考iFinD一致预期17请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日51华润置地全国性央企龙头相对优势明显华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰业务布局已覆盖内地及香港等境内外85座城市构建了开发销售型业务经营性不动产业务轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的31一体化业务组合模式截至2022年末华润集团通过CRHLandLimited和CommotraCompanyLimited两家境外实体合计持有公司5955股权为公司控股股东国务院国资委持有华润集团100股权为公司实际控制人图9华润置地股权结构资料来源iFinD公司财报西部证券研发中心注截至2022年年报数据销售增速反弹拿地更为积极2021年华润置地整体销售额达到三千亿量级巩固行业头部地位2022年公司销售额3013亿元同比下滑46小于行业整体下滑幅度根据克而瑞数据2022年全年百强房企全口径销售额同比下降4232023H1公司实现销售额1702亿元同比增长406拿地方面2023H1公司新增土储797万平方米同比增长1097以拿地金额销售金额作为拿地强度2023H1公司拿地强度高达60环比2022年全年上涨12pct融资优势较强深耕高能级城市旧改经验丰富公司业务覆盖华南华东华北华西华中东北深圳香港8个区域作为全国性央企具备相对低廉的资金成本优势2023H1公司平均融资成本降至356环比2022年下降019pct同时公司持续聚焦高能级城市一二线城市含香港合计销售占比长期维持在85以上2023H1上升至90新增土储同样集中在一二线市场新增货值口径2023H1公司在一二线城市投资占比高达93此外公司旧改项目经验丰富如深圳大冲城中村改造项目大型城市更新城市旧改亦为公司五大核心竞争力之一综合相对较低的资金成本一二线城市的深入布局叠加丰富的旧改经验使得公司有望在推进特大超大城市城中村改造中持续受益18请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图10华润置地签约销售额情况图11华润置地拿地情况新增土储面积万平同比拿地强度销售额亿元同比一二线占比3500100250012030001008020008025006060200015004040150010002020100000500500-200-200-40201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司财报公司官网西部证券研发中心资料来源公司财报西部证券研发中心图12华润置地新增货值结构2023H1图13华润置地平均融资成本变化一线二线三线平均融资成本平均融资成本75045403530492520154410050020192020202120222023H1资料来源公司官网西部证券研发中心资料来源公司官网西部证券研发中心52越秀地产立足湾区走向全国优势赋能韧性十足作为越秀集团旗下地产业务平台公司经营规模稳步扩张立足粤港澳大湾区业务已拓展至华中华东北方西部等区域不断深化14全国化战略布局截至2022年末越秀集团通过越秀企业间接持有公司3978股权为公司控股股东2019年公司引入广州地铁作为战略股东其持有公司199股权为公司第二大股东广州市人民政府直接持股公司前两大股东越秀集团广州地铁比例分别为891和100为公司实际控制人国资赋能优势较强19请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券行业深度研究房地产2023年09月22日图14越秀地产股权结构资料来源iFinD公司财报西部证券研发中心注截至2022年年报数据深耕粤港澳大湾区销售规模持续上升公司立足大湾区推进全国化扩张2021年合同销售规模突破千亿元2022年公司实现合同销售额1250亿元同比增长86其中大湾区销售占比4772023H1公司合同销售额达到836亿元同比增长710其中大湾区占比552销售增长韧性十足股东禀赋加持下TOD模式快速发展根据克而瑞数据2022年全年百强房企全口径销售额同比下降423行业销售下行期内公司实现销售逆势增长同期合同销售额同比保持正增长且2023年上半年依旧维持高增增长动能强劲公司自引进广州地铁作为战略股东以来在两大国资股东禀赋优势加持下持续推进轨交物业TOD发展模式2022年公司TOD项目销售额221亿元同比增长2362019-2022年CAGR高达6322023H1公司实现TOD项目销售额185亿同比增长533公司深耕大湾区多年母公司越秀集团是广州地区代表性国企之一有望凭借区域资源优势受益于广州地区乃至整个大湾区城中村改造图15越秀地产合同销售额情况图16越秀地产TOD项目销售额及增速其他区域亿元大湾区亿元合同销售额同比大湾区占比TOD项目销售额亿元同比140080250250120070200200100060150508001504010060030100504002050020010000-50201820192020202120222023H120192020202120222023H1资料来源公司财报西部证券研发中心资料来源公司财报西部证券研发中心20请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明