事件：9月20日，广州发布通知，优化限购和增值税免税年限，主要内容：
　　1）限购区域调整为：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，本市户籍家庭限购2套住房；
　　2）非本市户籍家庭，购房前2年连续缴纳个税或社保证明，限购1套住房；
　　3）越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
　　广州成为一线城市排头兵，率先放松限购政策，北上深有望陆续跟进。广州的限购政策调整主要分为两方面：1）限购区域缩小至越秀、海珠、荔湾、天河和白云（除前述4个镇以外）；2）非本市户籍家庭购房需要提供的个税或社保证明，由5年（南沙为3年）缩短至2年。在一线城市楼市政策的优化调整中，广州连续担当排头兵角色。广州迈出了一线城市放松限购的第一步后，北京、上海、深圳有望陆续跟进。
　　限购政策的调整效果预计强于认房不认贷，有望推动广州楼市持续回暖。限购政策影响的人群比认房不认贷更加广泛。认房不认贷主要影响置换型的改善客户，而限购政策除此之外，还会影响增购住房套数的改善型客户、外地户籍家庭客户，甚至部分投资型客户。因此，我们预计广州本次限购政策优化的效果将强于认房不认贷政策，楼市回暖持续性将获得更强保障。
　　二手房增值税免征期“5改2”，降低交易摩擦、激活置换链条，有助于提高二手房市场活跃性。二手房的交易税费相比新房要高，新房交易过程中主要涉及契税，二手房交易过程中涉及契税、个税及增值税。广州市二手房增值税税率为5.3%，假设一套总价500万元、已持有3年的商品房，此前在交易过程中需要缴纳26.5万元的增值税，较高的交易税费阻碍了二手房的流通，导致市场活跃度不佳。新政之后，前述房产交易过程中则免交增值税，大幅减轻了税费成本，有望提升二手房市场的活跃度。
　　市场仍然存在认知差，地产政策的宽松力度、加码空间、实施效果有望持续超预期。对于本轮地产宽松的政策力度和加码空间，市场目前仍然较为保守。且目前市场对于这些政策出台后，楼市复苏的持续性仍然抱有疑虑。我们认为，市场对于本轮稳地产的决心有所低估，政策有望持续发力，直至楼市企稳。另一方面，我国楼市中长期仍然具备支撑，尤其在产业基础良好、人口持续集聚的一线和核心二线城市，楼市复苏具备较强的弹性和持续性，金九银十楼市回暖值得期待。
　　投资建议：持续看好政策加码，坚定推荐地产板块。我们持续提示楼市回暖仍需政策进一步支持，看好后续政策加码空间，广州放松限购印证了前期判断。我们认为后续政策加码空间仍然充足，金九银十楼市回暖值得期待，坚定推荐地产板块。标的方面，核心关注：我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股、越秀地产），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。
　　

研究报告全文：行业研究20230921房地产行业事件点评报告一线城市有望陆续跟进持续看好政策加码广州优化限购政策点评方正证券研究所证券研究报告分析师事件9月20日广州发布通知优化限购和增值税免税年限主要内容刘清海登记编号S12205230900011限购区域调整为越秀海珠荔湾天河白云不含江高镇太和镇人和镇钟落潭镇南沙本市户籍家庭限购2套住房行业评级推荐2非本市户籍家庭购房前2年连续缴纳个税或社保证明限购1套住房行业信息3越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销上市公司总家数232售住房增值税征免年限从5年调整为2年总股本亿股814335广州成为一线城市排头兵率先放松限购政策北上深有望陆续跟进广销售收入亿元2172982州的限购政策调整主要分为两方面1限购区域缩小至越秀海珠荔湾利润总额亿元541611天河和白云除前述4个镇以外2非本市户籍家庭购房需要提供的个行业平均PE13246税或社保证明由5年南沙为3年缩短至2年在一线城市楼市政策的优化调整中广州连续担当排头兵角色广州迈出了一线城市放松限购平均股价元566的第一步后北京上海深圳有望陆续跟进限购政策的调整效果预计强于认房不认贷有望推动广州楼市持续回暖行业相对指数表现限购政策影响的人群比认房不认贷更加广泛认房不认贷主要影响置换型9的改善客户而限购政策除此之外还会影响增购住房套数的改善型客户3外地户籍家庭客户甚至部分投资型客户因此我们预计广州本次限购-3政策优化的效果将强于认房不认贷政策楼市回暖持续性将获得更强保障-9二手房增值税免征期5改2降低交易摩擦激活置换链条有助于提-15高二手房市场活跃性二手房的交易税费相比新房要高新房交易过程中-21229212212323214234282371023921主要涉及契税二手房交易过程中涉及契税个税及增值税广州市二手房地产沪深300房增值税税率为53假设一套总价500万元已持有3年的商品房此数据来源wind方正证券研究所前在交易过程中需要缴纳265万元的增值税较高的交易税费阻碍了二手房的流通导致市场活跃度不佳新政之后前述房产交易过程中则免交相关研究增值税大幅减轻了税费成本有望提升二手房市场的活跃度方正地产销售弱修复看好政策加码坚市场仍然存在认知差地产政策的宽松力度加码空间实施效果有望持定推荐地产板块8月统计局房地产数据点续超预期对于本轮地产宽松的政策力度和加码空间市场目前仍然较为评20230919保守且目前市场对于这些政策出台后楼市复苏的持续性仍然抱有疑虑方正金融京沪认房不认贷政策点评京沪落实认房不认贷政策信号持续强化继续看我们认为市场对于本轮稳地产的决心有所低估政策有望持续发力直好地产行情20230903至楼市企稳另一方面我国楼市中长期仍然具备支撑尤其在产业基础方正金融央行调整住房信贷政策点评政良好人口持续集聚的一线和核心二线城市楼市复苏具备较强的弹性和策力度再超预期下调首付比例存量房贷利持续性金九银十楼市回暖值得期待率继续看好地产行情20230902投资建议持续看好政策加码坚定推荐地产板块我们持续提示楼市回广州认房不认贷政策点评引领一线城市宽松加码空间仍存重视地产板块行情暖仍需政策进一步支持看好后续政策加码空间广州放松限购印证了前20230830期判断我们认为后续政策加码空间仍然充足金九银十楼市回暖值得期待坚定推荐地产板块标的方面核心关注我爱我家天地源天健集团招商蛇口此外建议关注一线城市标的京投发展城投控股越秀地产存量房赛道贝壳-W格局优化建发国际集团华发股份越秀地产优质龙头中国海外宏洋集团保利发展风险提示政策落地或不及预期股市或有调整风险楼市回暖不及预期1敬请关注文后特别声明与免责条款房地产行业事件点评报告图表1广州限购政策调整前后对比资料来源中指研究院广州市政府方正证券研究所图表2主要地产公司估值表资料来源Wind方正证券研究所备注1表中货币单位均为人民币其中H股股价已按照2023年9月21日汇率折算为人民币2盈利预测净资产预测等来自于Wind一致预测平均值2敬请关注文后特别声明与免责条款s房地产行业事件点评报告分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测数量化方法或行业比较分析所得出的结论但使用以上信息和分析方法存在局限性特此声明免责声明本研究报告由方正证券制作及在中国香港和澳门特别行政区台湾省除外发布根据证券期货投资者适当性管理办法本报告内容仅供我公司适当性评级为C3及以上等级的投资者使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户若您并非前述等级的投资者为保证服务质量控制风险请勿订阅本报告中的信息本资料难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解在任何情况下本报告的内容不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险本报告版权仅为方正证券所有本公司对本报告保留一切法律权利未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途如需引用刊发或转载本报告需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用删节和修改评级说明类别评级说明强烈推荐分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20以上的涨幅推荐分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10以上的涨幅公司评级中性分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10和10之间波动减持分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10以上的跌幅推荐分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数行业评级中性分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平减持分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数A股市场以沪深300指数为基准香港市场以恒生指数为基准美股市场以标普基准指数说明500指数为基准方正证券研究所联系方式北京西城区展览馆路48号新联写字楼6层上海静安区延平路71号延平大厦2楼深圳福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层广州天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券长沙天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层网址httpswwwfoundersccomE-mailyjzxfoundersccom3敬请关注文后特别声明与免责条款s