事件：
　　9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
　　点评：
　　广州多区放开限购、纳税证明5改2、增值税免征5改2，一线城市信号意义明显。2023年9月20日，广州优化住房限购政策，1）越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙区等继续限购，本市户籍居民家庭限购2套，非本市户籍居民纳税证明或社保从5年调整为2年，限购1套；2）黄埔、番禺、花都、部分白云区（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）等本地户籍变为不限购；3）将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。广州新政一方面减少购房限制、有利于需求端持续释放，同时调整增值税免征年限，也有利于二手房交易成本减少，推动市场持续复苏。我们认为，广州继“认房不认贷”政策放松后，是首个放松限购政策的一线城市，其信号意义明显，后续预计有更多高能级城市（包括北上深等一线城市）将会持续跟进限购放松政策。
　　一二线城市迎限制性政策放松密集期，中央密集表态支持城改凸显战略高度定位。1）2023年9月以来，据我们统计，已有广州、杭州、成都、南京、苏州、无锡、济南等16城（或区）出现全面或部分限购放松，沈阳、重庆、合肥、福州、济南、青岛、郑州等7城出现限售放松，当前一二线城市进入到限制性政策放松的密集期。2）2023年7月以来，中央层面的城中村改造相关表述密集出台，城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的表述“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义，因而预计后续城改将加速推进。并且近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，同时广州表态争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径，均表明中央在资金方面会支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅，此外近期自然资源部新政《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》将助力城改规模扩大、节奏加快，并且我们预计后续城改的更多配套政策也将加速出台。
　　投资分析意见：广州多区放开限购，需求政策密集加码，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。